
Wie funktioniert ein Hausverkauf mit bestehendem Wohnrecht?
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Ein Hausverkauf ist auch dann möglich, wenn eine oder mehrere Personen ein Wohnrecht haben. Die rechtlichen Anforderungen sind in diesem Fall jedoch besonders hoch. Möchtest du ein Haus mit bestehendem Wohnrecht verkaufen, ist es sinnvoll, einen anwaltlichen Rat einzuholen, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und den Verkaufsprozess korrekt abzuwickeln.
Hausverkauf mit Wohnrecht Das Wichtigste in Kürze
Eine Immobilie mit Wohnrecht kann dennoch vom Eigentümer verkauft werden.
Der Verkauf der Immobilie wirkt sich nicht auf das Wohnrecht aus.
Der Wert einer Immobilie sinkt stark, wenn ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht besteht.
Möchtest du ein Wohnrecht aufheben lassen, ist dafür das Einverständnis des Wohnberechtigten zwingend notwendig.
Was bedeutet Hausverkauf mit Wohnrecht?
Im Grunde unterscheidet sich ein Hausverkauf mit Wohnrecht nicht allzu sehr von einem herkömmlichen Immobilienverkauf. Der einzige Unterschied: Wenn ein Haus mit Wohnrecht verkauft wird, haben eine oder mehrere Personen das Recht, weiterhin die Immobilie zu bewohnen. Das Wohnrecht ist entweder ein schuldrechtliches oder dingliches Recht. Letztere Variante muss im Grundbuch eingetragen werden. Natürlich hat das Wohnrecht auch Auswirkungen auf den Hausverkauf. So werden Wohnungen oder Häuser mit Wohnrecht im Wert niedriger eingeschätzt, wenn ein Wohnrecht besteht.
Wie lange das Wohnrecht bestehen bleibt, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. In den meisten Fällen handelt es sich jedoch um ein lebenslanges Wohnrecht, das so lange gilt, bis die betroffenen Personen verstorben sind. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit, das lebenslange Wohnrecht zu beenden, wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind.
Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht überträgt der Verkäufer das Eigentum an dem Haus auf den Käufer, behält sich jedoch das Recht vor, in dem Haus zu leben oder es zu nutzen. Dieses Recht wird in Form eines lebenslangen Wohnrechts oder eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts vereinbart.
Jan Reilbach Rechtsanwalt![]()
Welche Formen des Wohnrechts gibt es?
Wenn du ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchtest, solltest du dir zuerst überlegen, welche Art von Wohnrecht in deinem Fall relevant ist. Die genauen Regelungen dazu findest du in § 1093 BGB. Dort wird festgelegt, dass ein Wohnrecht einer Person das Recht gibt, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen.
Dabei unterscheidet man zunächst zwischen:
Befristetes Wohnrecht: Das Wohnrecht gilt nur für einen bestimmten Zeitraum. Innerhalb dieser Zeit darf die Person mit Wohnrecht entweder das gesamte Gebäude oder einen Teil des Gebäudes bewohnen. Das Wohnrecht endet automatisch, wenn die Frist abgelaufen ist.
Unbefristetes Wohnrecht: Das unbefristete Wohnrecht wird auch als lebenslanges Wohnrecht bezeichnet – und dieser Begriff trifft es gut auf den Punkt. Erst mit dem Tod der Person endet das lebenslange Wohnrecht.
Aber nicht nur die Dauer des Wohnverhältnisses ist relevant, sondern auch die Vergütung. In den meisten Fällen handelt es sich um ein unentgeltliches Wohnrecht. Das bedeutet, die Person mit Wohnrecht darf die Immobilie bewohnen, ohne dafür Miete zahlen zu müssen. Die Nebenkosten muss der Wohnberechtigte in einem solchen Fall allerdings dennoch selbst zahlen. Alternativ gibt es auch das entgeltliche Wohnrecht. Hier muss der Wohnberechtigte monatlich eine gewisse Pauschale dafür bezahlen, die Immobilie bewohnen zu dürfen.
Zusammenfassung:
Es gibt verschiedene Formen des Wohnrechts. Dabei unterscheidet man zwischen einem zeitlich befristeten oder lebenslangen Wohnrecht sowie einem entgeltlichen oder unentgeltlichen Wohnrecht.
Welche Personen haben ein Wohnrecht?
Zunächst einmal entsteht ein Wohnrecht nicht automatisch, es muss vertraglich geregelt werden. Daher kann im Grunde genommen jeder Person ein Wohnrecht auf eine Immobilie übertragen werden. Im Alltag wird das Wohnrecht primär im familiären Rahmen genutzt, um auf diese Weise sicherzustellen, dass die Wohnberechtigten dauerhaft in der gewohnten Immobilie verbleiben dürfen – auch dann, wenn es zu einem Hausverkauf kommt.
In den meisten Fällen handelt es sich dabei um:
Eltern,
Großeltern,
Ehepartner oder Lebensgefährten,
Kinder oder
Mieter, die schon vor dem Hausverkauf in der Immobilie gelebt haben.
Grundsätzlich gibt es hier allerdings keine Grenzen. Jeder Person kann ein Wohnrecht übertragen werden, wenn der Hauseigentümer dies wünscht. Hierfür muss keinerlei Form der Verwandtschaft oder ähnliches vorliegen.
Wie wirkt sich ein Hausverkauf auf das Wohnrecht aus?
Viele Eigentümer befürchten, ein Haus mit Wohnrecht nicht einfach verkaufen zu können. Tatsächlich brauchst du dafür aber keine Zustimmung des Wohnberechtigten – diese Entscheidung liegt ganz bei dir. Beim Verkauf musst du lediglich angeben, dass auf der Immobilie ein Wohnrecht besteht. Wichtig ist jedoch: Das bestehende Wohnrecht bleibt auch nach dem Verkauf unverändert bestehen. Der neue Eigentümer kann ebenfalls nichts gegen das Wohnrecht unternehmen, da es rechtlich geschützt ist.
KLUGO Tipp:
Um Konflikte im Vorfeld zu vermeiden, können Eigentümer und Wohnberechtigte im Vorfeld zum Immobilienverkauf einen Vorvertrag abschließen, in dem alle Regelungen für die Zeit während und nach dem Hausverkauf festgehalten werden.
Wie geht man vor, wenn man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchte?
Ein Hausverkauf erfordert ohnehin eine Vielzahl an Dokumenten und Nachweisen, bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht sind es unweigerlich noch etwas mehr.
Möchtest du eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, solltest du im Vorfeld folgende Unterlagen organisieren:
Grundbuchauszug
Teilungserklärung des Grundbuchamts
Baupläne und Baubeschreibungen vom Bauordnungsamt
Energieausweis der Immobilie
Lageplan und Flurkartenauszug des Katasteramts
Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung
ggf. mit dem Wohnberechtigten abgeschlossener Vorvertrag

Mögliche Käufer der Immobilie mit Wohnrecht können nicht frei über das Objekt verfügen – für viele Käufer zunächst eine abschreckende Vorstellung. Daher ist es nicht einfach, eine Wohnung oder ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen. Anders sieht es aus, wenn es sich bei dem Objekt um eine mögliche Kapitalanlage in guter Lage handelt.
Dennoch solltest du, bevor du dich entscheidest, ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen, zuerst den Werteverlust ermitteln. Dieser kann – abhängig vom Alter der wohnberechtigten Person und dem Wert des Hauses – sehr hoch ausfallen. Ob sich ein Hausverkauf mit Wohnrecht lohnt, muss daher immer individuell geprüft werden. Es kann sich lohnen, für den Verkauf einen erfahrenen Immobilienmakler hinzuzuziehen.
Zusammenfassung:
Ob sich der Hausverkauf trotz Wohnrecht lohnt, solltest du zunächst gründlich prüfen. Lass den Werteverlust ermitteln, der durch den Hausverkauf mit Wohnrecht entsteht.
Bei Fragen rund um die Wertermittlung deiner Immobilie kannst du dich an unseren vertrauensvollen Partner HAUSGOLD wenden. Die Immobilienexperten von HAUSGOLD bieten dir eine kostenlose Immobilienbewertung und stehen dir bei jeder Frage zur Seite.
Kann man das Wohnrecht aufheben?
Wenn du das Wohnrecht aufheben möchtest, ist das nicht einfach. Das befristete Wohnrecht endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist, während das lebenslange Wohnrecht erst mit dem Ableben des Wohnberechtigten endet. Möchtest du das Wohnrecht früher aufheben, zum Beispiel um den Wertverlust beim Hausverkauf mit Wohnrecht zu vermeiden, ist dies nur in seltenen Fällen möglich – und nur, wenn der Wohnberechtigte zustimmt.
Es wird jedoch nur selten kommen, dass Personen mit lebenslangem Wohnrecht auf dieses Recht verzichten. Da die Zustimmung des Berechtigten notwendig ist, um das Wohnrecht vorzeitig aufzulösen, stellt die Abfindung eine geeignete Möglichkeit dar. Die Abfindung sollte jedoch mindestens dem Mietwert der Wohnung entsprechen, berechnet anhand der voraussichtlichen Mietdauer.
Lässt sich der Wohnberechtigte nicht auf eine frühzeitige Beendigung des Wohnrechts ein, erlischt das Wohnrecht nur in einigen Sonderfällen:
Nichteintritt der Bedingungen, wenn ein bedingtes Wohnrecht eingeräumt wurde
Die Immobilie ist nicht mehr bewohnbar
Der Wohnrechtsinhaber verstirbt
Die Frist eines befristeten Wohnrechts läuft aus
KLUGO Tipp:
Möchtest du das Wohnrecht einvernehmlich aufheben lassen, muss dies durch einen Notar bestätigt werden. Auch eine entsprechende Änderung im Grundbuch ist erforderlich. Ein beidseitiger Vertrag allein reicht nicht aus, um das Wohnrecht rechtsgültig aufzuheben.
Was passiert bei einer Zwangsversteigerung mit dem Wohnrecht?
Die Zwangsversteigerung ist ein Sonderfall. In diesem Szenario ist nicht nur der Wohnberechtigte im Grundbuch eingetragen, sondern auch die kreditgebende Bank. Hier ist eine klare Rangfolge geregelt: Kreditinstitute werden grundsätzlich, solange das Haus nicht vollständig abbezahlt ist, im Grundbuch auf den vorderen Plätzen hinterlegt. Dementsprechend ist das Wohnrecht nachrangig zu bewerten. Konkret bedeutet das: Kommt es aufgrund ausstehender Zahlungen zu einer Zwangsversteigerung, erlischt damit auch automatisch das Wohnrecht. Der Wohnberechtigte erhält dafür jedoch eine Ausgleichszahlung von der Bank, wenn die Immobilie erfolgreich verkauft wurde. Diese fällt in der Regel aber nicht so hoch aus wie der Mietwert für die Dauer des Wohnrechts.
Wie kann man eine Immobilie mit Wohnrecht finanziell bewerten?
Das Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie beim Verkauf negativ beeinflussen. Möchtest du dennoch ein Haus mit Wohnrecht verkaufen, ist es wichtig, den Wert gründlich zu berechnen. Nur so kannst du sicherstellen, dass du den Verkauf realistisch und erfolgreich angehst.
Um die Berechnung vornehmen zu können, hat das Statistische Bundesamt Tabellen entwickelt, anhand derer sich der Kapitalwert von Gebäuden errechnen lässt. Alter und Geschlecht des Wohnberechtigten wirken sich dabei auf den Werteverlust aus. Grundsätzlich gilt: Je jünger der Wohnberechtigte ist, desto größer ist auch der Werteverlust beim Hausverkauf mit Wohnrecht. Denn in einem solchen Fall ist davon auszugehen, dass die voraussichtlich noch lange Lebensdauer den neuen Eigentümer finanziell stark belasten wird.
Leichter erklären lässt sich dies anhand einer Beispielrechnung:
Immobilienwert gesamt: 300.000 €
Lebenslanges Wohnrecht: Frau, 65 Jahre alt
Voraussichtliche Jahresmiete: 10.000 €
Das Statistische Bundesamt geht von einer durchschnittlichen Lebenserwartung von 86 Jahren aus. Der Kapitalwert einer 65 Jahre alten Frau liegt derzeit bei 11,532.
11,532 × 10.000 € = 115.320 €
300.000 € Gebäudewert abzüglich 115.320 € Kapitalwert = 184.680 € Restwert
Der Werteverfall bei einem Immobilienverkauf mit Wohnrecht kann erheblich sein. Bevor du dich entscheidest, solltest du daher alternative Möglichkeiten in Betracht ziehen, um den Verlust zu minimieren oder das Verkaufsergebnis zu verbessern.
Welche steuerlichen Aspekte müssen bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht bedacht werden?
Wenn du dein Eigentumshaus verkaufen möchtest, aber auf dein lebenslanges Wohnrecht nicht verzichten willst, kannst du von den steuerlichen Freibeträgen profitieren, die bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht innerhalb der Familie gelten. Zum Beispiel gibt es bei einem Verkauf an den Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 €, an Kinder, Stiefkinder oder Enkel 400.000 €, an Enkeln und Urenkeln 200.000 € und an entferntere Verwandte wie Stiefeltern, Geschwister oder Großeltern einen Freibetrag von 20.000 €.
Achtung: Beim Hausverkauf gilt die Spekulationssteuer. Wenn du das Haus weniger als 10 Jahre besessen hast, musst du auf den Gewinn, den du beim Verkauf erzielst, Steuern zahlen. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von deinem Gewinn und deinem individuellen Steuersatz ab. Allerdings fällt bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht in der Regel nur ein geringer Gewinn an, sodass auch nur ein kleiner Steuerbetrag zu erwarten ist.
Ein KLUGO Partner-Anwalt kann dich beim Hausverkauf mit Wohnrecht umfassend unterstützen
Wenn du dich entscheidest, eine Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen, gibt es einige rechtliche Hürden zu überwinden. Es kann sinnvoll sein, mit dem Wohnberechtigten einen Vorvertrag abzuschließen, der die Bedingungen des Hausverkaufs regelt. Falls du das Wohnrecht aufheben und dafür eine Abfindung zahlen musst, hilft dir ein Anwalt für Immobilienrecht, die Abfindung korrekt zu berechnen und den gesamten Prozess ordnungsgemäß zu gestalten.
Wenn du bereits einen Käufer für die Immobilie mit Wohnrecht gefunden hast, ist es wichtig, einen rechtssicheren Kaufvertrag zu erstellen, der alle relevanten Bestimmungen zum Wohnrecht berücksichtigt. Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Immobilienrecht helfen dir dabei, den Vertrag ordnungsgemäß aufzusetzen und dich rechtlich abzusichern.