Eigenbedarfskündigung: Widerspruch einlegen als Mieter

STAND 29.03.2023 | LESEZEIT 19 MIN

Eigenbedarfskündigungen zählen zu den häufigsten Kündigungsgründen im Mietrecht. Meist denken Mieter, dass sie bei einem Widerspruch keine Chance haben. Aber täuschen Sie sie nicht: Häufig sind Eigenbedarfskündigungen formal bereits unwirksam. Zusätzlich gibt es Härtefallgründe, die einen Widerspruch seitens des Mieters rechtfertigen. Alle Informationen erhalten Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei einer Eigenbedarfskündigung kündigt der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis, um den Wohnraum selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen.
• Ein Mieter kann gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen.
• Die Widerspruchsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung beträgt zwei Monate.
• Die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte für Mietrecht unterstützen Sie dabei, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen.

Wie kann ich gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen?

Liegt eine rechtswirksame Eigenbedarfskündigung vor, haben Sie als Mieter das Recht zu widersprechen. Um Widerspruch einzulegen, gehen Sie wie folgt vor:

• Bewahren Sie zunächst Ruhe und überlegen Sie, ob Sie eine Mietrechtsschutzversicherung abgeschlossen haben.
• Kündigung prüfen: Überprüfen Sie die Kündigung, um sicherzustellen, dass sie formell korrekt ist und dass der Vermieter alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt hat.
• Widerspruch einlegen: Wenn Sie der Meinung sind, dass die Kündigung nicht rechtens ist, können Sie schriftlich Widerspruch einlegen.
• Fristen beachten: Beachten Sie die Fristen und Termine, die in der Kündigung angegeben sind. Sie haben normalerweise eine Frist von zwei Monaten, um auf die Kündigung zu reagieren oder Widerspruch einzulegen.
• Prüfen Sie die Chancen auf einen Schadensersatz, welcher Ihnen zusteht, wenn Ihr Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.
• Unterstützung eines Rechtsexperten in Anspruch nehmen: Wenn Sie sich unsicher sind oder Hilfe benötigen, ist es ratsam, einen Anwalt oder Rechtsexperten für Mietrecht zu konsultieren.
• Gerichtliches Verfahren: Wenn Sie den Widerspruch einlegen, kann es sein, dass Sie sich mit Ihrem Vermieter vor Gericht auseinandersetzen müssen. Dort wird dann entscheiden, ob die Kündigung rechtens ist oder nicht.

Ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung sollte erst immer kurz vor Ablauf der Frist erfolgen. Somit gewinnen Sie Zeit und schieben einen möglichen Auszug auf.

Musterschreiben „Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung“

Möchten Sie ein Widerspruchsschreiben gegen eine Eigenbedarfskündigung aufsetzen, können Sie sich am folgenden Muster orientieren:

Wann kann ich Widerspruch einlegen?

Stellt sich ein Kündigungsschreiben nach der Prüfung als rechtswirksam heraus, haben Sie unter bestimmten Umständen dennoch die Möglichkeit, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Ihr Recht auf einen Kündigungswiderspruch ist in § 574 BGB geregelt. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Sozial- oder Härteklausel.

Ein Kündigungswiderspruch ist dann möglich, wenn die Eigenbedarfskündigung für den „Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (§ 574 Abs. 1 BGB).

Hier liegt zum Beispiel ein Härtefall vor:

• Eine Mieterin ist schwanger.
• Ein Mieter ist sehr alt oder pflegebedürftig.
• Der Mieter ist physisch oder psychisch schwer krank oder suizidgefährdet.
• Der Mieter wohnt schon sehr lange in der Wohnung und ist im Umfeld stark verwurzelt.
• Die Mieter werden durch einen Ortswechsel erheblich beruflich beeinträchtigt.
• Eine Ausbildung oder ein Studienabschluss werden erheblich gefährdet.

Welche Frist muss eingehalten werden?

Die Widerspruchsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung beträgt zwei Monate. Wichtig dabei ist, dass der Mieter seinen Widerspruch rechtzeitig beim Vermieter einreicht. Der Widerspruch ist nämlich nur dann wirksam, wenn die Frist von zwei Monaten eingehalten wird. Kündigt ein Vermieter einem Mieter bspw. zum 31. März, muss das Widerspruchsschreiben dem Vermieter bis spätestens 31. Januar vorliegen.

Prüfen Sie, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist

Hat Ihnen Ihr Vermieter wegen Eigenbedarf gekündigt, sollten Sie zuallererst prüfen, ob die Kündigung rechtens ist. In bestimmten Fällen ist die Kündigung allein schon aufgrund eines fehlerhaften Kündigungsschreibens unwirksam.

Bei der Prüfung des Kündigungsschreibens sollten Sie auf die folgenden Punkte achten:

• Eigenbedarfskündigung muss formal richtig sein.
• Gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
• Kündigung wegen Eigenbedarfs muss begründet sein und die Person, die den Eigenbedarf in Anspruch nimmt, muss zum gesetzlich definierten Personenkreis gehören.
• Hinweis auf ein gesetzliches Widerspruchsrecht des Mieters muss genannt werden.

Ist einer dieser Punkte nicht erfüllt, kann die Eigenbedarfskündigung unter Umständen unwirksam sein. Die Eigenbedarfskündigung muss außerdem bestimmte formale Anforderungen erfüllen.

Prüfen Sie daher die folgenden Fragen bei Erhalt einer Eigenbedarfskündigung:

• Haben Sie die Kündigung schriftlich erhalten?
• Wurde detailliert angegeben, welche Person die Wohnung beziehen soll und zählt diese zum gesetzlich definierten Personenkreis?
• Richtet sich die Kündigung an alle in der Wohnung gemeldeten Mieter?
• Wurde die Kündigung von allen Vermietern unterschrieben?
• Wurde das Datum angegeben, an dem das Mietverhältnis enden soll?

Zudem muss Ihr Vermieter den genauen Grund angeben. Es reicht also nicht aus, einfach nur Eigenbedarf anzumelden. Plausible Gründe für eine Eigenbedarfskündigung lauten z. B.:

• Der Vermieter möchte sich im Alter räumlich verkleinern.
• Die Zweitwohnung ist beruflich bedingt notwendig.
• Die Tochter benötigt die Wohnung aufgrund eines Jobwechsels.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam oder unwirksam ist, erklären wir Ihnen in einer telefonischen Erstberatung gerne, welche genauen Gründe wirksam sind und welche nicht. Zusätzlich helfen Ihnen unsere Partner-Anwälte für Mietrecht bei der Klärung weiterer Schritte.

Sperrfrist der Eigenbedarfskündigung bei Umwandlungsfall

Es gibt einen besonderen Fall, der die Eigenbedarfskündigung ohnehin unwirksam macht: der Umwandlungsfall. Dieser liegt vor, wenn eine Mietwohnung während der Mietzeit in Eigentum umgewandelt und anschließend verkauft wurde. Die Wohnung unterliegt dann einer Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs. Die Sperrfrist beträgt in der Regel drei Jahre. Gemäß § 577a Abs. 2 BGB können Bundesländer diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Dies geschieht vor allem in Ballungsräumen wie Berlin.

Liegt ein solcher Fall vor, ist eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs unwirksam. Mieter sollten sich also immer über die Eigentumsverhältnisse der Wohnung informieren.

Ein Umwandlungsfall liegt auch dann vor, wenn ein Grundstück mit mehreren Immobilien in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird. Werden die Häuser oder Immobilien verkauft, besteht für Mieter auch hier der gleiche Schutz.

Was passiert, wenn eine Eigenbedarfskündigung trotz Widerspruchs wirksam ist?

Ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam und hat ein Widerspruch nichts gebracht, muss der Mieter die Mietsache zum angegebenen Datum räumen. Weigert sich ein Mieter und eine außergerichtliche Einigung ist nicht in Sicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage durchsetzen. Der Vermieter darf die Räumung dabei nie selbst durchführen, dadurch macht er sich strafbar und schadensersatzpflichtig.

Eigenbedarf anmelden: Muss der Vermieter eine neue Wohnung anbieten?

Manche Mieter denken, sie können in die Mietwohnung des Vermieters wechseln – also einen „fliegenden Wechsel“ durchführen. Dazu ist der Vermieter aber nicht verpflichtet. In einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Juli 2017 (Az. VIII ZR 284/16) wurde der Umfang der Anbietpflicht einer Alternativwohnung des Vermieters genauer definiert.

Demnach muss ein Vermieter unter den folgenden Voraussetzungen eine Eigentumswohnung nach einer Eigenbedarfskündigung als Alternative anbieten:

• Eine andere Wohnung wird vor oder zum Kündigungszeitpunkt frei.
• Eine andere Wohnung findet sich im gleichen Gebäude (komplex).

Die angebotene Wohnung muss dabei bzgl. Miethöhe, Größe und Lage geeignet sein. Außerdem muss die alternative Vermietung für den Vermieter zumutbar sein.

Welche Folgen hat ein Widerspruch?

Ein Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung kann unterschiedliche Folgen haben:

• Verlängerung des Mietverhältnisses: Wenn der Widerspruch erfolgreich ist, kann das Mietverhältnis verlängert werden und der Mieter kann weiterhin in der Wohnung wohnen bleiben.
• Konflikt mit dem Vermieter: Ein Widerspruch gegen die Kündigung kann zu einem Konflikt zwischen dem Mieter und dem Vermieter führen, der das Verhältnis belasten kann.
• Gerichtliches Verfahren: Wenn der Widerspruch vom Vermieter nicht akzeptiert wird, kann es beispielsweise durch eine Räumungsklage zu einem gerichtlichen Verfahren kommen.
• Kosten: Wenn der Widerspruch nicht erfolgreich ist, muss der Mieter möglicherweise die Kosten für das Verfahren tragen, einschließlich Gerichts- und Anwaltskosten.
• Suche nach einer neuen Wohnung: Wenn der Widerspruch nicht erfolgreich ist und das Gericht die Kündigung bestätigt, muss der Mieter eine neue Wohnung suchen.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt oder Rechtsexperte bei Eigenbedarfskündigung helfen?

Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen dabei helfen, die Eigenbedarfskündigung auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Sollte sich herausstellen, dass es sich um eine ungerechtfertigte oder unzulässige Kündigung handelt, können Sie direkt in Zusammenarbeit mit dem Fachanwalt für Mietrecht Widerspruch einlegen. Gerne beraten Sie zu diesem Sachverhalt auch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten, die Ihnen im Rahmen der telefonischen Erstberatung eine erste Einschätzung zum Sachverhalt geben. Im Anschluss können Sie selbst entscheiden, ob Sie die weitere Beratung unserer Partner-Anwälte und Rechtsexperten nutzen möchten, um gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen.