Was du wissen solltest Untervermietung von Mietwohnungen
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Bei einer Untervermietung kommt es zu einem Mietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter. Eine Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt, sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse geltend machen kann. Eine Erlaubnis wird trotzdem benötigt.
Untervermietung von Mietwohnungen Das Wichtigste in Kürze
Bei einer Untervermietung schließt der Hauptmieter einen Untermietvertrag mit einem Untermieter ab.
Der Hauptmieter benötigt die Erlaubnis des Vermieters und muss ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Die Untervermietung muss sich auf Teile der Wohnung beziehen; eine komplette Untervermietung erfordert die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters.
Gründe für eine erlaubte Untervermietung können finanzielle Engpässe, beruflich bedingte Abwesenheit oder die Aufnahme eines Untermieters nach einer Scheidung sein.
Ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters kann die Untervermietung rechtliche Konsequenzen für den Hauptmieter nach sich ziehen.
Was ist eine Untervermietung?
Bei einer Untervermietung kommt es zu einem Untermietvertrag zwischen dem Hauptmieter und seinem Untermieter. Der Hauptmieter stellt dem Untermieter dabei einen Teil oder die ganze von ihm angemietete Wohnung gegen Zahlung eines Mietzinses zur Verfügung.
Die Gründe für eine Untervermietung können vielfältiger Art sein. Bei nahen Verwandten, einem Kurzbesuch von sechs bis acht Wochen sowie bei der Unterbringung von Hausangestellten und Pflegepersonal liegt keine Untervermietung vor.
Recht auf Untervermietung
Es gibt einige Fälle, in denen eine Untervermietung erlaubt ist. Grundsätzlich hast du als Mieter ein Recht auf Untervermietung, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweisen kannst. Dabei darf sich die Untervermietung nur auf Teile deiner Wohnung beziehen und nicht auf die gesamte Wohnung. Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel dann vor, wenn du als Mieter für längere Zeit nicht selbst in der Wohnung lebst, was beispielsweise bei einem Auslandssemester oder einer längeren Reise der Fall wäre.
Sie sind gesetzlich dazu berechtigt, Teile Ihrer Wohnung unterzuvermieten. Ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung besteht hingegen nur, wenn der Vermieter zugestimmt hat.
Jochen Dotterweich Rechtsanwalt
Weitere berechtigte Interessen, aufgrund derer eine Untervermietung erlaubt sein kann, sind:
Die finanzielle Abhängigkeit von der Untermiete
Wenn die Wohnung aus beruflichen Gründen teilweise ungenutzt bleibt
Wenn du im Alter nicht alleine leben willst oder kannst
Wenn du nach einer Scheidung einen Untermieter aufnimmst
Wenn eine Wohngemeinschaft gegründet wird
Wenn eine Kinderbetreuung nötig ist
Ein genereller Ausschluss der Untervermietung im Mietvertrag ist unzulässig. Als Mieter kannst du dein Recht auf Untervermietung einklagen und hast ein Sonderkündigungsrecht.
Zusammenfassung:
Jeder Mieter hat das Recht auf eine Untervermietung, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt und sich der Vertrag nicht auf die gesamte Wohnung bezieht. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise bei einem Auslandssemester, bei finanziellen Gründen der Vermietung oder durch nicht genutzten Wohnraum vor.
Voraussetzung für die Untervermietungserlaubnis
Grundsätzlich bedarf es der Untervermietungserlaubnis durch den Vermieter. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis wäre durch den Vermieter anfechtbar. Die Untervermietungserlaubnis musst du als Mieter schriftlich bei deinem Vermieter einholen. Die Anfrage hierfür muss die Angabe des Namens des Untervermieters sowie eine Darlegung der Gründe für die Untervermietung beinhalten. Den Antrag auf Untervermietungserlaubnis kann dein Vermieter in bestimmten Fällen ablehnen. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis bedeutet für dich als Mieter, dass du im Zweifelsfall die Nachweispflicht trägst. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann rechtliche Konsequenzen für dich als Mieter nach sich ziehen.
§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung
Nach § 540 Abs. 1 BGB ist ein Mieter nicht berechtigt, die Sache ohne Zustimmung des Vermieters Dritten zu überlassen. Stimmt der Vermieter nicht zu und liegen keine Gründe vor, die dagegen sprechen, so kann der Mieter außerordentlich kündigen. Ein Mieter haftet für ein Verschulden des Untermieters laut § 540 Abs. 2 BGB, auch wenn der Vermieter der Untermiete zugestimmt hat.
Untervermietungsvertrag: Was ist zu beachten?
Liegt die Untervermietungserlaubnis des Vermieters vor, so solltest du unbedingt einen Vertrag mit deinem neuen Untermieter aufsetzen. Der Untervermietungsvertrag sollte zumindest die Höhe der Miete, die Kündigungsfrist, den Mietzeitraum, die Höhe der Nebenkosten und der Kaution, die Nutzung der Räumlichkeiten und Gegenstände sowie eine Beteiligung an Reparaturkosten beinhalten. Mit dem Vertrag sicherst du dich als Mieter ab. Ein Übergabeprotokoll der Wohnung ist ebenfalls empfehlenswert. Ferner musst du als Hauptmieter wissen, dass du weiterhin für die Zahlung der Hauptmiete alleinverantwortlich bist.
KLUGO Tipp:
Ein Untermietverhältnis sollte unbedingt durch einen Mietvertrag abgesichert sein.
Welche Rechte hat dein Vermieter?
In bestimmten Fällen kann dein Vermieter die Untervermietung ablehnen. Dies ist zum Beispiel dann möglich, wenn du als Mieter Touristen aufnimmst, um dir ein paar Euro dazuzuverdienen. Oder wenn eine Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung mit sich bringen würde. Auch wenn der Untermieter eine Unzumutbarkeit darstellt oder den Hausfrieden stört, kann dein Vermieter die Untervermietung versagen.
Die wichtigsten Informationen zum Thema Untervermietung findest du hier auf einen Blick:
Eine Untermiete ist grundsätzlich zulässig, sofern keine gewichtigen Gründe dagegen sprechen.
Dein Vermieter muss seine Zustimmung zu einer Untermiete geben, wobei du als Mieter bei einer Ablehnung ein Sonderkündigungsrecht hast.
Eine Untervermietung kann bei Gründen wie der Beherbergung von Touristen oder bei Überbelegung abgelehnt werden. Der Hausfrieden muss stets gewahrt werden.
Bei Fragen zum Thema Untervermietung helfen wir dir gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte und Rechtsexperten stehen dir dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen dich bei allen Anliegen.
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