Wie kann man sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?

Sie kommt manchmal aus dem Nichts und stellt den betroffenen Mieter vor vollendete Tatsachen: Die Kündigung wegen Eigenbedarf. Was viele nicht wissen: Einer solchen Kündigung sind enge Grenzen gesteckt. Erfahren Sie hier, wie man sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Eigenbedarf darf nur für Vermieter selbst und nahe Verwandte in Anspruch genommen werden.
• Gründe für Eigenbedarf sowie betroffene Personen müssen in Kündigung benannt werden.
• Gibt es Zweifel an der Echtheit der genannten Gründe oder gibt es formale Fehler im Kündigungsschreiben, kann ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung in Frage kommen.

Was gilt als Eigenbedarf?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder einer nahestehenden oder wichtigen Person aus dem Familienkreis zum Wohnen zur Verfügung stellen möchte.

Daraus ergibt sich, dass der Vermieter eine natürliche Person sein muss oder es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) handeln muss, die wiederum aus natürlichen Personen besteht. Eine Firma kann also generell keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Für folgende Personengruppen, kann eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden:

• Nahe und entferntere Verwandte: Eltern, Kinder, Geschwister, Großeltern, Enkel, Stiefkinder, Nichten, Neffen, Schwiegereltern
• Partner: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner
• Personal, das für Vermieter in dessen Wohnung oder bei einem nahen Verwandten arbeitet: Reinigungskraft, Hausmeister, Kranken- und Altenpfleger.

In der Eigenbedarfskündigung muss der Grund für die Kündigung, d.h. der Nutzungsgrund, genau benannt werden. Zudem muss die Person benannt werden, die dort einziehen wird. Das grenzt die Möglichkeiten einer Kündigung für Eigenbedarf ein.

Ein Vermieter, der als Single in einer ausreichend großen Wohnung lebt, kann der Familie mit zwei Kindern nicht einfach die Wohnung mit vier Zimmern kündigen. Das ist laut Rechtsprechung nicht angemessen.

Wann kann es eine Ausnahme vom gesetzlichen Grundsatz geben?

Vermieter:innen dürfen nur mit der Einverständnis der Mieter:innen einen Schlüssel zur Wohnung einbehalten. Dieses Einverständnis können Mieter:innen dadurch geben, dass sie selbst dem Vermieter einen Schlüssen übergeben.

Eine andere Möglichkeit ist es, die Einbehaltung des Schlüssels im Mietvertrag festzuhalten. Stimmt der Mieter also zu, darf der Vermieter einen Schlüssel zur Wohnung einbehalten.

Ein Vermieter, der als Single in einer ausreichend großen Wohnung lebt, kann der Familie mit zwei Kindern nicht einfach die Wohnung mit vier Zimmern kündigen. Das ist laut Rechtsprechung nicht angemessen.

Die folgenden Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf sind aber regelmäßig anerkannt:

• Lebensumstände ändern sich bei Vermieter (z.B. Scheidung, Familienzuwachs, Versorgung kranker Verwandte)
• Umzug in die Umgebung der Wohnung, beispielsweise wegen neuem Arbeitsplatz
• Oben genannte Person aus dem Verwandtenkreis oder pflegebedürftiger Verwandter benötigt Wohnraum
• Vermieter wurde Mietwohnung gekündigt und benötigt selbst die Wohnung

Wann ist die Kündigung unwirksam?

Fällt der Kündigungsgrund weg, ist die Kündigung hinfällig. Es gibt jedoch weitere Gründe dafür, dass die Kündigung unwirksam ist:

• Vorgetäuschter Eigenbedarf: Es ist immer auffällig, wenn es Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter gibt (z.B. wegen einer Mieterhöhung, Sanierungsvorhaben, Betriebskostenabrechnung, Schönheitsreparaturen) und dann die Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen wird. Ist nachweisbar, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht und nicht existent ist, ist die Kündigung unwirksam.
• Nicht angemessen: der Wohnraum ist beispielsweise für den Vermieter oder den alleinstehenden Verwandten, der dort einziehen soll, zu groß.
• Grund für Eigenbedarf bestand schon vor Vertragsabschluss: War bereits vor dem Abschluss des Vertrages klar, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt das Kind des Vermieters den Wohnraum beanspruchen wird, hätte das im Mietvertrag festgehalten werden müssen.
• Grund ist nicht realisierbar: Der Vermieter gibt als Grund an, dass seine Familie mehr Wohnraum benötigt. Ist die Wohnung aber genauso groß wie seine bisherige, ist der Grund nicht wirksam.
• Eigentümer steht nicht im Grundbuch: Wird eine Mietwohnung verkauft, kann der neue Eigentümer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, solange er noch nicht im Grundbuch steht.
• Härtefall: Mieter, die schon sehr lange in der Wohnung leben, krank, alt oder schwanger sind, können einen sogenannten Härtefall geltend machen, um der Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgreich zu widersprechen.

Welche Fristen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Möchte ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, muss er Fristen einhalten, die in § 573c BGB geregelt sind.

Die Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

• Vertragsdauer weniger als 5 Jahre: 3 Monate
• Vertragsdauer 5-8 Jahre: 6 Monate
• Vertragsdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss jeweils spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats ausgesprochen werden.

Wie kann ich mich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?

Liegt die Kündigung wegen Eigenbedarf vor, sollte zunächst auf formale Fehler wie etwa das Fehlen des Grundes für den Eigenbedarf geachtet werden. Gibt es Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Eigenbedarfes, dann sollte ein Fachanwalt für Mietrecht hinzugezogen werden. Wichtig ist, rechtzeitig und fristgerecht Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen. Auch dabei kann ein Fachanwalt für Mietrecht helfen. Wenn Sie betroffen sind und wissen möchten, wie Sie sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren können, vereinbaren Sie gern ein unverbindliches Gespräch mit einem KLUGO Partner-Anwalt und unseren Rechtsexperten.