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Rückauflassungsvormerkung und ihre Löschung

Rückauflassungsvormerkung und ihre Löschung: Das sollten Sie dazu wissen!

Durch die Rückauflassungsvormerkung schützt sich der Verkäufer einer Immobilie vor dem ungewollten Weiterverkauf durch den neuen Eigentümer. Dies ist nur dann möglich, wenn der ehemalige Eigentümer der Weiterveräußerung zustimmt. Unter Umständen kann die Rückauflassungsvormerkung auch an bestimmte Bedingungen geknüpft werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Rückauflassungsvormerkung ist nur dann wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen wird.
  • Sie kann auch im erbrechtlichen Kontext vom Erblasser eingesetzt werden, um schon zu Lebzeiten den ungewollten Weiterverkauf nach dem Erbfall zu verhindern.
  • Der Inhalt einer Rückauflassungsvormerkung und die damit verbundenen juristischen Folgen können individuell auf die jeweiligen Anforderungen abgestimmt werden.
  • Der Anwalt für Immobilienrecht unterstützt Sie und hilft Ihnen dabei, die Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen oder die notwendigen formellen und inhaltlichen Vorgaben einzuhalten.

Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?

Das Instrument der Rückauflassungsvormerkung dient im Immobilienrecht dem Schutz des Verkäufers einer Immobilie vor einer ungewollten Weiterveräußerung durch den Immobilienkäufer, nachdem das Eigentum an der Immobilie bereits auf den neuen Eigentümer übergegangen ist. Sie bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung im Grundbuch (§ 885 Abs. 1 BGB).

Ebenfalls aus dem Immobilienrecht stammt das Instrument der Auflassungsvormerkung. Während jene den Käufer der Immobilie in seinen Ansprüchen schützt, ist die Rückauflassungsvormerkung das Pendant auf Seiten des Verkäufers.

Die Rückauflassungsvormerkung ist in ihrem Schutzbereich weit gefasst. Sie schützt den bisherigen Eigentümer nicht nur vor einer ungewollten Weiterveräußerung der Immobilie, sondern auch vor einer ungewollten Belastung der Immobilie mit dinglichen Rechten sowie vor der Zwangsvollstreckung in die Immobilie, wenn der Käufer eine Insolvenz durchläuft (883 Abs. 2 BGB).

Ebenfalls möglich ist es, die Rückauflassungsvormerkung an bestimmte Bedingungen (§ 185 BGB) zu knüpfen, die vorab zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurden.

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Wird die Rückauflassungsvormerkung an bestimmte Bedingungen geknüpft und werden diese nicht eingehalten, fällt das Eigentum an der Immobilie an den ursprünglichen Eigentümer zurück.

Häufig kommt eine Rückauflassungsvormerkung im Rahmen einer Erbschaft zum Einsatz. Der Erblasser kann damit bereits zu Lebzeiten die Immobilie vor der Veräußerung durch seine Kinder bzw. Erben schützen und auch eine Pfändung durch Gläubiger verhindern.

Sollten Sie sich unsicher sein, ob eine Rückauflassungsvormerkung Sinn macht oder welche Bedingungen auf jeden Fall enthalten sein sollen, lassen Sie am besten von einem Anwalt prüfen. Bei allen individuellen Fragen rund um die Rückauflassungsvormerkung beraten Sie unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten sofort und kompetent in einer telefonischen KLUGO Rechtsberatung.

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In welchen Fällen kommt es zu einer Rückauflassungsvormerkung?

In der Rechtspraxis ist der Einsatz einer Rückauflassungsvormerkung in den folgenden Fällen und Konstellationen üblich:
  • Im Fall eines erwarteten Erbfalls soll die Immobilie im Eigentum der Familie bleiben.
  • Das Eigentum an einem Haus wird im Rahmen einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen, soll aber vor Pfändung wegen drohender Insolvenz des neuen Eigentümers geschützt werden.
  • Die Gemeinde verkauft ein Grundstück; die Rückauflassungsvormerkung ist an die Bedingung geknüpft, dass der neue Eigentümer bei der Bebauung eine Mindestwohnfläche erfüllt.

Grundsätzlich hängt es vom Willen der Vertragsparteien ab, ob eine Rückauflassungsvormerkung vereinbart und im Grundbuch eingetragen wird. Eine gesetzliche Pflicht rund um die Rückauflassungsvormerkung existiert nicht.

Welchen Inhalt hat eine Rückauflassungsvormerkung?

Da es keine gesetzliche Pflicht zur Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung gibt, obliegt es den Vertragsparteien, den Inhalt im Rahmen ihrer vertraglichen Gestaltungsfreiheit festzulegen.

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Wichtig ist aber in jedem Fall, dass die Formulierungen eindeutig und vollständig sind. Nur so lässt sich ein unter Umständen kostspieliger Rechtsstreit vermeiden, der nicht selten sogar vor Gericht landet. Dabei hilft Ihnen ein Anwalt für Immobilienrecht, der Sie auch bei allen anderen Fragen rund um die Rückauflassungsvormerkung unterstützt.

Rückauflassungsvormerkung  – Infografik
Rückauflassungsvormerkung – Infografik

Was kostet die Bestellung einer Rückauflassungsvormerkung?

Die Rückauflassungsvormerkung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung ins Grundbuch. Dementsprechend fällt bei ihrer Bestellung eine Gebühr für das Grundbuchamt an und auch für den Notar, der für die Eintragung eine notarielle Urkunde über die Auflassung und die Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes erstellt. Dabei hängt die Höhe der Gebühren von Eintragungswert der Immobilie bzw. des Grundstücks ab.

Wie wird die Rückauflassungsvormerkung geltend gemacht?

Sind die Voraussetzungen für die Rückauflassungsvormerkung gegeben, kann diese vom alten Eigentümer der Immobilie geltend gemacht werden.

Rechtsfolge einer Rückauflassungsvormerkung ist immer, dass die Übereignung an den Käufer unwirksam ist und das Eigentum beim Verkäufer bleibt. Hierbei gilt § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB).

Löschung der Rückauflassungsvormerkung – so klappt die Löschung im Grundbuch

Grundsätzlich ist eine Rückauflassungsvormerkung kein zeitlich unbegrenztes Recht. Ändern sich die Rahmenbedingungen, kann beispielsweise eine Löschung in Betracht kommen. Erst durch die Löschung der Eintragung aus dem Grundbuch entfallen die Rechte, die zugunsten des ehemaligen Eigentümers der Immobilie durch die Rückauflassungsvormerkung begründet wurden.

Eine Löschung der Rückauflassungsvormerkung ist regelmäßig dann gefragt, wenn die Bedingungen (z.B. Einhaltung der Mindestwohnfläche) erfüllt wurden oder wenn der ehemalige Eigentümer nicht mehr an einer Rückübertragung des Eigentums interessiert ist.

Zur Löschung ist ein Antrag beim Grundbuchamt zu stellen. Auch hierfür werden Gebühren fällig, die sich an der Höhe der Eintragung orientieren.

Eine Löschung kommt ebenfalls in Betracht, wenn die Rückauflassungsvormerkung unrichtig eingetragen wurde. Sie muss dann in Anwendung von § 22 Abs. (1) der Grundbuchordnung (kurz: GBO) aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Bei weiteren Fragen zum Thema Immobilienrecht, aber auch im Bereich des Mietrechts helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Immobilienrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

FAQ zur Rückauflassungsvormerkung

Mit der Rückauflassungsvormerkung schützt sich der Verkäufer einer Immobilie oder eines Grundstücks. Er kann damit zum Beispiel bestimmte Bedingungen verbindlich festlegen und sein Eigentum zurückfordern, wenn der neue Eigentümer diese nicht erfüllt.

Die Rückauflassungsvormerkung ist durch den Gesetzgeber nicht zwingend vorgeschrieben. Ihre Bestellung und Eintragung entspricht dem Willen der Vertragsparteien.

Die Rückauflassungsvormerkung ist rechtlich nur dann wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen wird. Allerdings ist ebenfalls erforderlich, dass die Eintragung richtig ist. Liegt eine Unrichtigkeit vor, muss die Rückauflassungsvormerkung einer Löschung zugeführt werden.

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.