Vom Bauantrag zur Baugenehmigung: Darauf kommt es an!

Ob Bürogebäude oder Eigenheim, wer in Deutschland bauen möchte, muss sein Vorhaben beantragen. Hier finden Sie eine Übersicht zu den erforderlichen Schritten und Hinweise zu möglichen Hürden, die dabei im Weg stehen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Für Bauherren gilt grundsätzlich: ohne Bauantrag keine Baugenehmigung – und ohne Baugenehmigung kein Bauvorhaben.
• Der Bauantrag wird bei der zuständigen Baubehörde gestellt; Voraussetzung ist in jedem Fall eine Bauvorlageberechtigung.
• Die Baugenehmigung wird in der Regel zusammen mit der Baufreigabe erteilt: Diese gibt den Startschuss für den Baubeginn.
• Um Konflikte mit den Nachbarn zu vermeiden, sollten Sie deren Einverständnis einholen, wenn Sie vom Bebauungsplan abweichen.

Was ist ein Bauantrag?

Mit dem Bauantrag stellt der Bauherr – also der "Häuslebauer" – einen Antrag für die Baugenehmigung. Nur diese erlaubt es ihm, sein Bauvorhaben in der geplanten Form auch umzusetzen.

Rechtlich werden Fragen rund um den Bauantrag über das Baurecht geregelt. Das Baurecht ist – im Gegensatz zu anderen Rechtsgebieten – nicht in einem separaten Gesetz geregelt, sondern beruft sich vor allem auf Vorschriften aus dem Zivilrecht zum Werkvertragsrecht.

Wie stelle ich einen Antrag auf Baugenehmigung bzw. einen Bauantrag?

Grundsätzlich gilt, dass vor dem Häuserbau der Bauantrag ansteht: Um eine Genehmigung zur Errichtung der eigenen vier Wände zu bekommen, müssen Sie diesen zunächst bei Ihrer Gemeinde stellen. Diese leitet den Antrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weiter.

Wichtig zu wissen: Der Verfasser des Bauantrags muss zwingend eine sogenannte Bauvorlageberechtigung nachweisen – er ist dann auch im öffentlich-rechtlichen Kontext verantwortlich für den Inhalt der Genehmigungsplanungen. In der Regel verfügen über eine Bauvorlageberechtigung insbesondere Architekten, aber auch Bauingenieure, wenn sie bei der Ingenieurkammer in der Liste der Bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.

Dauer und Fristen des Bauantrags – Was muss ich dabei beachten?

Der Bauantrag kann zu Problemen führen, wenn Sie dabei geltende Fristen nicht beachten. Allein für die Bearbeitungsdauer des Antrags ist ein Zeitraum von drei bis vier Monaten einzuplanen, in Einzelfällen nimmt dieses Verfahren sogar noch mehr Zeit in Anspruch.

Der Zeitfaktor ist im gesamten Bauprozess von übergeordneter Bedeutung, denn: Er bestimmt auch, wann die bisherige Wohnung gekündigt bzw. verlassen wird und hat wesentliche Auswirkungen auf die Höhe der Gesamtkosten. Hierbei gilt die Faustregel: je länger die Bauphase, desto höher die Kosten.

Bei den Fristen des Bauantrags sollten Sie beachten, dass für das gesamte Baugenehmigungsverfahren eine Frist von zwei Monaten gilt; im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, das einen vereinfachten Prüfungsaufwand beinhaltet und für bestimmte Bauvorhaben einschlägig ist, gilt eine Frist von einem Monat.

Was wird für den Bauantrag benötigt?

Für den Bauantrag benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Lageplan: wird vom Vermessungsingenieur auf der Grundlage von Messungen und aus dem Liegenschaftskataster erstellt
• Bauzeichnungen: genauer Plan mit Grundrissen, Schnitten, Maßen und Ansichten
• Baubeschreibung: regelt die Leistungspflicht des Bauunternehmers im Detail und ausführlich
• Sicherheitsnachweise: zum Beispiel zur statischen Standsicherheit oder in Bezug auf Wärme- und Schallschutz
• Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
• Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten
• Unterschrift

Damit der Prozess möglichst schnell vonstattengeht, ist es sinnvoll, die benötigten Unterlagen – also die sogenannten Bauvorlagen – vollständig vorliegen zu haben. Da jedes Bundesland hierbei andere Anforderungen stellt, kann pauschal nur schwer beantwortet werden, welche Unterlagen genau vorzubringen sind. Häufig schaffen allerdings die Vordrucke der Gemeinden und Kommunen Abhilfe.

Übrigens ist es für private Bauherren immer empfehlenswert, wenn sie eine sogenannte Bauvoranfrage neben dem endgültigen Bauantrag stellen. Diese entscheidet über die prinzipielle Möglichkeit der Erteilung einer Genehmigung für ein konkretes Bauvorhaben. Hierfür stellen wir Ihnen ein kostenloses Muster einer formlosen Bauvoranfrage zur Verfügung. Beachten Sie bitte, dass auch die Bauvoranfrage die Mitwirkung eines Bauplaners oder Bauingenieurs bedarf.

Diese generellen Unterlagen für den Antrag sind in jedem Bundesland gleich – aber Achtung: Je nach Projekt können weitere Unterlagen und Formblätter hinzukommen. Für kleine bis mittlere Bauvorhaben können Sie unseren Muster-Bauvertrag nutzen.

Was kostet ein Bauantrag?

Die Kosten für die Baugenehmigung richten sich nach dem Bundesland, in dem das Bauvorhaben lokalisiert ist. Im Allgemeinen werden hier aber rund 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten fällig. Müssen Unterlagen zudem eigens von Ingenieuren und Architekten angefertigt werden, lässt das die Kosten für die Baugenehmigung weiter ansteigen.

Grundsätzlich hat sich folgende Faustformel bewährt, wenn es um die Berechnung der Genehmigungsgebühren geht: Baufläche in m³ x Bauwert in Euro / m³ x Gebührensatz der Bauaufsichtsbehörde

Die Baubehörde verlangt für die Genehmigung einen gewissen Prozentsatz, der sich ebenfalls zu den Kosten für die Baugenehmigung addiert. Als guter Durchschnittswert haben sich zehn Prozent des gesamten Bauvolumens bewährt – das wären beispielsweise bei einem Neubau in Höhe von 250.000 Euro also 25.000 Euro.

Bedenken Sie aber, dass die Kosten für die Baugenehmigung von zahlreichen Faktoren abhängen, die sich aus dem konkreten Einzelfall ergeben.

Die Kosten für eine Baugenehmigung hängen unter anderem auch ab von:

• Art des Baus
• Behörde, bei der der Bauantrag eingereicht wird
• Person des Antragstellers
• Kosten der Architektenleistung
• angeforderte Dokumente
• zusätzliche genehmigungspflichtige Gebäude

Um weiteren Kosten aus dem Weg zu gehen, sollten Sie sich streng an den genehmigten Bauplan halten. Falls die zuständige Behörde bei ihren regelmäßigen Kontrollen Abweichungen vom Plan feststellt, kann dies viel Zeit und Geld kosten.

Wie stelle ich einen Antrag auf Baugenehmigung bzw. einen Bauantrag?

Damit Sie gleich von Anfang an richtig vorgehen, empfehlen wir folgende Vorgehensweise:

1. Besorgen Sie sich einen Bauantrag – als amtliches Formular – bei der zuständigen Baubehörde.
2. Füllen Sie – ggf. zusammen mit dem Bauvorlageberechtigten – das Formular vollständig aus und unterschreiben Sie es gemeinsam.
3. Legen Sie dem Bauantrag die erforderlichen Unterlagen in dreifacher Ausführung bei.
4. Geben Sie den Bauantrag persönlich ab oder schicken Sie ihn per Post – optimal per Einschreiben – an das Bauamt.

Die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland – und manchmal sogar von Baubehörde zu Baubehörde. Einen genauen Hinweis auf die einzureichenden Unterlagen erhalten Sie beim Blick in die Bauvorlagenverordnung Ihres Bundeslandes.

Das Verfahren im Überblick

Nachdem Sie den Antrag auf Baugenehmigung bei der zuständigen Stelle gestellt haben, findet die Prüfung im Baugenehmigungsverfahren statt. Das Bauamt selbst hat innerhalb von zehn Arbeitstagen den Antrag auf Vollständigkeit zu prüfen. Sollte es hier zu Komplikationen kommen, stellt es dann eine Nachfrist zur Beseitigung eventueller Versäumnisse. Danach erhalten Sie eine Eingangsbestätigung.

Ab diesem Zeitpunkt darf der Zeitraum bis zum Bescheid nicht länger als zwei Monate betragen. Bereits im Vorfeld kann es unter Umständen dazu kommen, dass Ihnen ein Vorbescheid zugesendet wird. Vielleicht fordert die Stelle jedoch auch noch eine Änderung vor Vergabe der endgültigen Baugenehmigung.

Stehen Ihrem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen, erhalten Sie eine Baugenehmigung. Die Baugenehmigung ist die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass Sie so bauen können, wie beantragt und von einem Architekten oder Ingenieur in den Bauvorlagen beschrieben.

Damit ergeben sich folgende Schritte für das Baugenehmigungsverfahren:

1. Bauantrag wird bei der zuständigen Behörde gestellt
2. Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen durch die Behörde
3. Entscheidung wird gefällt
4. Bescheid über Baugenehmigung / Ablehnung der Baugenehmigung wird ausgestellt

Wann eine Baugenehmigung erteilt werden darf und welche Besonderheiten gelten, ist ebenfalls Ländersache. Als Beispiel folgt ein Auszug aus der Bauordnung Hessens (HBO).

Müssen die Nachbarn beteiligt werden?

Nicht immer sind die Nachbarn einverstanden, wenn auf dem Grundstück nebenan ein neues Gebäude errichtet wird. Dies hat in der Vergangenheit schon oft zu erbitterten Konflikten geführt. Umso sinnvoller ist es daher, sich gegebenenfalls das Einverständnis der Nachbarn einzuholen – zum Beispiel dann, wenn es eine Abweichung vom Bebauungsplan gibt.

Juristisch können Nachbar innerhalb eines Jahres Widerspruch gegen das Bauvorhaben bei der zuständigen Behörde einlegen.

Konflikte mit den Nachbarn müssen nicht sein: Dies gilt nicht nur in Bezug auf das Bauvorhaben, sondern auch im Hinblick auf die Zukunft – denken Sie daran, dass Sie möglicherweise noch sehr lange als Eigentümer in Streitigkeiten eingebunden sein können. Zeigen sich Problemfelder, kann der Gang zum Anwalt hilfreich sein, aber auch eine Mediation, um die Situation zu entschärfen. Was sich in der konkreten Situation empfiehlt, richtet sich nach den Umständen im Einzelfall.

Was ist der Unterschied zwischen Baugenehmigung und Baufreigabe?

Durch die Baugenehmigung ist das Bauvorhaben so umsetzbar, wie es im Bauantrag beschrieben wurde. Allerdings bedeutet die Erteilung der Baugenehmigung nicht, dass es sofort losgeht mit den Bauarbeiten: Dafür bedarf es der sogenannten Baufreigabe. Sie wird erteilt, wenn nicht nur die erforderlichen Genehmigungen vorliegen, sondern auch Prüfstatiken und beispielsweise Wärmeschutznachweise.

Die Baufreigabe oder der Baufreigabeschein wird als amtliches Dokument ebenfalls durch die zuständige Baubehörde erteilt. Sie wird durch den "Roten Punkt" sichtbar gemacht, der als Bauschild bzw. Baustellenschild an der Baustelle angebracht wird.

Die Baufreigabe wird in der Regel zusammen mit der Baugenehmigung erteilt und verschickt.

Wie lange dauert es von Baugenehmigung bis zum Baubeginn?

Leider lässt sich aufgrund der Komplexität des Baurechts nicht verbindlich festlegen, wie lange die Zeitspanne von der Erteilung der Baugenehmigung bis zum ersten Spatenstich ist. Rechtlich können Sie aber starten, sobald Sie die Baugenehmigung inklusive der Baufreigabe in den Händen halten.

Klären Sie Termine schon vor der Erteilung von Baugenehmigung und Baufreigabe, um nicht unnötig Zeit zu verlieren.

Was tun, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?

Nicht immer ist der Antrag auf Baugenehmigung von Erfolg gekrönt: Bauherren müssen grundsätzlich damit rechnen, dass der Bauantrag abgelehnt wird. Dies ist in der Praxis zwar eher selten der Fall, dennoch sollten Sie wissen, welche Möglichkeiten Sie bei einer Ablehnung haben.

Zu einer Ablehnung des Bauantrags kann es beispielsweise kommen, wenn:

• das Grundstück der Behörde nicht zur Bebauung geeignet scheint,
• der vorgesehene Bauplatz unter Natur- oder Denkmalschutz steht
• die architektonische Gestaltung der Immobilie, die Öffentlichkeit stören oder nicht zur Umgebungsbebauung passen könnte.

Wer sich diesen Ärger ersparen möchte, sollte nicht nur auf den Inhalt seines Bauantrags achten, sondern zudem die örtlichen Begebenheiten vor Abgabe prüfen. Wenn Sie befürchten, Ihr Antrag könnte durch einen bestimmten Umstand abgelehnt werden, ergibt es Sinn, sich Rat bei einem Gutachter zu holen. Über unsere Erstberatung können Sie Ihre ersten Fragen stellen und sich von einem erfahrenen Anwalt für Baurecht beraten lassen.

Widerspruch bei Ablehnung des Bauantrags

Eine Ablehnung muss noch nicht das Aus, für den Bauantrag bedeuten. Ein Widerspruch ist möglich; ab Zustellung beträgt die Frist hierfür vier Wochen. Für die Einhaltung dieser Frist müssen Sie zunächst noch keine Begründung vorlegen. Ohne entsprechende Begründung ist jedoch nicht damit zu rechnen, dass Ihrem Widerspruch stattgegeben wird.

Ihr Widerspruch für einen abgelehnten Bauantrag sollte Folgendes beinhalten:

• Name und Anschrift
• Aktenzeichen und Bezeichnung des Bauvorhabens
• Widerspruch idealerweise inkl. Begründung
• Unterschrift

Bleibt auch der Widerspruch ohne Erfolg, steht Ihnen der Gang vors Gericht offen, um den Bauantrag doch noch durchzusetzen. Hierbei kann Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiterhelfen: Im Rahmen unserer Erstberatung kümmern wir uns gerne um Ihren Einzelfall und geben Hilfestellungen für einen erfolgreichen Bauantrag.

Zuletzt haben wir die wichtigsten Punkte zum Bauantrag und der Baugenehmigung noch einmal für Sie aufgelistet:

• Den Antrag bei der Gemeinde einreichen: Um Zeit und Mühe zu sparen, sollten Sie darauf achten, dass dieser vollständig ist.
• Informieren Sie sich frühzeitig über die landesspezifischen Vorschriften. Auch die Kosten variieren von Land zu Land.
• Gegen einen abgelehnten Bauantrag können Sie Widerspruch einlegen. Beachten Sie dabei die Frist von vier Wochen.

Bei Fragen zum Thema Baurecht helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Fachanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei Ihrem Anliegen.