Das musst du wissen Mietrückstand einfordern: So gehst du als Vermieter vor

Mietrückstände können für Vermieter zu einer finanziellen Belastungsprobe werden. Um doch noch an dein Geld zu kommen, musst du rückständige Mieten bei deinen Mietern einfordern. Wie das gelingt, erfährst du in diesem Beitrag.

Mieter unterliegen einem strengen Mieterschutz. Wer die Miete nicht zahlt, kann daher nicht umgehend aus der Wohnung geworfen werden. Bei einem Mietrückstand bist du als Vermieter dazu verpflichtet, die Rückstände zunächst einzufordern. Bevor du den Klageweg beschreitest, können außergerichtliche Schritte sinnvoll sein. Sind diese Versuche erfolglos, so hast du zumindest deine Position im Klageverfahren verbessert.

1. Suche das Gespräch

Waren deine Mieter jahrelang zuverlässig und plötzlich setzen die Mietzahlungen aus, kann dies auf private oder finanzielle Probleme hindeuten. Erfrage daher zunächst persönlich die Vermögenssituation deines Mieters. Im direkten Gespräch kann möglicherweise ein Rückzahlungsplan vereinbart werden, der Mieter und Vermieter gerecht wird.

2. Schreibe eine Abmahnung

Bleiben die persönlichen Gespräche fruchtlos, folgt im nächsten Schritt eine schriftliche Abmahnung. Eine Abmahnung weist deinen Mieter darauf hin, dass dieser seiner Pflicht zur Zahlung der Miete nicht nachgekommen ist. Gleichzeitig dient sie als Aufforderung, die ausstehenden Mietrückstände schnellstmöglich zu begleichen. Die Abmahnung dient auch als Grundlage für ein Klageverfahren und stellt daher einen der wichtigsten Schritte dar. Ferner kann auf Basis einer Abmahnung auch das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) in Anspruch genommen werden – Mieter dürfen in diesen Fällen keine Wertgegenstände aus der Wohnung entfernen.

3. Kündige dem Mieter

Bevor du den Mieter ordentlich kündigen kannst, muss zunächst eine Abmahnung erfolgen. Allerdings ist eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich, wenn der Mieter Mietrückstände in Höhe von zwei vollen Monatsmieten hat oder ein langfristiger Mietrückstand in dieser Höhe entstanden ist (§ 543 BGB).

Zahlt der Mieter die offenen Mietschulden, ist die fristlose Kündigung jedoch hinfällig und der Mieter kann in der Wohnung bleiben.

4. Klageverfahren und gerichtliches Mahnverfahren

Regulär verjährt der Anspruch auf Mietzahlungen innerhalb einer dreijährigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB). Sobald du gerichtlich gegen deinen Mieter vorgehst, hemmt dies die Verjährung. Mit einem rechtskräftigen Vollstreckungstitel hast du sogar 30 Jahre lang Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände.

1. Gerichtliches Mahnverfahren

2. Klageverfahren

Gerichtliches Mahnverfahren

Ein gerichtliches Mahnverfahren dient in erster Linie dem Zweck, die Verjährung des Zahlungsanspruches mit sofortiger Wirkung zu stoppen. Außerdem kannst du auf diese Weise Zahlungsrückstände des Mieters schneller einfordern als bei einem herkömmlichen Klageverfahren. Dazu stellst du zunächst den Antrag, der auch online ausgefüllt werden kann. Deinen Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände musst du hier nicht begründen.

Im nächsten Schritt prüft das zuständige Gericht den Mahnbescheid auf die formalen Inhalte und schickt ihn im Anschluss an den Mieter. Dieser hat nun zwei Wochen Zeit, Widerspruch gegen den Mahnbescheid einzulegen – dieser muss allerdings begründet werden. Das Gericht prüft in einem solchen Fall dann sowohl den Mahnbescheid als auch den Widerspruch erneut.

Sofern binnen der zweiwöchigen Frist weder ein Widerspruch eingeht noch die Zahlung der Mietrückstände erfolgt, kannst du einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Die Beantragung des Bescheids muss innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Zustellung des Mahnbescheids erfolgen, um rechtskräftig zu sein. Auch der Vollstreckungsbescheid wird dem Mieter im Anschluss zugestellt und dient als Grundlage für die Zwangsvollstreckung des Mietrückstandes. Mieter können allerdings auch gegen das Vollstreckungsurteil Widerspruch einlegen – ist dieser zulässig, folgt im Anschluss das Klageverfahren.

Ablauf in Kürze:

1. Antrag stellen

2. Gerichtliche Prüfung und Erlass des Mahnbescheids

3. Zustellung des Mahnbescheids beim Mieter

4. 2 Wochen Widerspruchsfrist für den Mieter

5. Beantragung des Vollstreckungsbescheides

6. Erlass des Vollstreckungsbescheides

7. Zustellung des Vollstreckungsbescheides

Bei einem Mietrückstand lohnt es sich, schnell zu reagieren – denn je höher der Streitwert ist, desto höher sind auch die anfallenden Kosten. Die Kosten fallen zunächst nur für die anwaltliche Unterstützung und die Einberufung des Gerichts an.

Allerdings musst du als Vermieter nicht zwangsläufig selbst die Kosten tragen:

• Kostenübernahme durch Mieter: Sofern der Mieter rechtskräftig verurteilt wird und der Mietrückstand erfolgreich eingeklagt wurde, muss der Mieter auch sämtliche Kosten für Anwalt und Gericht zahlen – auch die Kosten, die für dich als Vermieter angefallen sind.

• Prozesskostenhilfe beantragen: Sofern du finanziell nicht dazu in der Lage bist, die Kosten für das Klageverfahren zu tragen, kannst du unter Umständen einen Antrag auf Prozesskostenhilfe bei Gericht einreichen.

• Rechtsschutzversicherung: Manche Rechtsschutzversicherungen tragen die Kosten für das gerichtliche Mahn- und Klageverfahren. Frag daher bei deinem Versicherungsdienstleister an, ob die Kosten gedeckt sind.

Als Vermieter hast du ein begründetes Interesse daran, nicht nur offene Mietrückstände zu erhalten, sondern auch langfristig Mietausfälle zu vermeiden. Möchtest du also nicht nur die ausstehenden Mietrückstände einklagen, sondern auch den Mieter aus der Wohnung herauskriegen, so bietet sich im Anschluss eine Räumungsklage an. So lassen sich weitere Mietausfälle seitens des Mieters in Zukunft verhindern. Aber: Es ist gar nicht so einfach, einen Mietvertrag zu kündigen. Eine Räumungsklage muss jedoch getrennt vom Klageverfahren wegen Mietrückständen eingereicht werden. Kannst du Mietrückstände nachweisen, besteht auch bei der Räumungsklage ein großes Erfolgspotential – allerdings solltest du auch hierfür die Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch nehmen. Dieser Schritt ist insbesondere bei Mietnomaden sinnvoll.

Nutze zudem das Vermieterpfandrecht! Bestehen offene Forderungen aus dem Mietverhältnis, die durch eine rechtskräftige Abmahnung bereits eingefordert wurden, so kannst du vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Dazu bedarf es keiner bestimmten Form und keines Gerichtsverfahrens. Es ist allerdings sinnvoll, den Mieter schriftlich mit Zustellungsnachweis über die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts zu informieren. Zudem ist es notwendig, das Pfandrecht ausdrücklich an konkreten Gegenständen geltend zu machen. Achte darauf, diese Gegenstände auch schriftlich konkret zu benennen. Hast du vom Vermieterpfandrecht Gebrauch gemacht, ist es dem Mieter bis zum Ausgleich der offenen Forderungen untersagt, die Wertgegenstände aus dem Wohnraum zu entfernen.

Kommt es bei deinem Mieter zu einem Rückstand der Mietzahlungen, so ist schnelles Handeln gefragt. Es gilt, weitere Zahlungsausfälle zu verhindern, ehe ein noch größerer finanzieller Schaden entsteht. Das Mietrecht ist allerdings sehr komplex und häufig steht der Schutz der Mieter über den Interessen des Vermieters.

Und genau hier setzt die KLUGO Erstberatung an. Wir verbinden dich für eine erste Einschätzung mit unseren KLUGO Partner-Anwälten und Rechtsexperten, die dir erste Handlungsempfehlungen geben. Die Fachanwälte für Mietrecht sind mit den Grundlagen offener Mietforderungen bestens vertraut und können dir mit einem umfassenden Know-how zur Seite stehen. Im Anschluss entscheidest du selbst, ob du weiter durch einen KLUGO Partner-Anwalt vertreten werden möchtest, um deine Ansprüche auch vor Gericht durchzusetzen.