Kleinreparaturen – ist eine Kleinreparaturklausel rechtens?

STAND 03.01.2024 | LESEZEIT 5 MIN

Der Ausdruck Kleinreparaturen ist sowohl Mietern als auch Vermietern ein Begriff. Doch was genau sind eigentlich Kleinreparaturen und wer muss für die Kosten aufkommen, die Kleinreparaturen verursachen? Sind Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag zulässig? Und welche Urteile prägen die Rechtslage in diesem Bereich? Diesen und weiteren Fragen rund um das Thema Kleinreparaturen gehen wir in diesem Beitrag auf den Grund.

Das Wichtigste in Kürze zu Kleinreparaturen

• Kleinreparaturen sind kleinere Instandsetzungsarbeiten, die im Rahmen der Nutzung einer Mietwohnung oder eines Mietobjekts anfallen.
• Beispiele für Kleinreparaturen sind Klempnerarbeiten, Elektronikreparaturen, Schönheitsreparaturen und Reparaturen an Möbeln und Einrichtungsgegenständen.
• Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist zulässig, sofern sie klar formuliert ist und den Mieter nicht unangemessen benachteiligt.
• Die Pflicht des Mieters zur Bezahlung von Kleinreparaturen hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.
• Die Höhe der Grenze für Kleinreparaturen variiert, oft liegt sie zwischen 75 und 100 Euro pro Reparatur.

Was sind Kleinreparaturen?

Kleinreparaturen sind kleinere Instandsetzungsarbeiten, die im Rahmen der Nutzung einer Mietwohnung oder eines Mietobjekts anfallen. Im Gegensatz zu größeren Reparaturen, die in der Verantwortung des Vermieters liegen, handelt es sich bei Kleinreparaturen um kleinere Schäden oder Defekte, die üblicherweise durch den täglichen Gebrauch entstehen.

Diese kleinen Reparaturen können verschiedene Bereiche umfassen, darunter Sanitär- und Elektroinstallationen, Schönheitsreparaturen wie das Ausbessern von Kratzern an Wänden oder das Reparieren von Möbeln und Einrichtungsgegenständen.

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Durchführung und die Kosten solcher Kleinreparaturen verantwortlich. Die meisten Mietverträge enthalten jedoch eine sogenannte Kleinreparaturklausel, die diese Pflicht auf den Mieter abwälzt.

Beispiele für Kleinreparaturen

Kleinreparaturen umfassen eine Menge verschiedener Arbeiten. Im Folgenden geben wir Ihnen einige Beispiele.

Klempnerarbeiten

Ein häufiges Beispiel für Kleinreparaturen sind Klempnerarbeiten. Dazu gehören das Beheben eines verstopften Abflusses, das Reparieren eines undichten Wasserhahns oder das Abdichten einer undichten Toilette.

Reparaturen an der Elektronik

Elektrische Reparaturen sind ebenfalls häufige Kleinreparaturen. Sie umfassen beispielsweise das Austauschen von Glühbirnen, das Reparieren von defekten Steckdosen, das Beheben von Problemen mit der Elektroinstallation oder das Ersetzen von fehlerhaften Schaltern.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen spielen ebenfalls eine Rolle bei Kleinreparaturen. Zu Schönheitsreparaturen zählen beispielsweise das Ausbessern von kleinen Kratzern an Wänden, das Streichen von Türen oder das Entfernen von Beschädigungen am Bodenbelag. Schönheitsreparaturen tragen dazu bei, das Erscheinungsbild der Mietwohnung aufrechtzuerhalten und den Wert des Mietobjekts zu erhalten.

Reparaturen an Möbeln und Einrichtungsgegenständen

Reparaturen an Möbeln und Einrichtungsgegenständen, die zur Mietwohnung gehören, können ebenfalls als Kleinreparaturen betrachtet werden. Wenn beispielsweise ein Schrankgriff locker ist oder ein Schubladenführungssystem repariert werden muss, fällt dies in den Verantwortungsbereich des Mieters.

Ist eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag zulässig?

Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist grundsätzlich zulässig, solange sie bestimmte rechtliche Vorgaben erfüllt:

• Die Klausel muss klar und verständlich formuliert sein, sodass der Mieter eindeutig nachvollziehen kann, welche Reparaturen in seinen Verantwortungsbereich fallen. Eine unklare oder vage formulierte Klausel könnte zu Missverständnissen führen und wäre daher rechtlich fragwürdig.
• Darüber hinaus darf eine Kleinreparaturklausel den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Das bedeutet, dass die Klausel keine übermäßigen finanziellen Belastungen für den Mieter verursachen darf und dass die Reparaturen, die der Mieter übernehmen muss, in angemessenem Verhältnis zur Miete stehen müssen. Eine Klausel, die dem Mieter eine unverhältnismäßig hohe Anzahl von Reparaturen auferlegt oder Reparaturen von erheblichem Umfang und Kosten umfasst, ist unzulässig.

Wann muss der Mieter für Kleinreparaturen bezahlen?

Die Pflicht des Mieters zur Bezahlung von Kleinreparaturen hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. In der Regel ist der Mieter für Kleinreparaturen zuständig, wenn sie in seinem Verantwortungsbereich liegen und nicht durch normale Abnutzung verursacht wurden.

Wichtig: Der Mieter muss nicht für Schäden aufkommen, die durch altersbedingten Verschleiß oder mangelnde Instandhaltung seitens des Vermieters entstanden sind.

Wie hoch ist die Grenze für Kleinreparaturen?

Es ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt, was genau als Grenze für Kleinreparaturen gilt. In der Regel kann man aber von folgenden Werten ausgehen:

• Kleinreparaturen dürfen nicht mehr als 75 bis 100 Euro kosten.
• Die jährliche Obergrenze für Kleinreparaturen liegt zwischen 200 und 250 Euro.
• Der Vermieter kann stattdessen auch als Obergrenze 8 Prozent der jährlichen Miete ansetzen, solange der Betrag von 250 Euro nicht überschritten wird.

Wir empfehlen Ihnen, sich bei rechtlichen Fragen zu Kleinreparaturen an einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden, der Sie umfassend beraten und bei Ihrem individuellen Problem unterstützen kann.

Welche Urteile gibt es in Bezug auf Kleinreparaturen?

In der Rechtsprechung gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die sich mit Fragen rund um Kleinreparaturen befasst haben. Nicht immer sind sich die Richter ganz einig, was folgende Urteile zeigen:

• Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1989 (Az. VIII ZR 91/88) wurde festgestellt, dass eine Summe von bis zu 50 Euro pro Reparatur angemessen ist.
• Das Amtsgericht Würzburg entschied 2010 (Az. 13 C 670/10) über die Rechtmäßigkeit einer Mieterbeteiligung von bis zu 110 Euro.
• Ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf aus dem Jahr 2002 (Az. I-24 U 183/01) bezog sich auf einen defekten Fenstergriff. Es wurde festgelegt, dass, wenn die Reparaturkosten unter einer Obergrenze von 75 Euro liegen, der Mieter 50 Euro bezahlen muss, während der Vermieter die Kosten übernehmen muss, wenn sie darüber hinausgehen.

Wie gehe ich am besten vor, wenn ich eine Kleinreparatur vornehmen möchte?

Wenn Sie eine Kleinreparatur vornehmen möchten, liegt die Verantwortung für die Beauftragung eines Handwerkers zur Durchführung von Kleinreparaturen beim Vermieter und nicht bei Ihnen. Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Reparatur in Auftrag zu geben oder sogar selbst durchzuführen, sind gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Folglich ist der Mieter nicht verpflichtet, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen, wenn solche Klauseln im Mietvertrag enthalten sind.

Damit Sie wissen, wie Sie am besten vorgehen, nutzen Sie am besten folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. Informieren Sie Ihren Vermieter über die Notwendigkeit einer Reparatur und bitten ihn, einen entsprechenden Handwerker zu beauftragen.
2. Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist und drohen Sie damit, dass Sie nach Ablauf der Frist die Reparatur eigenständig beauftragen werden.
3. Falls der Vermieter nicht reagiert, haben Sie das Recht, den Handwerker selbst zu beauftragen, um die Reparatur durchführen zu lassen.

Wichtig: Wenn die Kosten für die Kleinreparatur die oben genannten Beträge überschreiten, können Sie die überschrittenen Kosten zwar nicht vollständig zurückfordern, sie aber mit der nächsten Mietzahlung verrechnen.

Wenn Sie Fragen oder Probleme im Zusammenhang mit Kleinreparaturen haben, kann Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperte für Mietrecht weiterhelfen. Unsere erfahrenen Anwälte stehen Ihnen zur Seite und unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte als Mieter oder Vermieter durchzusetzen.