Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung: Was darf der Vermieter?

STAND 14.10.2022 | LESEZEIT 3 MIN

Die Betriebskosten, häufig auch als Nebenkosten bezeichnet, kann der Vermieter den Mietern im Voraus in Rechnung stellen. Die Betriebskostenvorauszahlung erfolgt in der Regel auf monatlicher Basis mit der zu zahlenden Miete. Sie sind jedoch ein ständiges Ärgernis, da die Betriebskosten im Mietverhältnis immer wieder zum Streitfall werden. Fakt ist: Nicht alle Betriebsausgaben darf der Vermieter als umlagefähige Nebenkosten den Mietern berechnen.

Über die im Voraus von den Mietern gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen erstellt der Vermieter jährlich die Abrechnung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten und rechnet diese gegen die erbrachten Abschläge. Daraus ergibt sich bestenfalls ein Guthaben für den Mieter, es kann aber auch zu einem Nachzahlungsanspruch des Vermieters kommen. Einwendungen muss der Mieter seinem Vermieter schriftlich anzeigen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Höhe der Vorauszahlungen von Betriebskosten bestimmt der Vermieter.
• Keine gesetzlich festgelegte Obergrenze für Betriebskostenvorauszahlungen.
• § 556 Abs. 2 S. 2 BGB begrenzt Abschläge auf wirtschaftlich angemessenes Maß.
• Der Abschlag lässt sich auf die tatsächlichen Verhältnisse anpassen.
• Mieter haben Recht auf Belegeinsicht und Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB.
• Sie können Nebenkostenvorauszahlungen angemessen absenken lassen.

Was ist der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten?

Auch wenn die beiden Begriffe häufig synonym verwendet werden, bestehen gesetzlich gesehen doch große Unterschiede zwischen den beiden Kostenpositionen. Während Betriebskosten die Kosten betreffen, die laufend anfallen und dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie dienen, sind Nebenkosten die Kosten, die dem Vermieter entstehen, um die Immobilie instand zu halten und ordnungsgemäß zu betreiben.

Gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören beispielsweise die Kosten der Wasserversorgung, die Grundgebühren sowie die Kosten der Eichung und die Wartung von Wassermengenreglern zu den Betriebskosten. In der BetrKV ist auch geregelt, dass die Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgung sowie die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung zu den Betriebskosten gehören.

Nebenkosten sind per Gesetz nicht definiert, zu ihnen gehören aber üblicherweise alle Kosten, die einmalig anfallen, also nicht wie die Betriebskosten laufend zu zahlen sind. Beispiele für Nebenkosten sind Reparaturen am Dach, ein frischer Anstrich fürs Treppenhaus oder der Glasfaseranschluss.

Aber Vorsicht: Der Gesetzgeber hat das sogenannte Glasfaserbereitstellungsentgelt auf 60 € pro Jahr und Wohnung begrenzt. Es gehört dann in die Betriebskostenabrechnung. Individuelle Hilfe über die Betriebskostenvorauszahlungen gibt es von unserem Partner MINEKO. Dieser überprüft für Sie in wenigen Minuten Ihre Betriebskostenvorauszahlungen.

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Wann darf die Betriebskostenvorauszahlung erhöht werden?

Kam es im vergangenen Jahr bei der Betriebskostenabrechnung zu einer Nachzahlung durch den Mieter, dürfen die Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter um diese Summe im folgenden Jahr erhöht werden. Damit soll eine erneute Nachzahlung vermieden werden, was sowohl für Mieter als auch Vermieter eine unschöne Sache ist.

Bei der Betriebskostenvorauszahlung handelt es sich, wie der Name bereits sagt, um eine Vorauszahlung. Diese muss im Mietvertrag als solche klar definiert sein. Daraus ergibt sich für den Vermieter auch die Pflicht, nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Aufstellung über die tatsächlichen Kosten zu erstellen.

Wie stark darf die Betriebskostenvorauszahlung erhöht werden?

Leider gibt es auch hier eine gesetzliche Grauzone, denn der Gesetzgeber sieht keine maximale Begrenzung für die Erhöhung von Betriebskosten vor. In der Praxis hat sich aber etabliert, dass bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von mehr als 10 % der Vermieter die Erhöhung schriftlich begründen und mit Rechnungen belegen muss.

Welche Ansprüche habe ich gegen meinen Vermieter bei zu hoher Nachzahlung?

Sind die Betriebskostenvorauszahlungen zu hoch und es kam zu einer Rückzahlung für den Mieter, kann dieser beim Vermieter die Herabsetzung der Vorauszahlungen durchsetzen. Diese werden ab dem folgenden Abrechnungszeitraum wirksam. Die Forderung zur Herabsetzung der Vorauszahlungen muss dabei schriftlich erfolgen.

Was Sie sonst noch über die Betriebskostenvorauszahlungen wissen sollten

• Durchschnittlich ist jede 2. Betriebskostenabrechnung in Deutschland fehlerhaft
• Am häufigsten weichen die Betriebskosten von der Festlegung im Mietvertrag ab
• Instandhaltungsmaßnahmen und Verwaltungstätigkeiten sind nicht umlagefähig
• 2018 zahlten Mieter durchschnittlich monatlich 2,17 €/qm Betriebskosten
• Nebenkosten-Schock 2022: teilweise 100 % Steigerung gegenüber 2021

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