Das musst du wissen Räumungsklage: Dauer, Ablauf und Kosten für Vermieter

Wenn du als Vermieter einen Mietvertrag kündigst, rechnest du damit, dass der Mieter zum Vertragsende die Wohnung verlässt. Leider ist das nicht immer der Fall. Bis der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführt, kann jedoch einige Zeit verstreichen. Wie eine Räumungsklage abläuft, wie lange diese dauert und welche Kosten dich erwarten, erfährst du hier.

Bevor eine Räumungsklage überhaupt möglich ist, muss im Vorfeld bereits viel Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter stattgefunden haben. Im Alltag sind offene Mietzahlungen der häufigste Auslöser für eine Räumungsklage. Aber auch andere Kündigungsgründe können zu einer Räumungsklage führen, wenn der Mieter sich strikt weigert, die Wohnung zum Vertragsende zu verlassen.

Als Vermieter benötigst du vor allem eines, wenn du eine Räumungsklage durchführen möchtest: Geduld. Der Prozess kann durchaus einige Monate, in besonderen Fällen sogar einige Jahre in Anspruch nehmen. Erst, wenn das zuständige Gericht einen sogenannten Räumungstitel ausstellt, kannst du tatsächlich den Gerichtsvollzieher bestellen und die Wohnung räumen lassen.

Eine Räumungsklage geht für Vermieter immer mit einem hohen Risiko einher, denn nicht immer ist sie erfolgreich – hohe Kosten verursacht sie aber dennoch. Daher ist im Vorfeld meist schon einige Zeit vergangen, ehe es überhaupt zur Räumungsklage kommt. Ist jedoch absehbar, dass eine gütliche Einigung mit dem Mieter nicht möglich ist und dieser sich auch weiterhin weigert, die Wohnung zu verlassen, gibt es nicht mehr viele Alternativen.

Wie lange eine Räumungsklage dauert, hängt maßgeblich vom Verhalten des Mieters ab. Ignoriert dieser grundsätzlich jede Form des Schriftverkehrs und anderer Kommunikation, entscheidet das Gericht unabhängig vom Mieter überwiegend relativ zügig. Hier musst du als Vermieter „nur“ mit einigen Monaten rechnen, in denen das Gericht dem Mieter Fristen setzt. Verstreichen diese Fristen, steht am Ende der Räumungstitel.

Anders sieht es dagegen aus, wenn der Mieter sich aktiv gegen die Räumungsklage zur Wehr setzt. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, so kann dies unweigerlich deutlich länger dauern. Meist müssen mehrere Verhandlungstage angesetzt werden. Bis der Räumungstitel rechtskräftig ist, gehen hier einige Monate – mehrheitlich sogar mehr als ein Jahr – ins Land. Für dich als Vermieter kann dies verheerend sein, vor allem, wenn die Kündigung aufgrund ausstehender Mietzahlungen ausgesprochen wurde. Es fallen für Vermieter daher häufig immense Kosten im Zuge der Räumungsklage an, darunter die Betriebskosten für die Wohnung, die Kosten für die Rechtsberatung und – sofern es sich um ein Finanzierungsprojekt handelt – auch die Kreditkosten für die Wohnung.

Zudem kann ein Sonderfall die Dauer der Räumungsklage beeinflussen: Der Gesetzgeber hat auch für Räumungsklagen eine Härtefallregelung eingeführt. Leidet der Mieter unter einer schweren Krankheit, sodass es für ihn ausgesprochen schwierig wäre, einen Umzug zu organisieren, so wird die Räumungsklage in einigen Fällen abgewehrt. Hier kann sich das Verfahren auch auf mehrere Jahre erstrecken – was für dich als Vermieter besonders ärgerlich ist, da du während dieser Zeit die Kosten tragen musst. Leider lässt sich nicht konkret benennen, wie lange eine Räumungsklage dauert. Die Dauer der Räumungsklage hängt von vielen Faktoren ab (z. B. Widerstand des Mieters, Auslastung der Gerichte, individuelle Mietumstände) und kann daher nicht genau beziffert werden.

Auch die Kosten einer Räumungsklage lassen sich nur schwer abschätzen. Ähnlich wie bei der Dauer der Räumungsklage hängen auch die Kosten einer Räumungsklage von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass als Berechnungsgrundlage immer der Streitwert herangezogen wird. Wie hoch der Streitwert ist, lässt sich anhand der jährlichen Nettokaltmiete errechnen. Hier gilt: Je höher der Streitwert ist, desto höher sind auch die Kosten der Räumungsklage. Als Vermieter musst du hier in Vorleistung gehen. Und das ist noch nicht alles – nach einer erfolgreichen Räumungsklage hast du zwar die Möglichkeit, die Gelder vom Mieter zurückzufordern. Ob dieser der Forderung nachkommt, wenn schon länger keine Miete mehr gezahlt wurde, ist jedoch fraglich.

Folgende Faktoren können bei der Räumungsklage Kosten verursachen:

• Kreditraten: Wenn die Kreditraten bisher durch die Mietzahlungen gedeckt waren und die Mietzahlungen wegfallen, musst du als Vermieter die Kreditraten dennoch weitertragen. Das bedroht nicht selten deine Existenz.

• Betriebskosten: Zahlt der Mieter keine Miete, so trägt er im Regelfall auch die Betriebskosten nicht. Auch hier musst du als Vermieter nun in Vorleistung gehen.

• Gerichtskosten: Wenn Verhandlungen vor Gericht geführt werden müssen, fallen dafür Gerichtskosten an.

• Anwaltskosten: Auch Anwälte müssen bezahlt werden. Da für Vermieter die Chancen ohne Anwalt eher schlecht stehen, solltest du hier sparen – ein guter Fachanwalt für Mietrecht ist die Mehrkosten wert.

• Gutachterkosten: In einigen Fällen muss ein Gutachter zur Räumungsklage hinzugezogen werden. Auch die dafür anfallenden Kosten musst du als Vermieter zunächst selbst zahlen.

Zudem solltest du im Anschluss die Kosten für eine Renovierung der Wohnung einkalkulieren. Bei zahlungsunwilligen Mietern könnte es sich auch um Mietnomaden handeln – und diese hinterlassen in vielen Fällen die Wohnung in einem katastrophalen Zustand, was allein von der Mietkaution selten abgedeckt wird.

Damit du weißt, wie eine Räumungsklage abläuft, haben wir hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für dich vorbereitet.

1. Die rechtmäßige Kündigung

Bevor du eine Räumungsklage überhaupt anstreben kannst, musst du zunächst die Kündigung des Mietvertrags durchführen. Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss grundsätzlich schriftlich erfolgen. Außerdem ist es wichtig, dass du detailliert auf die Kündigungsgründe eingehst. Je nach Sachverhalt ist es sinnvoll, sowohl eine außerordentliche Kündigung als auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. So kannst du vermeiden, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter die ausstehenden Mietzahlungen nachzahlt.

Kündigst du die Wohnung aufgrund ausstehender Mietzahlungen, so ist eine fristlose Kündigung möglich. Auch bei anderen erheblichen Vertragsverletzungen kannst du gemäß § 543 BGB eine fristlose Kündigung aussprechen. Achte darauf, die Kündigung des Mietvertrages per Einschreiben zu versenden, damit du einen Nachweis über die Zustellung der Kündigung hast.

2. Wenn der Mieter nicht auszieht

Nach der ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung der Mietwohnung sollte der Mieter fristgerecht die Wohnung verlassen. Geschieht dies nicht, musst du als Vermieter nicht sofort eine Räumungsklage veranlassen – die eben häufig mit hohen Kosten einhergeht.

Zunächst solltest du der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache widersprechen. Dabei handelt es sich um einen rechtlich sehr wichtigen Schritt, denn würdest du den weiteren Aufenthalt des Mieters in den Räumlichkeiten hinnehmen, würde dies als Duldung verstanden – und der Mietvertrag würde sich auf unbestimmte Zeit verlängern (§ 545 BGB). Halte dich hier unbedingt an die sehr strengen Fristen! Nach Vertragsende und Kenntniserlangung darüber, dass der Mieter sich noch immer in den Räumlichkeiten befindet, hast du als Vermieter zwei Wochen Zeit, den Widerspruch zur Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache auszusprechen. Verstreicht diese Frist, gilt das Mietverhältnis als geduldet und verlängert sich.

Aber: Viele Mieter ignorieren auch den Widerspruch des Vermieters. Wenn der Mieter nicht auszieht, hast du nun die Möglichkeit, eine außergerichtliche Streitbeilegung in Gang zu bringen. Hierbei wird versucht, eine gemeinsame Lösung zu finden. Oft geschieht dies im Beisein einer unabhängigen, dritten Person. Weigert sich der Mieter zum Beispiel die Wohnung zu verlassen, weil er noch keine neue Wohnung gefunden hat, so könntest du dich gemeinsam mit ihm auf eine Zwischenlösung einigen. Zum Beispiel, dass du ihm bei der Suche nach einem neuen Wohnobjekt behilflich bist.

3. Räumungsklage erheben

Wenn sich partout keine Lösung finden lässt, mit der Vermieter und Mieter einverstanden sind, so kann die Räumungsklage erhoben werden. Zunächst solltest du als Vermieter prüfen, ob die dafür notwendigen Voraussetzungen gegeben sind. Bei einer fristlosen Kündigung kannst du die Räumungsklage schon dann einreichen, wenn die Kündigungsfrist verstrichen ist. Hier musst du also nicht viel beachten. Anders sieht es dagegen bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs aus. Hier bist du als Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Möglichkeit zum Widerspruch einzuräumen.

Die Räumungsklage muss beim Amtsgericht im zuständigen Wohnbezirk eingereicht werden – zumindest, wenn es sich um eine privat genutzte Immobilie handelt. Bei Gewerbeobjekten hängt die Zuständigkeit des Gerichts davon ab, wie hoch der Streitwert ist. Bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro ist auch weiterhin das Amtsgericht zuständig, ist der Betrag höher, so geht die Zuständigkeit an das Landgericht über.

Damit du eine Räumungsklage einreichen kannst, musst du zunächst den Antrag auf Räumungsklage ausfüllen. Die wichtigsten Punkte, die du dem Gericht im Antrag dafür zur Verfügung stellen musst:

• Name des Klägers (Vermieter)

• Name des Beklagten (Mieter)

• Grund der Klage – beispielsweise ausstehende Mietzahlungen, Weigerung, die Wohnung zu verlassen nach Eigenbedarfsklage etc.

• ggf. Nachweise zum Widerspruch des Mieters

• ggf. Kontobelege, die offene Mietzahlungen nachweisen

• ggf. Stellungnahme, warum die Räumungsklage trotz Widerspruch des Mieters eingereicht wird

4. Nutzungsentschädigung einklagen

Dieser Schritt bezieht sich nicht direkt auf eine erfolgreiche Räumungsklage, hat aber den Hintergrund, dich als Vermieter finanziell zu entlasten. Die Nutzungsentschädigung kannst du gemäß § 546a BGB vom Mieter einklagen, wenn dieser ohne vertraglichen Hintergrund die Wohnung nutzt. Statt der ehemaligen Miethöhe kannst du hier die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich der Betriebskosten als Entschädigungszahlung fordern – insbesondere bei älteren Mietverträgen also durchaus rentabel.

Vorteile:

• Vermieter bekommt möglicherweise früher einen Zahlungstitel gegen den Mieter

• Die Prozesskosten sind günstiger als bei der Räumungsklage

Nachteile:

• Falls Zahlungsklage und Räumungsklage parallel laufen, kann bei Unstimmigkeiten und Unklarheiten der Zahlungsklage die Räumungsklage nach hinten hinauszögern

• Eine Zahlungsklage ist nur dann sinnvoll, wenn der Mieter über die finanziellen Mittel verfügt, die Forderungen auch zu zahlen. Findet die Räumungsklage wegen ausstehender Mietzahlungen und Zahlungsproblemen des Mieters statt, so ist die Nutzungsentschädigungsklage meist unnötig.

5. Verhandlung vor dem Gericht

Kommt es zu einem Gerichtstermin beim Amtsgericht, so müssen hier alle Beweise vorgelegt und gegeneinander abgewogen werden. Urkunden, Gutachten von Sachverständigen und Zeugenaussagen sollen Klarheit in die Sache bringen. Meist genügt eine mündliche Anhörung beider Parteien. Im Anschluss wird das Urteil erlassen und schriftlich an Mieter und Vermieter gesendet. Nach dem Urteil haben beide Parteien vier Wochen Zeit, Widerspruch einzureichen – danach ist das Urteil rechtskräftig.

Die Seite, die den Prozess vor Gericht verliert, muss im Anschluss auch die Kosten für die Verhandlung tragen. Bekommst du als Vermieter also Recht, so kannst du deine Anwaltskosten und die ausgelegten Prozesskosten vom Mieter zurückfordern.

6. Die Vollstreckung des Titels und die Zwangsräumung

Wurde vor Gericht der Räumungstitel gegen den Mieter erwirkt, so kann im Anschluss die Zwangsräumung erfolgen. Zunächst muss dafür mit dem Gerichtsvollzieher ein Vollstreckungstermin gesetzt werden. Dieser wird schriftlich an den Mieter übermittelt. Der Vollstreckungstermin für die Zwangsräumung muss mindestens drei Wochen in der Zukunft liegen, um dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, seine Sachen aus der Wohnung zu entfernen. Als Vermieter hast du zudem die Wahl, ob du eine klassische Räumung oder eine Räumung nach dem Berliner Modell wünschst. Die Berliner Räumung ist in der Regel deutlich günstiger. Vor allem im Hinblick darauf, dass nach einem längeren Räumungsprozess meist zahlreiche Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung durchgeführt werden müssen, ist die günstigere Alternative eine praktikable Lösung.

Zwei Monate nach Zustellung der Klage haben Mieter die Möglichkeit, ausstehende Mietzahlungen nachzureichen. Damit fällt der Räumungsanspruch weg – zumindest dann, wenn du als Vermieter nur fristlos gekündigt hast. Es ist daher sinnvoll, neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

Ebenso fällt der Räumungsanspruch weg, wenn es keine ausstehenden Mietzahlungen gibt und der Mieter sich lediglich weigerte, die Wohnung zu verlassen. Geschieht dies doch, tritt für dich zwar die gewünschte Situation ein – eine freie Wohnung -, gleichwohl können Kosten entstehen, wenn du nicht rechtzeitig auf die veränderte Situation reagierst. Eine Klagerücknahme allein ist meist nicht die richtige Wahl, da hiermit ebenfalls Kosten einhergehen können. Stattdessen solltest du bei Gericht das Verfahren für erledigt erklären. So hast du die besten Chancen, die anfallenden Kosten nicht auferlegt zu bekommen.

Für deinen Mieter kann es sinnvoll sein, einen Räumungsaufschub zu erwirken. Ein Räumungsaufschub geschieht zunächst vor Gericht. Fällt das Urteil zu deinen Gunsten als Vermieter aus, kann die Kündigung bzw. Räumung aber dennoch durch den Mieter verhindert oder zumindest hinausgezögert werden.

Dafür stehen dem Mieter verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

• Einspruch gegen das Urteil einlegen (§ 511 ff. ZPO)

• Eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen (§ 721 Abs.3 ZPO)

• Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen (§ 765a ZPO)

Für dich als Vermieter bedeutet das vor allem, dass sich das Verfahren noch weiter hinauszögert.

Ob sich eine Räumungsklage lohnt, solltest du im Vorfeld sorgfältig abwägen. Häufig ziehen sich Räumungsklagen über mehrere Monate bis Jahre hin und können sehr teuer werden. Zusätzlich muss natürlich auch die persönliche Belastung einkalkuliert werden – denn ständige Gerichtsverfahren belasten auch dich als Vermieter. Die Räumungsklage sollte also nicht nur der letzte Weg sein, um das eigene Ziel zu erreichen, sondern auch nur dann erhoben werden, wenn wirklich gute Aussichten auf Erfolg bestehen.

In folgenden Fällen ist die Räumungsklage in der Regel erfolgreich:

• Du hast als Vermieter aussagekräftige und eindeutige Beweise für Vertragsverletzungen seitens des Mieters

• Du kannst mittels Kontobelegen und ähnlichen Nachweisen eindeutig beweisen, dass der Mieter seine Miete seit mehr als zwei Monaten nicht mehr zahlt und Mietschulden hat

• Du kannst als Vermieter ein berechtigtes Eigeninteresse am Wohneigentum nachweisen

• Du bist dir sicher, dass der Mieter keine Widerspruchs- oder Härtefallgründe vorweisen kann

Als Vermieter kannst du eine eingereichte Räumungsklage zu jeder Zeit wieder stoppen. Davon ist jedoch abzuraten. Wenn du nach Alternativen zur Räumungsklage suchst, hast du natürlich im Vorfeld einige Möglichkeiten, dich mit dem Mieter zu einigen. Eine Mediation kann helfen, einen Kompromiss zu finden.

Eine weitere Alternative zur Räumungsklage ist das vorgerichtliche Mietforderungsmanagement. Auch dies ist eine einvernehmliche Lösung beider Parteien, durchgeführt durch einen professionellen Berater, der vor allem die Finanzen im Blick behält. Das Ergebnis ist in der Regel die Zusage einer Mietschuldenübernahme oder eine vollstreckbare Urkunde, mit der deine Ansprüche als Vermieter ausgeglichen werden können. Häufig ist dieses Verfahren deutlich schneller erledigt als eine Räumungsklage – und auch wesentlich günstiger. Ob das vorgerichtliche Mietforderungsmanagement jedoch zum Erfolg führt, ist fraglich.

Für dich als Vermieter geht die Räumungsklage mit hohen finanziellen und nervlichen Belastungen einher. Der langwierige Prozess ist jedoch kaum allein zu bewältigen. Die rechtlichen Grundlagen, auf denen eine Räumungsklage basiert, müssen vor Gericht logisch dargestellt werden. Dafür kommst du in der Regel um einen Fachanwalt für Mietrecht nicht herum. Zusätzlich solltest du natürlich bestrebt sein, möglichst schon vor der Räumungsklage eine Einigung mit dem bisherigen Mieter zu finden. Auch dabei unterstützt dich ein erfahrener Fachanwalt für Mietrecht umfassend.

Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht, die du im Rahmen der telefonischen Erstberatung kontaktieren kannst, geben dir eine erste Einschätzung zum Sachverhalt und erste Handlungsempfehlungen an die Hand. Ob du im Anschluss eine weitere Beratung durch unsere Rechtsexperten in Anspruch nehmen möchtest, entscheidest du natürlich selbst.