Vom Bauantrag zur Baugenehmigung

Ob Bürogebäude oder Eigenheim, wer in Deutschland bauen möchte, muss sein Vorhaben beantragen. Hier finden Sie eine Übersicht zu den erforderlichen Schritten und möglichen Hürden, die dabei im Weg stehen können.

Antrag für Baugenehmigung stellen

Vor dem Häuserbau steht der Bauantrag: Um eine Genehmigung zur Errichtung der eigenen vier Wände zu bekommen, müssen Sie zunächst einen Bauantrag bei Ihrer Gemeinde stellen. Diese leitet den Antrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weiter.

Wichtig zu wissen: Der Verfasser des Bauantrags muss zwingend eine sogenannte Bauvorlageberechtigung nachweisen - sie sind dann auch im öffentlich-rechtlichen Kontext verantwortlich für den Inhalt der Genehmigungsplanungen. In der Regel verfügen über eine Bauvorlageberechtigung insbesondere Architekten, aber auch Bauingenieure, wenn sie bei der Ingenieurkammer in der Liste der Bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.

Dauer und Fristen des Bauantrags

Das Stellen eines Bauantrags kann zu Problemen führen, wenn Sie etwaige Fristen nicht beachten. Allein für die Bearbeitungsdauer des Antrags ist ein Zeitraum von drei bis vier Monaten einzuplanen, in Einzelfällen nimmt dieses Verfahren sogar noch mehr Zeit in Anspruch.

Der Zeitfaktor ist im gesamten Bauprozess von übergeordneter Bedeutung, denn: Er bestimmt auch, wann die bisherige Wohnung gekündigt bzw. verlassen wird und hat wesentliche Auswirkungen auf die Höhe der Gesamtkosten. Hierbei gilt die Faustregel: Je länger die Bauphase, desto höher die Kosten.

Bei den Fristen des Bauantrags sollten Sie beachten, dass für das gesamte Baugenehmigungsverfahren eine Frist von zwei Monaten gilt; im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, das einen vereinfachten Prüfungsaufwand beinhaltet und für bestimmte Bauvorhaben einschlägig ist, gilt eine Frist von einem Monat.

Inhalt und Fristen des Bauantrags

Damit der Prozess möglichst schnell vonstattengeht, macht es Sinn, die benötigten Unterlagen – also die sogenannten Bauvorlagen – vollständig vorliegen zu haben. Da jedes Bundesland hierbei andere Anforderungen stellt, kann pauschal nur schwer beantwortet werden, welche Unterlagen genau vorzubringen sind. Häufig schaffen allerdings die Vordrucke der Gemeinden und Kommunen Abhilfe.

Übrigens ist es für private Bauherren immer empfehlenswert, wenn sie eine sogenannte Bauvoranfrage neben dem endgültigen Bauantrag stellen. Diese entscheidet über die prinzipielle Möglichkeit der Erteilung einer Genehmigung für ein konkretes Bauvorhaben. Hierfür stellen wir Ihnen ein kostenloses Muster einer formlosen Bauvoranfrage zur Verfügung. Beachten Sie bitte, dass auch die Bauvoranfrage die Mitwirkung eines Bauplaners oder Bauingenieurs bedarf.

Diese generellen Unterlagen für den Antrag sind in jedem Bundesland gleich - aber Achtung: Je nach Projekt können weitere Unterlagen und Formblätter hinzukommen. Für kleine bis mittlere Bauvorhaben können Sie unseren Muster-Bauvertrag nutzen.

Benötigte Unterlagen zum Stellen eines Bauantrags:

  • Lageplan: wird vom Vermessungsingenieur auf der Grundlage von Messungen und aus dem Liegenschaftskataster erstellt
  • Bauzeichnungen: genauer Plan mit Grundrissen, Schnitten, Maßen und Ansichten
  • Baubeschreibung: regelt die Leistungspflicht des Bauunternehmers im Detail und ausführlich
  • Sicherheitsnachweise: zum Beispiel zur statischen Standsicherheit oder in Bezug auf Wärme- und Schallschutz
  • Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
  • Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten
  • Unterschrift
Checkliste Bauantrag – Infografik
Checkliste Bauantrag – Infografik

Das Verfahren im Überblick

Nachdem Sie den Antrag auf Baugenehmigung bei der zuständigen Stelle gestellt haben, findet die Prüfung im Baugenehmigungsverfahren statt. Das Bauamt selbst hat innerhalb von zehn Arbeitstagen den Antrag auf Vollständigkeit zu prüfen. Sollte es hier zu Komplikationen kommen, stellt es dann eine Nachfrist zur Beseitigung eventueller Versäumnisse. Danach erhalten Sie eine Eingangsbestätigung.

Ab diesem Zeitpunkt darf der Zeitraum bis zum Bescheid nicht länger als zwei Monate betragen. Bereits im Vorfeld kann es unter Umständen dazu kommen, dass Ihnen ein Vorbescheid zugesendet wird. Vielleicht fordert die Stelle jedoch auch noch eine Änderung vor Vergabe der endgültigen Baugenehmigung.

Stehen Ihrem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen, erhalten Sie eine Baugenehmigung. Die Baugenehmigung ist die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass Sie so bauen können, wie beantragt und von einem Architekten oder Ingenieur in den Bauvorlagen beschrieben.

Damit ergeben sich folgende Schritte für das Baugenehmigungsverfahren:

  1. Bauantrag wird bei der zuständigen Behörde gestellt
  2. Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen erfolgt
  3. Entscheidung wird gefällt
  4. Bescheid über Baugenehmigung / Ablehnung der Baugenehmigung wird ausgestellt
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie durch Ihren Architekten alle erforderlichen Unterlagen schriftlich bei Ihrem zuständigen Bauamt oder Ihrer Bauaufsichtsbehörde einreichen. Dies gilt genauso, wenn Sie ein Vorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren errichten wollen.
Oliver Girrbach
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Wann eine Baugenehmigung erteilt werden darf und welche Besonderheiten gelten, ist ebenfalls Ländersache. Als Beispiel folgt ein Auszug aus der Bauordnung Hessens (HBO).

Baugenehmigung nach § 64 HBO:


Nach Absatz (1) dürfen, wie oben bereits beschrieben, keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften dem Vorhaben im Wege stehen. Absatz (2) regelt, dass gewisse Teile des Vorhabens vorerst von der Genehmigung ausgenommen werden können und in einem späteren Verfahren separat geprüft werden.

Des Weiteren darf die Behörde nach Absatz (4) Auflagen oder Bedingungen an den Bauherren stellen. Eine Befristung der Genehmigung ist ebenso möglich.

Baugenehmigung: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Auch die Kosten für die Baugenehmigung richten sich nach dem Bundesland, in dem das Bauvorhaben lokalisiert ist. Im Allgemeinen werden hier aber rund 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten fällig. Müssen Unterlagen zudem eigens von Ingenieuren und Architekten angefertigt werden, lässt das die Kosten für die Baugenehmigung weiter ansteigen.

Grundsätzlich hat sich folgende Faustformel bewährt, wenn es um die Berechnung der Genehmigungsgebühren geht: Baufläche in m³ x Bauwert in Euro / m³ x Gebührensatz der Bauaufsichtsbehörde

Die Baubehörde verlangt für die Genehmigung einen gewissen Prozentsatz, der sich ebenfalls zu den Kosten für die Baugenehmigung addiert. Als guter Durchschnittswert haben sich zehn Prozent des gesamten Bauvolumens bewährt – das wären beispielsweise bei einem Neubau in Höhe von 250.000 Euro also 25.000 Euro.

Bedenken Sie aber, dass die Kosten für die Baugenehmigung von zahlreichen Faktoren abhängen, die sich aus dem konkreten Einzelfall ergeben.

Die Kosten für eine Baugenehmigung hängen u. a. von folgenden Faktoren ab:

  • Art des Baus
  • Behörde, bei der der Bauantrag eingereicht wird
  • Person des Antragstellers
  • Kosten der Architektenleistung
  • Angeforderte Dokumente
  • Zusätzliche genehmigungspflichtige Gebäude
klugo tipp

Um weiteren Kosten aus dem Weg zu gehen, sollten Sie sich streng an den genehmigten Bauplan halten. Falls die zuständige Behörde bei ihren regelmäßigen Kontrollen Abweichungen vom Plan feststellt, kann dies viel Zeit und Geld kosten.

Was tun, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?

Nicht immer ist der Antrag auf Baugenehmigung von Erfolg gekrönt - Bauherren müssen grundsätzlich damit rechnen, dass es auch dazu kommen kann, dass der Bauantrag abgelehnt wird. Dies ist in der Praxis zwar eher selten der Fall, dennoch sollten Sie wissen, welche Möglichkeiten Sie bei einer Ablehnung haben.

Zu einer Ablehnung des Bauantrags kann es beispielsweise kommen, wenn

  • das Grundstück der Behörde nicht zur Bebauung geeignet scheint,
  • der vorgesehene Bauplatz unter Natur- oder Denkmalschutz steht,
  • die architektonische Gestaltung der Immobilie die Öffentlichkeit stören oder nicht zur Umgebungsbebauung passen könnte.

Wer sich Ärger in diesem Kontext ersparen möchte, sollte nicht nur auf den Inhalt seines Bauantrags achten, sondern zudem die örtlichen Begebenheiten vor Abgabe prüfen. Wenn Sie befürchten, Ihr Antrag könnte durch einen bestimmten Umstand abgelehnt werden, macht es Sinn, sich Rat bei einem Gutachter zu holen. Über unsere kostenlose Erstberatung können Sie Ihre ersten Fragen stellen und sich von einem erfahrenen Anwalt beraten lassen.

Widerspruch bei Ablehnung des Bauantrags

Eine Ablehnung muss aber noch nicht das Aus für den Bauantrag bedeuten. Ein Widerspruch ist möglich; ab Zustellung beträgt die Frist hierfür vier Wochen. Für die Einhaltung dieser Frist müssen Sie zunächst noch keine Begründung vorlegen. Ohne entsprechende Begründung ist jedoch nicht damit zu rechnen, dass Ihrem Widerspruch stattgegeben wird.

Ihr Widerspruch für einen abgelehnten Bauantrag sollte Folgendes beinhalten:

  • Name und Anschrift
  • Aktenzeichen und Bezeichnung des Bauvorhabens
  • Widerspruch idealerweise inkl. Begründung
  • Unterschrift

Bleibt auch der Widerspruch ohne Erfolg, steht Ihnen der Gang vors Gericht offen, um den Bauantrag doch noch durchzusetzen. Im Rahmen unserer kostenlosen Erstberatung kümmern wir uns gerne um Ihren Einzelfall und geben Hilfestellungen für einen erfolgreichen Bauantrag.

Die Ablehnung des Bauantrags ist nicht endgültig. Sie können innerhalb einer Frist von vier Wochen Widerspruch gegen den Bescheid einlegen. Der Widerspruch sollte gut begründet sein und alle oben aufgelisteten Formalia erfüllen. Dabei unterstützen wir Sie gerne mit unserer kostenlosen Erstberatung.

Zuletzt haben wir die wichtigsten Punkte zum Bauantrag und der Baugenehmigung noch einmal für Sie aufgelistet:

  • Den Antrag bei der Gemeinde einreichen: Um Zeit und Mühen zu sparen, sollten Sie darauf achten, dass dieser vollständig ist.
  • Informieren Sie sich frühzeitig über die landesspezifischen Vorschriften. Auch die Kosten variieren von Land zu Land.
  • Gegen einen abgelehnten Bauantrag können Sie Widerspruch einlegen. Beachten Sie dabei die Frist von vier Wochen.
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