Testament für Immobilienbesitzer

Als neuer Eigentümer muss der Erbe einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Durch ein Testament kann sich der Immobilienerbe auch vor dem Nachlassgericht legitimieren. Pflichtteilsberechtigte haben einen Anspruch auf den Pflichtteil gegenüber den durch das Testament begünstigten Erben.

Das Wichtigste in Kürze

• Im Todesfall geht das Vermögen des Erblassers automatisch auf die Erben über.
• Immobilienbesitzer profitieren bei einem Testament nicht nur aufgrund der klaren Regelungen, sondern auch durch die Kostenersparnis im Vergleich zum gerichtlichen Erbscheinverfahren.
• Bei der Testamentserstellung kann Ihnen einen Anwalt für Erbrecht helfen.

Warum sollten Immobilienbesitzer ein Testament erstellen?

Ein Todesfall ist für Angehörige und Freunde immer eine emotionale Ausnahmesituation; aus juristischer Sicht ist ein Todesfall aber vor allem eins: der Übergang von Vermögen vom Erblasser auf die Erben. Der Gesetzgeber sorgt durch § 1922 Abs. (1) des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) dafür, dass es dazu keiner gesonderten Rechtshandlung bedarf. Es gibt dementsprechend keinen Zeitpunkt, zu dem das Vermögen "eigentümerlos" ist.

Wie das Vermögen unter den Erben aufgeteilt wird, bestimmt sich primär nach der gesetzlichen Erbfolge. Sie gilt immer dann, wenn der Erblasser kein Testament verfasst hat.

Wer von der gesetzlichen Erbfolge abweichen möchte, braucht dafür entweder ein Testament oder einen Erbvertrag. Durch beide hat der Erblasser die Möglichkeit, selbst zu bestimmen, wie sein Vermögen nach seinem Tod verteilt werden soll.

Gerade dann, wenn es darum geht, Immobilien zu vererben, ist es für Eigentümer empfehlenswert, per Testament über die Immobilie oder die Immobilien letztwillige Verfügungen zu treffen.

Das Testament ersetzt den Erbschein, der ansonsten die erbrechtliche Stellung der Erben nach den §§ 2353ff. BGB regelt.

Schon alleine aus rein praktischen Gründen empfiehlt sich für Immobilienbesitzer die Regelung des Nachlasses per Testament: Die Kosten für ein Erbscheinverfahren vor dem zuständigen Nachlassgericht sind in der Regel doppelt so hoch wie die Kosten eines notariell beurkundeten Testaments.

Wie sollten Immobilienbesitzer ein Testament schreiben und was ist zu berücksichtigen?

Besonders bei Immobilien ist es wichtig, dass das Testament so formuliert ist, dass Streitigkeiten unter den Erben weitgehend ausgeschlossen werden. Die Gefahr für Konflikte ist bei Immobilien höher, als bei beweglichen Nachlassgegenständen, weil diese ihrer Natur nach nicht geteilt werden können.

Es kommt daher ohne Testament oder entsprechende Regelungen zur Bildung von Erbengemeinschaften.

Typisch für die Erbengemeinschaft ist die Tatsache, dass keiner der Miterben alleine über Nachlass bestimmen kann.

Wie werde ich als Erbe Immobilieneigentümer und komme ins Grundbuch?

Durch den Erbfall wird der Erbe automatisch zum Eigentümer der Immobilie – und zwar völlig unabhängig davon, ob diese aufgrund der gesetzlichen Erbfolge weitergegeben wird oder ob ein Testament die Immobilie explizit aufführt im Rahmen einer letztwilligen Verfügung.

Mit dem Eigentumsübergang wird aber die vorhandene Eintragung im Grundbuch unrichtig, denn der Erblasser ist hier auch nach dem Erbfall noch als alter Eigentümer eingetragen. Der neue Eigentümer – also der Erbe – muss dann einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Nach § 894 BGB besteht ein Grundbuchberichtigungsanspruch.

Der Antrag auf Grundbuchberichtigung muss vom Erben schriftlich beim zuständigen Amtsgericht / Grundbuchamt zu stellen. Das ist das Amtsgericht in dem Bezirk, in dem sich auch die geerbte Immobilie befindet.

Für den Antrag müssen Sie als Erbe Ihre Berechtigung als Antragsteller nachweisen. Dies geschieht durch Vorlage des notariellen Testaments – oder des Erbscheins, falls es keine letztwillige Verfügung gibt.

Weitere Voraussetzungen für die Korrektur im Grundbuch sind:

• der Erblasser ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen
• im Antrag wird das Grundstück genau bezeichnet, § 28 der Grundbuchordnung (kurz: GBO)

Wer wird bei einer Erbengemeinschaft Eigentümer einer Immobilie?

Geht eine Immobilie auf mehrere Erben über, bilden sie eine Erbengemeinschaft und werden gemeinsam zu Eigentümern. Verfügungen rund um die Immobilie müssen dann einstimmig oder mehrheitlich getroffen werden – der Alleingang eines Miterben ist in den meisten Fällen ausgeschlossen.

In der erbrechtlichen Praxis entstehen hier die meisten Konflikte: Oft ist eine vernünftige Regelung dann nicht möglich, ohne dass juristische Unterstützung hinzugezogen wird.

Benötigen Immobilienerben einen Erbschein?

Wer eine Immobilie erbt, muss sich beim Antrag auf Grundbuchberechtigung legitimieren. Normalerweise erfüllt der Erbschein diese Funktion – er wird dem zuständigen Nachlassgericht bei Antragstellung vorgelegt.

Ausnahmsweise verzichtet der Gesetzgeber dann auf den Erbschein, wenn der Immobilienerbe ein notarielles Testament vorlegen kann. Auch aus diesem Grund ist die Erstellung eines Testaments empfehlenswert: Es verhindert unnötigen bürokratischen Aufwand und zusätzliche Kosten im Rahmen des Erbscheinverfahrens.

Welche Ansprüche haben Pflichtteilsberechtigte an den Immobilien im Nachlass?

Oft wird ein Testament dann aufgesetzt, wenn der Erblasser die gesetzliche Erbfolge gerade nicht will. Dennoch können die sogenannten Pflichtteilsberechtigten auch per Testament nicht vollständig ausgeschlossen werden. Nach § 2303 Abs. (1) BGB haben Kinder, Eltern und Ehegatten einen Anspruch auf den Pflichtteil des Erbes – es handelt sich somit um die engsten Angehörigen des Erblassers.

Die Höhe des Pflichtteilsanspruches errechnet sich aus dem Wert des gesamten Nachlasses. Es ist also notwendig, dabei den Wert aller Vermögenswerte zu ermitteln und nicht nur den Wert der Immobilien, die vom Erblasser auf die Erben übergehen.

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Sollte ich als Erblasser eine Immobilie zu Lebzeiten lieber verkaufen, um Streitigkeiten ums Erbe zu umgehen?

Natürlich ist der Verkauf einer Immobilie zu Lebzeiten eine denkbare Alternative zu dem Vorgehen, die Immobilie per Testament an die Erben weiterzugeben. Allerdings müssen Sie auch bei einem Verkauf der Immobilie berücksichtigen, dass die Pflichtteilsberechtigten im Todesfall weiterhin einen Anspruch auf Auszahlung des Erlöses haben – dieser geht nach dem Willen des Gesetzgebers nur in ganz seltenen Ausnahmefällen unter.

Der Verkauf der Immobilie kann eine Möglichkeit darstellen, um Steuern zu sparen. Hierzu sollten Sie im Vorfeld juristischen Rat einholen, um eine für alle vorteilhafte Entscheidung zu treffen.

In der Praxis ist ein Verkauf nur dann eine Option, wenn nicht wirtschaftliche oder persönliche Motivationsgründe gegen eine Veräußerung sprechen. Grundsätzlich ist aber die Regelung anzustreben, die das geringste Konfliktpotenzial bietet. Die hohe Anzahl an gerichtlichen Auseinandersetzungen zum Thema Erbe zeigt, dass hier durch umsichtiges Testieren seitens des Erblassers auch Prozesse und Verfahren vermieden werden können.

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