Nießbrauch – das sollten Nießbraucher und Eigentümer wissen!

STAND 22.09.2022 | LESEZEIT 18 MIN

Der Nießbrauch wird vertraglich zwischen dem Eigentümer und dem Begünstigten vereinbart und ist rechtlich in den §§ 1030 bis 1089 BGB geregelt. Nießbrauch beschreibt dabei das Recht, eine fremde Sache zum eigenen Vorteil nutzen zu können. Er muss bei Immobilien notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Durch den Nießbrauch wird dem Begünstigten die Möglichkeit eingeräumt, eine Sache wirtschaftlich für sich zu nutzen.
• Das Nießbrauchsrecht kann für bewegliche Sachen vereinbart werden, aber auch für Immobilien und Grundstücke sowie für Rechte und Anteile.
• Zur Rechtswirksamkeit bedarf der Nießbrauchvertrag über Grundstücke der notariellen Beurkundung.
• Ein Anwalt für Immobilienrecht unterstützt die Vertragsparteien während des gesamten Vorgangs zur Eintragung eines Nießbrauchs und liefert rechtlichen Input zur Ausgestaltung der vertraglichen Rahmenbedingungen.
• Soll der Nießbrauch beendet werden, kann ein KLUGO Rechtsexperte dazu beitragen, dass die vertragliche Verbindung konfliktfrei aufgelöst wird.

Was versteht man unter Nießbrauch?

Der Gesetzgeber definiert den Nießbrauch in § 1030 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) als Nutzungsrecht an einer Sache. Praktisch bedeutet das, dass der Nießbraucher die Sache nutzen kann und auch den Ertrag aus ihr ziehen kann – ohne, dass er selbst Eigentümer wird.

Wie der Nießbrauch konkret ausgestaltet wird, liegt an der vertraglichen Vereinbarung. Juristisch unterscheidet man insbesondere beim Nießbrauch an Immobilien zwischen:

• Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer räumt dem Nießbraucher das Nießbrauchsrecht an der Sache ein, bleibt aber weiterhin Eigentümer.
• Vorbehaltsnießbrauch: Der bisherige Eigentümer überträgt das Eigentum auf einen anderen, behält sich aber gegenüber dem neuen Eigentümer ein Nießbrauchsrecht vor.
• Vermächtnisnießbrauch: Der Nießbrauch wird per letztwilliger Verfügung (z. B. per Testament oder Erbvertrag) festgelegt und dem Nießbraucher nach dem Erbfall durch die Erben eingeräumt.
• Bruchteilsnießbrauch: Der Nießbrauch beschränkt sich nur auf einen Teil der Sache oder des Grundstücks.
• Quotennießbrauch: Der Eigentümer einigt sich mit dem Nießbraucher über eine bestimmte Quote, die der Nießbraucher erhält, wenn über das Grundstück oder die Sache Einnahmen erwirtschaftet werden.

Welche Form des Nießbrauchs in Ihrem konkreten Fall angezeigt ist, richtet sich nach den Umständen im Einzelfall und den individuellen Rahmenbedingungen. In jedem Fall empfiehlt sich ein Rechtsbeistand, wenn Sie einen Nießbrauch für eine Immobilie vereinbaren möchten. Bei allen individuellen Fragen rund um den Nießbrauchvertrag und auch bezüglich der notariellen Beurkundung beraten Sie unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten sofort und kompetent in einer telefonischen KLUGO Rechtsberatung.

Was sind die Rechte und Pflichten für die Beteiligten beim Nießbrauch?

Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher das Recht ein, die Sache wirtschaftlich umfassend für sich zu nutzen. Allerdings bringt der Nießbrauch nicht nur Rechte mit sich, sondern auch Pflichten. Diese werden über den notariellen Vertrag geregelt und ergeben sich zudem aus den gesetzlichen Vorgaben.

Demnach ist der Nießbraucher regelmäßig verpflichtet,

• für den Erhalt der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen (§ 1041 BGB);
• die Sache gegen Brand und Unfälle zu versichern (§ 1045 BGB).

Besonders bei der Auslegung der Pflichten nach § 1041 BGB gibt es in der juristischen Praxis immer wieder Konflikte zwischen Eigentümer und Nießbraucher. Empfehlenswert ist es daher, den Umfang so präzise wie möglich vertraglich festzulegen, um spätere Probleme auszuschließen. In der Regel fällt in den Bereich von § 1041 BGB auch die Instandhaltung der Sache, deren Kosten dann vom Nießbraucher zu tragen sind.

Wie wird der Nießbrauch festgelegt?

Der Nießbrauch wird über einen Nießbrauchvertrag festgelegt. Dieser legt nicht nur die Rahmenbedingungen fest, sondern auch weitere Rechte und Pflichten der Vertragspartner.

Wann endet der Nießbrauch?

Möchten beide Vertragsparteien den Nießbrauch beenden, kann dieser jederzeit gelöscht werden. Ist der Nießbraucher damit nicht einverstanden, lässt sich der Nießbrauch nur beenden, wenn sich der Eigentümer ein Widerrufsrecht vorbehalten hat oder ein Entzug des Nießbrauchs aufgrund von Vertragsverletzungen in Betracht kommt.

Wie wird der Kapitalwert beim Nießbrauch berechnet?

Der Nießbrauch ist vorwiegend aus steuerrechtlicher Hinsicht interessant. Hierbei spielt eine Rolle, dass der Nießbrauch den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks reduziert. Dies kann sich beispielsweise bei der Berechnung der Erbschaftssteuer spürbar auswirken.

Dazu ist es aber notwendig, den sogenannten kapitalisierten Wert des Nießbrauchs zu berechnen. Dies wird durch folgende drei Schritte umgesetzt:

1. Berechnung des Jahreswertes: Hierbei wird z. B. die (u.U. fiktive) Jahresmiete für die Immobilie oder für das Grundstück berechnet. Eine Immobilie mit einer Monatsmiete von 2.000 Euro hat also einen Jahreswert von 24.000 Euro. Dabei ist gem. § 16 des Bewertungsgesetzes (kurz: BewG) zu beachten, dass die Jahresmiete nicht größer ausfallen darf als der Verkehrswert der Immobilie dividiert durch 18,6.
2. Ermittlung des Vervielfältigers: Der sogenannte Vervielfältiger, hängt von der Dauer des vereinbarten Nießbrauchs ab. Bei einem zeitlich begrenzten Nießbrauch ergibt sich der Vervielfältiger aus Anlage 9a BewG. Für einen lebenslangen Nießbrauch ergeben sich die Vervielfältiger aus den Vorgaben, die das Bundesministerium für Finanzen festlegt.
3. Berechnung: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird ermittelt, indem der Jahreswert mit dem Vervielfältiger multipliziert wird.

Steuerliche Behandlung des Nießbrauchs

Der Nießbrauch ist vom Gesetzgeber auch steuerlich erfasst. Dabei kommen unterschiedliche Steuerarten in Betracht:

• Schenkungssteuer;
• Erbschaftssteuer und
• Einkommenssteuer.

Besonders relevant ist für den Nießbraucher die Einkommenssteuerpflicht. Da er wirtschaftlich von der Immobilie profitiert, muss er seine Einkünfte entsprechend versteuern. Dabei ist die Form des Nießbrauchs maßgeblich für die Höhe der Steuerlast.

Ebenfalls einschlägig ist die Grunderwerbssteuer für den Fall, dass die mit einem Nießbrauch behaftete Immobilie einem Verkauf zugeführt wird. Die vielen verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten sorgen dafür, dass sich die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs als äußerst komplex darstellt.

Idealerweise lassen Sie sich dabei von einem erfahrenen Experten unterstützen. Er berät Sie nicht nur zu den verschiedenen Nießbrauchformen, sondern auch zur vorteilhaften Ausgestaltung der steuerrechtlichen Vorgaben. Unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten beraten Sie sofort und kompetent in einer telefonischen KLUGO Erstberatung.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt weiterhelfen?

Ein Nießbrauch kann aufgrund vieler Überlegungen Sinn ergeben. Der wohl häufigste Fall in der rechtlichen Praxis ist die Konstellation, dass für die späteren Erben schon zu Lebzeiten des Erblassers eine Immobilie übertragen werden soll, der Erblasser sich aber selbst ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie sichern will. Dies lässt sich beispielsweise über ein Testament nicht umsetzen. Die Vereinbarung eines Nießbrauchs kann in einem solchen Fall nicht nur Erbstreitigkeiten verhindern, sondern auch dafür sorgen, dass der Erblasser bereits frühzeitig wichtige Angelegenheiten vor seinem Tod nach seinem Willen geregelt hat. Eine Checkliste mit Tipps und Informationen dazu finden Sie hier.

Bei weiteren Fragen zum Thema Erbschaft, aber auch im Bereich Erbschaftssteuer helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Immobilienrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.