Definition, Geltungsbereich, Ausnahmen Mietpreisbremse: Was du als Mieter wissen musst – und was du tun kannst, wenn sie verletzt wird

Die Suche nach einer geeigneten Wohnung kann auf dem heutigen Wohnungsmarkt zu einer echten Herausforderung werden. Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen und für faire Wohnverhältnisse zu sorgen.

Im Mittelpunkt stehen dabei deine Rechte und Möglichkeiten, aktiv gegen zu hohe Mieten vorzugehen und dich effektiv zu wehren.

Die Mietpreisbremse ist ein wohnungspolitisches Instrument (§ 556d BGB), das Mieter vor explodierenden Mieten schützen soll. Sie gilt seit 2015 in vielen deutschen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt und wurde bis Ende 2029 verlängert.

Kernregel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ziel ist, auch für Menschen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen bezahlbaren Wohnraum zu sichern.

Doch zahlreiche Ausnahmen und Umgehungsstrategien schwächen ihre Wirkung – vor allem in Großstädten, wo die Wohnungsnot am größten ist.

Obwohl die Mietpreisbremse grundsätzlich die Mieten bei Neuvermietungen begrenzt, gibt es wichtige Ausnahmen:

1. Neubauten
   Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Sie sollen Investitionen fördern – öffnen aber ein Schlupfloch, da teure Neubauten nicht gebremst werden.

2. Umfassende Modernisierungen
   Wurde die Wohnung umfassend modernisiert und sind mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus investiert worden (§ 555b BGB), entfällt die Mietpreisbremse. Dazu zählen energetische Sanierungen, Wassereinsparungen, Anschluss an Glasfasernetze oder Schaffung von neuem Wohnraum.

3. Bestandsschutz
   Lag die vorherige Miete bereits 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, greift die Mietpreisbremse nicht.

4. Temporäre Vermietungen und Ferienwohnungen
   Diese sind ebenfalls ausgenommen, was in einigen Städten zu kontroversen Diskussionen führt.

Die Mietpreisbremse wurde seit ihrer Einführung mehrfach angepasst, um ihre Wirksamkeit zu verbessern und den Schutz der Mieter zu stärken.

Im Folgenden findest du die wichtigsten Änderungen, die seit 2019 in Kraft getreten sind und welche Auswirkungen sie auf Mieter und Vermieter haben:

1. Seit 2019: Vermieter müssen seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ bei Neuvermietung Vormiete und Vormieter offenlegen. Das erhöht die Transparenz und Kontrolle.

2. Seit 2020: Mieter können zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern. Ein Anwalt für Mietrecht kann bereits im Vorfeld einer Rückforderung die Chancen und Risiken erkennen und dich als Mieter unterstützen. Außerdem wird die ortsübliche Vergleichsmiete nun auf Basis der letzten 6 Jahre ermittelt (§ 558 Abs. 2 BGB).

3. Seit Juli 2022: Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen (§ 558c BGB).

4. 2023, BGH-Urteil: Zahlen Mieter trotz Mietpreisbremse zu viel Miete, können sie diese zurückfordern. Dafür brauchen sie oft Auskünfte vom Vermieter.

   Seit dem BGH-Urteil vom 12. Juli 2023 ist klar geregelt: Der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt eigenständig innerhalb von drei Jahren – die Frist beginnt aber erst, wenn der Mieter die Auskunft verlangt. Durch eine Klage auf Auskunft kann der Mieter die Verjährung zudem hemmen und so mehr Zeit gewinnen, seine Rechte durchzusetzen.

5. Juni 2025: Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029.

Die Mietpreisbremse gilt bundesgesetzlich noch bis Ende 2029, nachdem der Bundestag sie im Juni 2025 verlängert hat.
Damit sie tatsächlich vor Ort wirkt, müssen die einzelnen Bundesländer jeweils für maximal fünf Jahre Verordnungen für bestimmte Städte oder Gebiete erlassen. Aktuell haben 13 von 16 Bundesländern solche Verordnungen – teilweise gültig bis Ende 2025, einige auch schon bis 2028 oder 2029.

In Berlin gilt die Mietpreisbremse derzeit laut aktueller Verordnung bis 31.12.2025. Eine neue Verlängerung bis Ende 2029 ist zwar politisch vorgesehen, aber (nach aktuellem Stand Mitte 2025) noch nicht offiziell beschlossen oder verkündet. Ähnlich ist die Lage in anderen Ländern: Die Länder müssen noch neue Verordnungen für den Zeitraum bis 2029 erlassen.

In Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Saarland gilt die Mietpreisbremse momentan nicht, weil die Landesregierungen keine entsprechenden Verordnungen erlassen haben oder sie abgeschafft haben (wie Schleswig-Holstein bereits 2019).

Gültigkeit der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist verfassungsrechtlich nicht ohne Brisanz. So bedarf sie zu ihrer Gültigkeit, insbesondere einer korrekten Begründung. Ist diese nicht gegeben, kann die Mietpreisbremse auf dem Gerichtsweg überprüft werden.

Dies ist in der Vergangenheit bereits in verschiedenen Bundesländern der Fall gewesen – mit Erfolg: In sechs Bundesländern (Bayern, Hessen, Brandenburg, Hamburg, Baden-Württemberg, Niedersachsen) musste die Mietpreisbremse erneut per Ermächtigung eingeführt werden.

Vermieter wendeten in der Vergangenheit immer wieder verschiedene Strategien an, um die Mietpreisbremse zu umgehen:

• Möblierte Wohnung: Viele Vermieter versuchten über einen Zuschlag für die Möbel die Mietpreisbremse zu umgehen. Vermieter dürfen monatlich jedoch maximal zwei Prozent des Wertes der Möbel berechnen. Seit Juni 2023 liegt dem Bundesrat ein Entwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vor, laut dem die Nettokaltmiete und der Möblierungszuschlag separat und transparent ausgewiesen werden sollen.

• Falsche Quadratmeterzahl: Einige Vermieter gaben eine falsche Quadratmeterzahl der vermieteten Wohnung an, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Indem sie die Fläche der Wohnung größer darstellen, als sie tatsächlich ist, könnten sie versuchen, eine höhere Miete zu verlangen, als gesetzlich zulässig wäre.

• Nebenkosten: Grundsätzlich kann der Vermieter die Nebenkosten anpassen und die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen. Auch hier besteht also die Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen und eine höhere Miete zu verlangen. Die Erhöhung der Nebenkosten darf jedoch nicht willkürlich erfolgen und muss sich an der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres orientieren. Erfahre hier mehr zur Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung.

• Indexmiete: Bei Mietverträgen mit vereinbarter Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur teilweise. Sie gilt nur für die ursprünglich vereinbarte Anfangsmiete und danach nicht mehr.

Als Mieter hast du zahlreiche Rechte, um dich vor überhöhten Mieten zu schützen und faire Wohnkosten sicherzustellen. Dabei kannst du verschiedene gesetzliche Instrumente nutzen, um deine aktuelle Miete zu überprüfen und gegebenenfalls zu senken oder zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern.

Im Folgenden findest du die wichtigsten Schritte, die dir dabei helfen können:

1. Prüfe mit dem Mietspiegel, ob deine Miete zulässig ist.

2. Fordere die Vormiete und Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter ein (§ 556g Abs. 3 BGB).

3. Bei Verstoß kannst du die Miete mindern und bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern.

4. Klage auf Auskunft hemmt die Verjährung deiner Ansprüche.

Die Mietpreisbremse ist für Mieter vor allem in Ballungsräumen von großer Bedeutung. Gerade bei Mieterhöhungen sind gerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzungen fast schon an der Tagesordnung. Aufgrund der Komplexität des deutschen Mietrechts ist hier juristischer Sachverstand unerlässlich.

Bei Fragen zur Mietpreisbremse oder zur Rückforderung zu viel gezahlter Miete helfen wir dir gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht stehen dir mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen dich bei deinem Anliegen.