Das solltest du wissen Mietschulden: Was tun als Mieter?

Die meisten Menschen in Deutschland wohnen zur Miete. Durch unvorhergesehene Ereignisse können schnell Mietschulden entstehen. In solchen Fällen sollten Hilfestellen aufgesucht und ein Gespräch mit dem Vermieter geführt werden. Schlimmstenfalls kann es bei Mietrückständen zu einer Kündigung und einer drohenden Wohnungsräumung kommen. Für diese Fälle haben wir Erste-Hilfe-Tipps erstellt.

Mietschulden sind für alle Beteiligten ein unerfreulicher Zustand. Oft sind sie das Resultat einer schwierigen Lebenssituation. In diesem Beitrag möchten wir Mietern Hinweise und Ratschläge zum Umgang mit der Schuldensituation geben. Gleichzeitig geben wir dir Erste-Hilfe-Tipps in diesem Beitrag an die Hand, wenn dir wegen eines Mietrückstands gekündigt wurde und die Wohnungsräumung droht.

Eine Schuldensituation kann für Mieter schnell sehr unangenehm werden, denn der Vermieter kann bereits nach zwei ausstehenden aufeinanderfolgenden Monatsmieten fristlos kündigen. Für viele vermutlich erstaunlich: Vor einer fristlosen Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen muss der Vermieter grundsätzlich keine Abmahnung oder Fristsetzung aussprechen (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB). Aber auch eine ordentliche und fristgerechte Kündigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist bei einer erheblichen Verletzung der Zahlungsverpflichtung aus dem Mietvertrag möglich. Für eine Klärung sollte daher zeitnah ein Gespräch zwischen Mieter und Vermieter stattfinden. Auch Hilfestellen können Lösungswege aufzeigen und dem Mieter dabei helfen, seinen Weg aus der Schuldensituation zu finden.

Wichtig für Betroffene ist es, nicht, die Augen vor der Situation zu verschließen und im ersten Schritt fachkundige Hilfe zu suchen. Das persönliche Gespräch mit dem Vermieter kann Schlimmeres abwenden und sollte schon dann gesucht werden, wenn sich erste Zahlungsprobleme abzeichnen. Hilfestellen können unter Umständen Wege zu einer Mietschuldenübernahme aufzeigen, sofern sie frühzeitig eingeschaltet werden.

Um bereits vorhandenen negativen Einträgen in der Schufa entgegenzuwirken, kann der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. Diese bestätigt nach erfolgter Klärung der Schuldensituation die Schuldenfreiheit des Mieters. Grundsätzlich werden Mietschulden zwar nur auf gerichtliche Anweisung in die Schufa eingetragen, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann aber sinnvoll sein, wenn ein Schufa-Eintrag auch nach gerichtlicher Einigung noch vorhanden ist.

Mietschulden sind für Mieter eine sehr unangenehme Situation, denn zum meist vorhandenen finanziellen Stress gesellt sich nun noch die Angst vor dem Verlust der Wohnung. Es gibt jedoch einige Hilfestellen, die effektive Hilfe anbieten. Mieter können sich in finanziellen Notsituationen an diese Hilfestellen wenden.

Mietervereine

In Mietvereinen erhält man eine umfassende Beratung zum weiteren Vorgehen. Durch das Know-how im rechtlichen Bereich können viele Mietvereine auch konkret bei Zahlungsausfällen und einem eventuell anstehenden Klageverfahren unterstützen. Um den Service des Mietervereins kostenfrei nutzen zu können, ist jedoch eine Mitgliedschaft notwendig. Wer für eine Beratung neu eintritt, muss bis zu einem Termin unter Umständen eine Weile warten.

Caritas und andere Sozialträger

Auch die Caritas oder vergleichbare Träger bietet bei der Planung und Unterstützung gegen Mietschulden sachdienliche Hilfe. Finanziell kann die Organisation zwar nicht unter die Arme greifen, allerdings erstellen die Mitarbeiter unter anderem Ratenzahlungspläne mit dir, die dann dem Vermieter vorgelegt werden können, um eine akute Kündigung der Wohnung zu vermeiden.

Jobcenter

Wenn man als Mieter über kein eigenes Einkommen verfügt und arbeitslos gemeldet ist, kann das Jobcenter unter Umständen die Mietrückstände und künftige Mietzahlungen übernehmen. Diese Absicherung wurde konzipiert, um arbeitslose Mieter vor der Obdachlosigkeit zu schützen. Aber auch das Jobcenter hat längere Bearbeitungszeiten, sodass der Antrag auf Übernahme der Mietschulden rechtzeitig eingereicht werden sollte. Befindet man sich als Mieter bereits in einer Räumungsklage, kommt die Unterstützung durch das Jobcenter oftmals zu spät. Die Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter kann entweder als Darlehen erfolgen, das im Verlauf einiger Zeit zurückgezahlt werden muss, oder als Beihilfe, die keiner Rückzahlung bedarf.

Sozialamt

Auch das Sozialamt hat die Möglichkeit, bei akuten Mietschulden zu helfen. Dieser Service ist vor allem für Mieter geeignet, die berufstätig sind, aufgrund eines geringen Lohns die Miete jedoch nicht vollständig zahlen können. Auch hier muss ein Antrag auf Übernahme der Mietschulden erfolgen.

Schuldnerberatung

Wer tief in den Schulden steckt und daher auch von Mietschulden betroffen ist, kann sich an eine Schuldnerberatung wenden. Diese helfen nicht nur dabei, die Mietschulden zu überwinden, sondern finden auch gemeinsam mit dir einen Weg aus der gesamtschuldnerischen Situation. Das kann langfristig helfen, die Finanzen zu verbessern.

Handelt es sich nur um eine kurzfristige Zahlungsunfähigkeit, zum Beispiel aufgrund einer unvorhergesehenen Arbeitslosigkeit, die jedoch bald überwunden ist. So hat man als Mieter die Möglichkeit, den Vermieter um eine Verrechnung mit der Kaution zu bitten, um diese mit den ausstehenden Mietforderungen zu verrechnen. Damit der Vermieter dennoch die Mietkaution als Sicherheit für Mietschäden nutzen kann, kann im selben Zug eine Rückzahlung der Kaution zu einem bestimmten Zeitpunkt oder in Raten vereinbart werden. Diese Möglichkeit kann helfen, über kurzfristige Zahlungsunfähigkeiten hinwegzukommen.

Um Mietschulden kurzfristig ausgleichen zu lassen, ist der Antrag auf Wohngeld ebenfalls eine sinnvolle Möglichkeit. Dafür sollte man beim zuständigen Sach- oder Gemeindeamt nachfragen, welche Bedingungen für den Anspruch auf Wohngeld erfüllt sein müssen, da dies von Region zu Region unterschiedlich geregelt ist. Im Anschluss kann auch direkt der Antrag gestellt werden, sofern man die Voraussetzungen erfüllt.

Kommen die Mietschulden durch einen geringen Lohn zustande, ohne dass der Mieter von der Arbeitslosigkeit betroffen ist, dann ist auch eine Mietschuldenübernahme durch das Sozialamt eine Möglichkeit, aus der Krise herauszufinden. Diese Einrichtung kümmert sich vor allem um Mieter in Arbeit, die jedoch aufgrund eines niedrigen Lohns ihre Miete nicht zahlen können.

Grundsätzlich hat man als Mieter kein Recht darauf, die Miete in Raten abzahlen zu dürfen. In § 556b Abs. 1 BGB hat der Gesetzgeber festgelegt, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete spätestens am dritten Werktag an den Vermieter zu entrichten ist. Ein gesetzlicher Anspruch darauf, die Miete in Raten zahlen zu dürfen, besteht demnach nicht. Als Mieter ist man daher nur dann zu einer Ratenzahlung berechtigt, wenn der Vermieter explizit zustimmt. Dazu sollte eine Ratenzahlungsvereinbarung zusätzlich zum Mietvertrag geschlossen werden.

Voraussetzung ist natürlich, dass man entsprechend Rücksprache mit dem Vermieter hält. Viele Vermieter erklären sich in einer akuten, finanziellen Notsituation des Mieters damit einverstanden, wenn die Miete zeitweise in Raten gezahlt werden kann. Davon profitieren auch Vermieter: Es handelt sich bei akuten Mietschulden selten um einen dauerhaften Zahlungsengpass. Kann man als Mieter überzeugend darlegen, dass diese Situation nur von kurzer Dauer ist, weiß der Vermieter auch weiterhin einen zuverlässigen Mieter in seinen vier Wänden und spart sich die Suche nach einem Nachmieter. Außerdem kann der Vermieter in der Ratenzahlungsvereinbarung zusätzlich einen Verzugszinssatz fordern – und erhält dadurch am Ende sogar mehr Geld, als er es bei der herkömmlichen Mietzahlung getan hätte.

Wann verjähren Mietschulden?

Mietschulden unterliegen einer Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch den Vermieter. Der Ersatzanspruch „verfällt“, wenn er innerhalb dieses Zeitraums nicht gerichtlich geltend gemacht wird. Bei gerichtlich wirksamen Vollstreckungstiteln (z. B. Urteil) beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.

Es liegt bereits ein Mietrückstand vor, wenn die Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus gezahlt wird. Wird die Miete zwei Monate hintereinander nicht gezahlt oder nur ein sehr geringer Betrag, kann die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erfolgen. Das bedeutet aber nicht, dass du als Mieter von heute auf morgen dein Zuhause verlierst.

Um eine Räumung veranlassen zu dürfen, benötigt der Vermieter die Erlaubnis eines Amts- oder Landgerichts. Erst wenn diese als Urteil vorliegt, darf ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. Dieser Prozess zieht sich zumeist über mehrere Monate und dauert im Durchschnitt ein Jahr. Du musst also nicht in Panik geraten, sondern kannst jetzt Schritt für Schritt deine Optionen durchgehen.

Hier geben wir dir 8 Erste-Hilfe-Tipps, wie du bei einer Kündigung wegen Mietrückständen vorgehen kannst:

1. Prüfe die Wirksamkeit

Eine Kündigung muss frei von formalen und materiellen Fehlern sein. Prüfe also zunächst, ob das dir vorliegende Dokument fehlerfrei ist.

Zu den häufigsten formalen Fehlern gehören die folgenden:

• Schriftform wird nicht eingehalten (§ 568 Abs. 1 BGB).

• Nachvollziehbare Begründung und Darstellung des Kündigungsgrundes fehlt (§ 569 Abs. 4 bzw. § 573 Abs. Satz 1 BGB).

• Spricht die Hausverwaltung die Kündigung aus, muss eine Erklärung mit Originalunterschrift beiliegen, dass die Kündigung im Namen des Vermieters ausgesprochen wird.

• Kündigung wird z. B. in Wohngemeinschaften, nicht gegenüber allen Mietern ausgesprochen.

Zu den materiellen Fehlern gehört ein nicht nachvollziehbarer oder nachweisbarer Kündigungsgrund. Wird die Kündigung wegen Mietschulden beispielsweise mit einer zu geringen Miettilgung begründet, kann diese wirkungslos sein, wenn der Mieter die Miete nachweislich mindern durfte.

2. Nimm sofort mit dem Vermieter oder Verwalter Kontakt auf

Nimm unbedingt Kontakt zur Hausverwaltung oder dem Vermieter auf, um im besten Fall eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.

3. Gleiche den Zahlungsrückstand direkt aus

Was dir bei deinem Gespräch mit dem Vermieter, aber auch bei einer späteren Gerichtsverhandlung hilft, ist dein Zahlungswille. Versuche schnellstmöglich die fehlenden Beträge zu begleichen oder die Mietschulden in Raten abzubezahlen.

4. Suche eine neue Wohnung

Wenn du weißt, dass die Kündigung berechtigt ist, dann solltest du umgehend damit beginnen, eine neue Wohnung zu suchen. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren und du kannst nachweisen, dass du dich um neuen Wohnraum bemühst, kann der Richter das bei seinem Urteil berücksichtigen und ggf. den Räumungsfrist-Antrag oder den Vollstreckungsschutzantrag etwas hinauszögern.

5. Stelle einen Räumungsfrist-Antrag

Stelle einen Antrag auf die Bewilligung einer Räumungsfrist, wenn du keinen Anwalt für Mietrecht mit deiner Vertretung beauftragt hast. Hast du die laufende Miete fristgerecht gezahlt und zeigst Bemühungen, eine neue Wohnung zu finden, kann diese Frist umso länger ausfallen. Andernfalls kann zwei Wochen nach Zustellung des begründeten Urteils die Räumungsklage wegen Mietschulden vollstreckt werden.

6. Gehe zur mündlichen Verhandlung

Eine mündliche Verhandlung kann ein letzter Versuch sein, mit dem Vermieter eine Einigung zu erzielen. Außerdem signalisiert das Wegbleiben Desinteresse und kein ernsthaftes Bemühen.

7. Stelle dem Gericht schon vor der Verhandlung wichtige Unterlagen zu

Die mündliche Verhandlung ist auch eine Gelegenheit, Unklarheiten zu diskutieren. Dazu gehört, wenn du die Miete gemindert hast und daraufhin eine Kündigung wegen Mietschulden erhalten hast. Du musst Beweise wie Fotos, Zeugen und Sachverständigengutachten den zuständigen Richtern unbedingt vor der Verhandlung zukommen lassen. Zudem musst du den Beweis erbringen, dass du auch den Vermieter über die Mängel in Kenntnis gesetzt hast. In der mündlichen Verhandlung können die Beweise diskutiert werden.

8. Berufe dich auf dein Zurückbehaltungsrecht

Du hast die Miete gemindert und der Richter signalisiert dir, dass die Höhe der Mietminderung zu hoch war? Dann mach von deinem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch, das dich dazu berechtigt, die Miete sogar bis zur vollen Höhe einzubehalten.

Als Mieter sollte man bei ausstehenden Mietzahlungen zunächst das direkte Gespräch mit dem Vermieter suchen. Zeigt sich dieser nicht kooperativ, kann es schon nach zwei ausstehenden Monatsmieten zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung kommen. Daher ist es ratsam, so schnell wie möglich einen Anwalt einzuschalten, um die drohende Obdachlosigkeit zu vermeiden. Eine Räumungsklage zieht sich oftmals über viele Monate hinweg, wobei man als Mieter mit Unterstützung durch einen Anwalt oftmals deutlich bessere Chancen hat, die endgültige Wohnungsräumung hinauszuzögern.

Aber auch außergerichtlich kann ein Anwalt dabei helfen, eine gütliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter zu treffen, um das teure Klageverfahren so zu vermeiden. Für eine erste Einschätzung in deinem individuellen Fall kannst du unsere telefonische Erstberatung nutzen, in der wir dich mit unseren KLUGO Partner-Anwälten und Rechtsexperten verbinden. Dabei werfen unsere Rechtsexperten einen genauen Blick auf deine Situation und geben dir erste Handlungsempfehlungen. Im Anschluss kannst du selbst entscheiden, ob du eine umfassende Rechtsberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht in Anspruch nehmen möchtest. Gern kannst du dich auch zu einem späteren Zeitpunkt erneut melden, um ein Beratungspaket zu buchen oder dich gerichtlich durch einen unserer Anwälte vertreten zu lassen.