Neue Berechnung, Umlage und Rechte im Überblick Grundsteuerreform 2025: Was du als Mieter und Vermieter wissen musst

Die Grundsteuerreform 2025 bringt wesentliche Veränderungen für Millionen Mieter und Vermieter in Deutschland mit sich. Du fragst dich vielleicht, wie sich diese Reform auf deine monatlichen Wohnkosten auswirken wird und welche Pflichten als Vermieter oder Mieter auf dich zukommen? Hier gibt es Antworten.

Die Grundsteuerreform wurde notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Berechnungsgrundlagen mit Urteil vom 10. April 2018 (Az.: 1 BvL 11/14 u.a.) als verfassungswidrig eingestuft hatte. 

Das Hauptproblem lag in den stark veralteten Einheitswerten, die zu einer ungleichen und unfairen Behandlung der Grundsteuerzahler führten. In Westdeutschland stammten diese Werte aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935, und spiegelten in keiner Weise mehr die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt wider. Deshalb gab es bereits bei der Grundsteuerreform 2022 Änderungsbestrebungen. 

Für dich als Vermieter hat die Grundsteuerreform 2025 folgende Auswirkungen:

1. Anpassung der Grundsteuerbescheide

Bist du Vermieter, so hast du ab Mitte Januar 2025 neue Grundsteuerbescheide erhalten. Du musst dich also darauf einstellen, dass die Grundsteuer für deine Immobilien neu berechnet wird und sich möglicherweise erheblich ändert. Den Grundsteuerbescheid solltest du prüfen, da du eine fehlerhafte Berechnung gemäß § 347 AO innerhalb eines Monats anfechten kannst.

Dadurch hast du einen erhöhten administrativen Aufwand. Du musst nicht nur die neuen Bescheide prüfen, sondern auch die Nebenkostenabrechnungen für deine Mieter entsprechend anpassen. Insbesondere bei mehreren Immobilien oder großen Wohnkomplexe kann das eine Herausforderung darstellen.

Ob die Grundsteuer für eine bestimmte Immobilie steigt oder sinkt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Lage und dem aktuellen Wert der Immobilie im Vergleich zu den bisher verwendeten Einheitswerten. In gefragten Lagen, wo die Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten stark gestiegen sind, könnte die Grundsteuer nach der Reform deutlich höher ausfallen als bisher.

Für Vermieter ergeben sich daraus verschiedene Szenarien:

• Steigende Grundsteuer: Vermieter können die höhere Steuer auf ihre Mieter umlegen, was zu steigenden Nebenkosten führt.

• Sinkende Grundsteuer: Vermieter sind verpflichtet, die Einsparungen an ihre Mieter weiterzugeben (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), was zu sinkenden Nebenkosten führen würde.

Ein zentraler Punkt für dich als Mieter ist, dass dein Vermieter die Grundsteuer auch nach der Reform weiterhin zu 100 % auf dich umlegen darf.  

Die Grundsteuer ist gemäß § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung als Betriebskosten umlagefähig. Dies bedeutet, dass du als Mieter die Grundsteuer über deine Nebenkostenabrechnung bzw. eine höhere Betriebskostenvorauszahlung bezahlst.

Die Grundsteuer B, die für bebaute und unbebaute Grundstücke erhoben wird, ist vollständig umlagefähig. Das heißt, der Vermieter kann den gesamten Betrag, den er an Grundsteuer zahlt, auf seine Mieter umlegen. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt.

Als Vermieter musst du die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums mit der Betriebskostenabrechnung zustellen. Versäumst du diese Frist, verlierst du grundsätzlich den Anspruch auf Nachzahlung der Grundsteuer durch deinen Mieter.

Als Mieter hast du das Recht, von deinem Vermieter die Vorlage des Grundsteuerbescheids und des Messbescheids zu verlangen, auf dessen Basis die neue Grundsteuer berechnet wurde. Das ist wichtig, um die Richtigkeit der umgelegten Grundsteuer überprüfen zu können.

Weitere wichtige Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Grundsteuerumlage sind:

• Informationspflicht: Der Vermieter muss dich als Mieter über wesentliche Änderungen der Grundsteuer informieren.

• Einsichtsrecht: Du hast als Mieter das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Berechnungsunterlagen einzusehen.

• Widerspruchsrecht: Bei Unstimmigkeiten in der Abrechnung hast du das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist (in der Regel 12 Monate) Widerspruch einzulegen.

• Anpassung der Vorauszahlungen: Bei einer erheblichen Änderung der Grundsteuer kann eine Anpassung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung erfolgen.

Nur wenn du deine Rechte als Mieter kennst und bei Bedarf auch wahrnimmst, kannst du sicherstellen, dass der Vermieter die Grundsteuer auf dich korrekt umgelegt hat. Solltest du professionelle Hilfe benötigen, kann dir ein Anwalt für Mietrecht helfen.

Die Grundsteuerreform führt zu erheblichen regionalen Unterschieden, da einige Bundesländer von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Berechnungsmodelle entwickelt haben. Während 11 Länder dem Bundesmodell folgen, haben sich Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen für abweichende Modelle entschieden:

• Bundesmodell (11 Länder): Basiert auf Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Mietniveau.

• Bodenwertmodell (Baden-Württemberg): Berücksichtigt nur die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert.

• Flächenmodell (Bayern): Basiert ausschließlich auf der Fläche von Grundstück und Gebäude.

• Wohnlagemodell (Hamburg): Ähnlich dem Bundesmodell, aber mit Berücksichtigung der Wohnlage.

• Flächen-Faktor-Verfahren (Hessen): Kombination aus Fläche und Lage-Faktoren.

• Flächen-Lage-Modell (Niedersachsen): Berücksichtigt Fläche und Lage, aber vereinfachter als das Bundesmodell.

Diese unterschiedlichen Ansätze können zu verschiedenen Grundsteuern für Mieter in verschiedenen Regionen führen.

Zusätzlich zu den Unterschieden auf Länderebene spielen auch die Kommunen eine wichtige Rolle. Sie legen den Hebesatz fest, der einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer hat. Kommunen mit hohem Finanzbedarf tendieren dazu, höhere Hebesätze festzulegen, was wiederum zu einer höheren Grundsteuerbelastung führt.

Als Mieter hast du verschiedenen Möglichkeiten, dich abzusichern und bei Problemen zu handeln:

👉 1. Überprüfung der Nebenkostenabrechnung

Du solltest deine Nebenkostenabrechnung prüfen. Achte dabei besonders auf den Posten Grundsteuer und vergleiche ihn mit den Vorjahren. Bei deutlichen Erhöhungen solltest du deinen Vermieter um Erklärung und Einsicht in den Grundsteuerbescheid bitten.

👉 2. Kommunikation mit dem Vermieter

Offene Kommunikation mit deinem Vermieter ist wichtig. Frage nach, wenn du bezüglich der Grundsteuerumlage unsicher bist. Du hast das Recht, den Grundsteuerbescheid einzusehen und Erklärungen zu verlangen.

👉 3. Eventuelle rechtliche Schritte und Beratungsmöglichkeiten

Solltest du Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Grundsteuerumlage haben, kannst du dich an Mietervereine oder Rechtsberatungen wenden. In manchen Fällen kann es auch sinnvoll sein, die Nebenkostenabrechnung von einem Experten prüfen zu lassen.

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