Wichtige Tipps und rechtliche Hinweise Testament für Immobilienbesitzer

Als neuer Eigentümer muss der Erbe einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Durch ein Testament kann sich der Immobilienerbe auch vor dem Nachlassgericht legitimieren. Pflichtteilsberechtigte haben einen Anspruch auf den Pflichtteil gegenüber den durch das Testament begünstigten Erben.

Ein Todesfall ist für Angehörige und Freunde immer eine emotionale Ausnahmesituation; aus juristischer Sicht ist ein Todesfall aber vor allem eins: der Übergang von Vermögen vom Erblasser auf die Erben. Der Gesetzgeber sorgt durch § 1922 Abs. (1) des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) dafür, dass es dazu keiner gesonderten Rechtshandlung bedarf. Es gibt dementsprechend keinen Zeitpunkt, zu dem das Vermögen "eigentümerlos" ist.

Wie das Vermögen unter den Erben aufgeteilt wird, bestimmt sich primär nach der gesetzlichen Erbfolge. Sie gilt immer dann, wenn der Erblasser kein Testament verfasst hat.

Wer von der gesetzlichen Erbfolge abweichen möchte, braucht dafür entweder ein Testament oder einen Erbvertrag. Durch beide hat der Erblasser die Möglichkeit, selbst zu bestimmen, wie sein Vermögen nach seinem Tod verteilt werden soll.

Gerade dann, wenn es darum geht, Immobilien zu vererben, ist es für Eigentümer empfehlenswert, per Testament über die Immobilie oder die Immobilien letztwillige Verfügungen zu treffen.

Schon alleine aus rein praktischen Gründen empfiehlt sich für Immobilienbesitzer die Regelung des Nachlasses per Testament: Die Kosten für ein Erbscheinverfahren vor dem zuständigen Nachlassgericht sind in der Regel doppelt so hoch wie die Kosten eines notariell beurkundeten Testaments.

Besonders bei Immobilien ist es wichtig, dass das Testament so formuliert ist, dass Streitigkeiten unter den Erben weitgehend ausgeschlossen werden. Die Gefahr für Konflikte ist bei Immobilien höher, als bei beweglichen Nachlassgegenständen, weil diese ihrer Natur nach nicht geteilt werden können.

Es kommt daher ohne Testament oder entsprechende Regelungen zur Bildung von Erbengemeinschaften.

Typisch für die Erbengemeinschaft ist die Tatsache, dass keiner der Miterben alleine über Nachlass bestimmen kann.

Durch den Erbfall wird der Erbe automatisch zum Eigentümer der Immobilie – und zwar völlig unabhängig davon, ob diese aufgrund der gesetzlichen Erbfolge weitergegeben wird oder ob ein Testament die Immobilie explizit aufführt im Rahmen einer letztwilligen Verfügung.

Mit dem Eigentumsübergang wird aber die vorhandene Eintragung im Grundbuch unrichtig, denn der Erblasser ist hier auch nach dem Erbfall noch als alter Eigentümer eingetragen. Der neue Eigentümer – also der Erbe – muss dann einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Nach § 894 BGB besteht ein Grundbuchberichtigungsanspruch.

Für den Antrag musst du als Erbe Ihre Berechtigung als Antragsteller nachweisen. Dies geschieht durch Vorlage des notariellen Testaments – oder des Erbscheins, falls es keine letztwillige Verfügung gibt.

Weitere Voraussetzungen für die Korrektur im Grundbuch sind:

• der Erblasser ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen

• im Antrag wird das Grundstück genau bezeichnet, § 28 der Grundbuchordnung (kurz: GBO)

Geht eine Immobilie auf mehrere Erben über, bilden sie eine Erbengemeinschaft und werden gemeinsam zu Eigentümern. Verfügungen rund um die Immobilie müssen dann einstimmig oder mehrheitlich getroffen werden – der Alleingang eines Miterben ist in den meisten Fällen ausgeschlossen.

In der erbrechtlichen Praxis entstehen hier die meisten Konflikte: Oft ist eine vernünftige Regelung dann nicht möglich, ohne dass juristische Unterstützung hinzugezogen wird.