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Hausverkauf mit Wohnrecht

Hausverkauf mit Wohnrecht: Das müssen Sie beachten

Ein Hausverkauf ist auch dann möglich, wenn eine oder mehrere Personen ein Wohnrecht haben. Die rechtlichen Anforderungen sind hier allerdings besonders hoch. Möchten Sie ein Haus mit bestehendem Wohnrecht verkaufen, ist anwaltlicher Rat sinnvoll.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Immobilie mit Wohnrecht kann dennoch vom Eigentümer verkauft werden.
  • Der Verkauf der Immobilie wirkt sich nicht auf das Wohnrecht aus.
  • Der Wert einer Immobilie sinkt stark, wenn ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht besteht.
  • Möchten Sie ein Wohnrecht aufheben lassen, ist dafür das Einverständnis des Wohnberechtigten zwingend notwendig.

Was bedeutet Hausverkauf mit Wohnrecht?

Im Grunde unterscheidet sich ein Hausverkauf mit Wohnrecht nicht allzu sehr von einem herkömmlichen Immobilienverkauf. Der einzige Unterschied: Wenn ein Haus mit Wohnrecht verkauft wird, haben eine oder mehrere Personen das Recht, weiterhin die Immobilie zu bewohnen. Das Wohnrecht ist entweder ein schuldrechtliches oder dingliches Recht. Letztere Variante muss im Grundbuch eingetragen werden. Natürlich hat das Wohnrecht auch Auswirkungen auf den Hausverkauf. So werden Wohnungen oder Häuser mit Wohnrecht im Wert niedriger eingeschätzt, wenn ein Wohnrecht besteht.

Wie lange das Wohnrecht bestehen bleibt, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. In den meisten Fällen handelt es sich jedoch um ein lebenslanges Wohnrecht, das so lange gilt, bis die betroffenen Personen verstorben sind. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit, das lebenslange Wohnrecht zu beenden, wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind.

Welche Formen des Wohnrechts gibt es?

Wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchten, sollten Sie sich zunächst Gedanken darüber machen, welche Form des Wohnrechts Sie in Anspruch nehmen möchten. Die genauen Grundlagen dafür wurden in § 1093 BGB festgelegt.

Dabei unterscheidet man zunächst zwischen:

  • Befristetes Wohnrecht: Das Wohnrecht gilt nur für einen bestimmten Zeitraum. Innerhalb dieser Zeit darf die Person mit Wohnrecht entweder das gesamte Gebäude oder einen Teil des Gebäudes bewohnen. Das Wohnrecht endet automatisch, wenn die Frist abgelaufen ist.
  • Unbefristetes Wohnrecht: Das unbefristete Wohnrecht wird auch als lebenslanges Wohnrecht bezeichnet – und dieser Begriff trifft es gut auf den Punkt. Erst mit dem Tod der Person endet das lebenslange Wohnrecht.

Aber nicht nur die Dauer des Wohnverhältnisses ist relevant, sondern auch die Vergütung. In den meisten Fällen handelt es sich um ein unentgeltliches Wohnrecht. Das bedeutet, die Person mit Wohnrecht darf die Immobilie bewohnen, ohne dafür Miete zahlen zu müssen. Die Nebenkosten muss der Wohnberechtigte in einem solchen Fall allerdings dennoch selbst zahlen. Alternativ gibt es auch das entgeltliche Wohnrecht. Hier muss der Wohnberechtigte monatlich eine gewisse Pauschale dafür bezahlen, die Immobilie bewohnen zu dürfen.

Es gibt verschiedene Formen des Wohnrechts. Dabei unterscheidet man zwischen einem zeitlich befristeten oder lebenslangen Wohnrecht sowie einem entgeltlichen oder unentgeltlichen Wohnrecht.

Welche Personen haben ein Wohnrecht?

Zunächst einmal entsteht ein Wohnrecht nicht automatisch, es muss vertraglich geregelt werden. Daher kann im Grunde genommen jeder Person ein Wohnrecht auf eine Immobilie übertragen werden. Im Alltag wird das Wohnrecht primär im familiären Rahmen genutzt, um auf diese Weise sicherzustellen, dass die Wohnberechtigten dauerhaft in der gewohnten Immobilie verbleiben dürfen – auch dann, wenn es zu einem Hausverkauf kommt.

In den meisten Fällen handelt es sich dabei um:

  • Eltern,
  • Großeltern,
  • Ehepartner oder Lebensgefährten,
  • Kinder oder
  • Mieter, die schon vor dem Hausverkauf in der Immobilie gelebt haben.

Grundsätzlich gibt es hier allerdings keine Grenzen. Jeder Person kann ein Wohnrecht übertragen werden, wenn der Hauseigentümer dies wünscht. Hierfür muss keinerlei Form der Verwandtschaft oder ähnliches vorliegen.

Wie wirkt sich ein Hausverkauf auf das Wohnrecht aus?

Viele Eigentümer befürchten, dass sie ein Haus mit Wohnrecht nicht ohne weiteres verkaufen können. Tatsächlich benötigen Eigentümer jedoch keine Zustimmung des Wohnberechtigen, wenn sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchten. Diese Entscheidung treffen Sie als Eigentümer eigenständig – Sie müssen lediglich beim Verkauf angeben, dass auf die Immobilie ein Wohnrecht besteht. Gleichwohl gilt die Unveränderbarkeit des Zustands aber auch von anderer Seite. Wenn Sie als Eigentümer eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen möchten, ändert dies nichts am bestehenden Wohnrecht. Auch der neue Eigentümer kann nicht gegen das Wohnrecht vorgehen.

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Um Konflikte im Vorfeld zu vermeiden, können Eigentümer und Wohnberechtigte im Vorfeld zum Immobilienverkauf einen Vorvertrag abschließen, in dem alle Regelungen für die Zeit während und nach dem Hausverkauf festgehalten werden.

Wie geht man vor, wenn man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchte?

Ein Hausverkauf erfordert ohnehin eine Vielzahl an Dokumenten und Nachweisen, bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht sind es unweigerlich noch etwas mehr.

Möchten Sie eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, sollten Sie im Vorfeld folgende Papiere organisieren:

  • Grundbuchauszug
  • Teilungserklärung des Grundbuchamts
  • Baupläne und Baubeschreibungen vom Bauordnungsamt
  • Energieausweis der Immobilie
  • Lageplan und Flurkartenauszug des Katasteramts
  • Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung
  • ggf. mit dem Wohnberechtigten abgeschlossener Vorvertrag

Mögliche Käufer der Immobilie mit Wohnrecht können nicht frei über das Objekt verfügen – für viele Käufer zunächst eine abschreckende Vorstellung. Daher ist es nicht einfach, eine Wohnung oder ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen. Anders sieht es aus, wenn es sich bei dem Objekt um eine mögliche Kapitalanlage in guter Lage handelt.

Dennoch sollten Sie, bevor Sie sich dazu entscheiden, ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen, zunächst den Werteverlust ermitteln. Dieser kann, abhängig vom Alter der wohnberechtigten Person und dem Wert des Hauses, sehr hoch sein. Ob sich ein Hausverkauf mit Wohnrecht lohnt, muss daher immer im Einzelfall geprüft werden. Gegebenenfalls lohnt es sich, für den Hausverkauf mit Wohnrecht einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen.

Bei Fragen rund um die Wertermittlung Ihrer Immobilie, können Sie sich an unseren vertrauensvollen Partner HAUSGOLD wenden. Deren Immobilienexperten bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung und stehen Ihnen bei jeder Frage zur Verfügung.

Ob sich der Hausverkauf trotz Wohnrecht lohnt, sollten Sie zunächst gründlich prüfen. Lassen Sie den Werteverlust ermitteln, der mit dem Hausverkauf mit Wohnrecht entsteht.
So verkaufen Sie Ihr Haus mit Wohnrecht – Infografik
So verkaufen Sie Ihr Haus mit Wohnrecht – Infografik

Kann man das Wohnrecht aufheben?

Wenn Sie das Wohnrecht aufheben möchten, ist dies kein leichtes Unterfangen. Das befristete Wohnrecht endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist, das lebenslange Wohnrecht endet erst mit dem Ableben des Wohnberechtigten. Möchten Sie das Wohnrecht schon früher aufheben, zum Beispiel um den Wertverlust bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht zu vermeiden, ist dies nur in seltenen Fällen möglich – und nur dann, wenn der Wohnberechtigte einverstanden ist.

Es wird jedoch nur selten kommen, dass Personen mit lebenslangem Wohnrecht auf dieses Recht verzichten. Da die Zustimmung des Berechtigten notwendig ist, um das Wohnrecht vorzeitig aufzulösen, stellt die Abfindung eine geeignete Möglichkeit dar. Die Abfindung sollte jedoch mindestens dem Mietwert der Wohnung entsprechen, berechnet anhand der voraussichtlichen Mietdauer.

Lässt sich der Wohnberechtigte nicht auf eine frühzeitige Beendigung des Wohnrechts ein, erlischt das Wohnrecht nur in einigen Sonderfällen:

  • Nichteintritt der Bedingungen, wenn ein bedingtes Wohnrecht eingeräumt wurde
  • Die Immobilie ist nicht mehr bewohnbar
  • Der Wohnrechtsinhaber verstirbt
  • Die Frist eines befristeten Wohnrechts läuft aus
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Möchten Sie das Wohnrecht einvernehmlich aufheben lassen, muss dies durch einen Notar bestätigt werden. Auch eine entsprechende Änderung im Grundbuch ist verpflichtend. Ein beidseitiger Vertrag reicht nicht aus, um das Wohnrecht rechtsgültig aufzuheben.

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung mit dem Wohnrecht?

Die Zwangsversteigerung ist ein Sonderfall. In diesem Szenario ist nicht nur der Wohnberechtigte im Grundbuch eingetragen, sondern auch die kreditgebende Bank. Hier ist eine klare Rangfolge geregelt: Kreditinstitute werden grundsätzlich, solange das Haus nicht vollständig abbezahlt ist, im Grundbuch auf den vorderen Plätzen hinterlegt. Dementsprechend ist das Wohnrecht nachrangig zu bewerten. Konkret bedeutet das: Kommt es aufgrund ausstehender Zahlungen zu einer Zwangsversteigerung, erlischt damit auch automatisch das Wohnrecht. Der Wohnberechtigte erhält dafür jedoch eine Ausgleichszahlung von der Bank, wenn die Immobilie erfolgreich verkauft wurde. Diese fällt in der Regel aber nicht so hoch aus wie der Mietwert für die Dauer des Wohnrechts.

Wie kann man eine Immobilie mit Wohnrecht finanziell bewerten?

Das Wohnrecht wirkt sich negativ auf den Wert beim Hausverkauf aus. Möchten Sie dennoch eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, sollten Sie zunächst sorgsam den Wert berechnen. Nur dann haben Sie eine Chance, das Haus mit Wohnrecht erfolgreich zu verkaufen.

Um die Berechnung vornehmen zu können, hat das statistische Bundesamt Tabellen entwickelt, anhand derer sich der Kapitalwert von Gebäuden errechnen lässt. Alter und Geschlecht des Wohnberechtigten wirken sich dabei auf den Werteverlust aus. Grundsätzlich gilt: Je jünger der Wohnberechtigte ist, desto größer ist auch der Werteverlust beim Hausverkauf mit Wohnrecht. Denn in einem solchen Fall ist davon auszugehen, dass die voraussichtlich noch lange Lebensdauer den neuen Eigentümer finanziell stark belasten wird.

Leichter erklären lässt sich dies anhand einer Beispielrechnung:

  • Immobilienwert gesamt: 300.000 €
  • Lebenslanges Wohnrecht: Frau, 65 Jahre alt
  • Voraussichtliche Jahresmiete: 10.000 €

Das statistische Bundesamt geht von einer durchschnittlichen Lebenserwartung von 86 Jahren aus. Der Kapitalwert einer 65 Jahre alten Frau liegt derzeit bei 11,532.

11,532 x 10.000 € = 115.320 €

300.000 € Gebäudewert abzüglich 115.320 € Kapitalwert = 184.680 € Restwert

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Der Werteverfall bei einem Immobilienverkauf mit Wohnrecht ist erheblich. Bevor Sie sich dazu entschließen, sollten Sie alternative Möglichkeiten prüfen.

Welche steuerlichen Aspekte müssen bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht bedacht werden?

Jeder Hausverkauf wird in Deutschland besteuert. Wenn Sie Ihr Eigentumshaus verkaufen möchten, aber auf ihr lebenslanges Wohnrecht nicht verzichten wollen, profitieren Sie davon zumindest aus steuerlicher Sicht. Als Eigentümer können Sie die hohen Steuerfreibeträge nutzen, die bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht innerhalb der Verwandtschaft möglich sind. Verkaufen Sie zum Beispiel die Immobilie mit Wohnrecht an Ihren Ehepartner, entsteht dabei ein Freibetrag von 500.000 €. Geht das Haus an Kinder, Stiefkinder oder Enkel, deren Eltern schon verstorben sind, liegt der Freibetrag immerhin noch bei 400.000 €, bei Enkeln und Urenkeln bei 200.000 € und bei entfernteren Verwandten, darunter Stiefeltern, Geschwister, Großeltern oder Nichten und Neffen bei 20.000 €.

Aber Vorsicht: Beim Hausverkauf gilt die Spekulationssteuer. Liegt der Hauskauf weniger als 10 Jahre zurück, müssen Sie auf den Gewinn, den Sie mit dem Verkauf des Hauses machen, noch zusätzlich Steuern zahlen. Die Höhe der Spekulationssteuer ist dabei sehr individuell und berechnet sich anhand des erzielten Gewinns und Ihrem Steuersatz. Da der Gewinn bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht jedoch meist überschaubar ist, fällt hier in der Regel nur ein geringer Betrag an.

Wie kann Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt beim Hausverkauf mit Wohnrecht helfen?

Wenn Sie sich dazu entschließen, eine Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen, warten viele rechtliche Hürden auf Sie. So ist es durchaus sinnvoll, mit dem Wohnberechtigten einen sogenannten Vorvertrag abzuschließen, der die Bedingungen des Hausverkaufs regelt. Auch wenn Sie für den Verkauf eines Hauses das Wohnrecht aufheben und stattdessen eine Abfindung zahlen müssen, hilft Ihnen ein Anwalt für Immobilienrecht bei einer ordnungsgemäßen Berechnung.

Wenn Sie bereits einen Käufer für die Immobilie mit Wohnrecht gefunden haben, gilt es, einen ordentlichen Kaufvertrag aufzusetzen – und auch hier gelten strenge Bestimmungen rund um das Wohnrecht herum. Damit Sie auf der sicheren Seite sind, stehen Ihnen unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Immobilienrecht gerne beratend zur Seite.

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.