Das musst du wissen Mietnomaden: Was kannst du als Vermieter dagegen tun?

Mietnomaden werden rechtlich auch als Einmietbürger bezeichnet. Sie zahlen keine Miete und/oder hinterlassen erhebliche Schäden an der Mietsache. Häufig sind vor allem private Kleinvermieter mit einem oder wenigen Wohnobjekten von Mietnomaden betroffen. Auch die finanziellen Folgen von Mietnomaden sind für private Vermieter schwieriger zu tragen.

Als Mietnomaden bezeichnet man Mieter, die immer wieder in neue Wohnungen ziehen und dort weder die Miete noch die anfallenden Nebenkosten zahlen. Durch diese Rückstände verursachen sie hohe finanzielle Belastungen für dich als Vermieter. Zudem sind verwüstete Wohnungen und Schäden am Mieteigentum durch Mietnomaden keine Seltenheit. Auch Personen, die trotz wirksamer Kündigung weiterhin in der Wohnung bleiben und dort verweilen, bis sich die Räumungsklage nicht mehr abwehren lässt, werden als Mietnomaden bezeichnet.

Der Begriff Mietnomade hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch eingebürgert. Rechtlich werden Mietnomaden dagegen als Einmietbürger bezeichnet. Aufgrund der strengen Regularien professioneller Vermieter sind von Mietnomaden vor allem private Kleinvermieter betroffen, die nur über ein oder mehrere Mietobjekte verfügen.

Die meisten Mietnomaden legen bewusst Wert auf einen gepflegten, ersten Eindruck. Sie erscheinen häufig gut gekleidet zur Wohnungsbesichtigung und zeigen sich von ihrer besten Seite. Auch finanziell sind Mietnomaden überwiegend nicht schlecht aufgestellt und können einen festen Job sowie ein regelmäßiges Einkommen vorweisen. Grundsätzlich kann jeder Mieter ein Mietnomade sein oder werden – egal ob Angestellter, Handwerker, Arzt oder Jurist. Es gibt aber auch Mietnomaden, die bewusst gefälschte Dokumente vorlegen, um besser dazustehen und die offenen Mietschulden aus vorherigen Wohnverhältnissen zu verschleiern versuchen. Bei diesen Dokumenten handelt es sich größtenteils um gefälschte Gehaltsabrechnungen und Schufa-Auskünfte, Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen des Vormieters oder Bankbürgschaften. Es ist also ausgesprochen schwierig, Mietnomaden auf den ersten Blick zu erkennen.

Rein äußerlich lässt sich ein Mietnomade nicht erkennen, das haben die Erfahrungen anderer Vermieter in der Vergangenheit gezeigt. Dennoch gibt es einige Formulare, die du als Vermieter anfordern kannst, um bestmöglich auf „Nummer sicher“ zu gehen. Ob die Angaben, die der mögliche Neumieter in den Formularen macht, tatsächlich der Realität entsprechen, lässt sich jedoch meist nur schwer überprüfen.

Diese Möglichkeiten stehen dir zur Verfügung, um dich vor Mietnomaden zu schützen:

• Mieterselbstauskunft: In der Mieterselbstauskunft gibt der Wohnungsinteressent allerlei Informationen zu sich selbst, seinen Lebensumständen und der beruflichen Situation an. Als Vermieter darfst du im Rahmen der Mieterselbstauskunft allerdings nur Informationen einholen, die dem Zweck der Vermietung dienen.

• Bonitätsauskunft und finanzielle Nachweise: Zu den weiteren Dokumenten, die vor Mietabschluss vorgelegt werden sollten, zählen u. a. eine SCHUFA-Bonitätsauskunft (mit Echtheitszertifikat!), aktuelle Gehaltsabrechnungen und zum Abgleich eine Kopie des Personalausweises.

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Vermieter müssen ihrem Mieter zu jedem Zeitpunkt eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen, sofern keine offenen Mietrückstände bestehen. Auch wenn sich der Mietinteressent derzeit noch in einem aktiven Wohnverhältnis befindet, kann daher eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters vorgelegt werden.

• Mietkaution: Grundsätzlich sollte bei Vertragsabschluss eines Mietvertrages immer auch eine Mietkaution als Sicherheit hinterlassen werden.

Grundsätzlich gibt es nicht „den Prototyp Mietnomade“, der es auf eine ganz besondere Art von Wohnung abgesehen hat. Jede Mietwohnung ist für Mietnomaden interessant – meist hängt es nur davon ab, ob die Täter tatsächlich einen Mietvertrag erhalten oder nicht.

Dennoch gibt es einige Faktoren, die eine Mietwohnung für Mietnomaden besonders begehrenswert macht:

• Teure Mietkosten: Während normale Mieter von hohen Mietkosten mehrheitlich abgeschreckt sind, wissen Mietnomaden ja ohnehin, dass sie die Miete niemals zahlen werden. Daher suchen sie sich häufig gezielt teure Wohnungen aus – auch weil Mitbewerber und Konkurrenten hier seltener sind.

• Hoher Leerstand: Herrscht in einem Gebäude ein hoher Leerstand, hast du als Vermieter keine Einnahmen. Auch hier haben Mietnomaden es unweigerlich einfacher, weil du dich als Vermieter darüber freust, überhaupt einen Interessenten gefunden zu haben und möglicherweise unvorsichtig wirst.

• Privat vermietete Wohnungen: Als privater Vermieter hast du vorwiegend weniger Erfahrung bei der rechtlichen Prüfung der Unterlagen als ein gewerblicher Vermieter. Daher bevorzugen Mietnomaden den Mietvertragsabschluss mit privaten Vermietern, die nur ein oder einige wenige Mietobjekte besitzen.

Wenn du als Vermieter gegen Mietnomaden vorgehen möchtest, hast du mehrere Möglichkeiten. Wir haben Schritt-für-Schritt für dich zusammengefasst, was du beachten musst – und wann deine Mitwirkung notwendig wird.

Schritt 1: Mahne den Mieter nur ab, wenn es wirklich nötig ist

Grundsätzlich müssen ausstehende Mietzahlungen nicht bei deinem Mieter eingefordert werden. Die Miete wurde vertraglich zugesichert und muss zum vereinbarten Zeitpunkt des Monats auf deinem Konto eingegangen sein. Sobald mehr als zwei ausstehende Monatsmieten (also Mietschulden) vorliegen, kannst du den Mieter außerordentlich kündigen. Zahlt dieser auch weiterhin die ausstehenden Mieten nicht, ist die außerordentliche Kündigung rechtsgültig. Aber: Erfolgt nach außerordentlicher Kündigung eine Mietzahlung, sodass keine zwei vollen Monatsmieten ausstehen, ist die Kündigung nichtig.

Schritt 2: Ordentlich kündigen

Um für den Fall gewappnet zu sein, dass der Mieter einen Teil der ausstehenden Mietkosten doch noch zahlt und damit die außerordentliche Kündigung abwehrt, sollte zusätzlich eine ordentliche Kündigung erfolgen. So kann der Mieter auch dann nicht entkommen, wenn er einen Teil oder die volle Höhe der ausstehenden Mietkosten nachzahlt. Damit die ordentliche Kündigung rechtswirksam ist, musst du eine umfassende Begründung vorlegen – zum Beispiel wiederholt zu spät oder gar nicht gezahlte Mieten. Je umfassender du auf mögliche Kündigungsgründe eingehst, desto besser stehen deine Chancen. Achte zudem darauf, dem Mieter die Kündigung des Wohnverhältnisses per Einschreiben zukommen zu lassen. Dadurch kannst du nachweisen, dass der Mieter die Kündigung erhalten hat.

Schritt 3: Räumungsklage erwirken

Möglichkeiten, einen Mieter zu kündigen, gibt es zuhauf – doch leider bedeutet das nicht automatisch, dass der Mieter die Wohnung auch wirklich räumt und verlässt. Nach dem Einreichen der Kündigung beim Mieter kannst du nach Ablauf des Vertrages innerhalb von zwei Wochen eine Räumungsklage erwirken. Das Gericht muss die Räumungsklage jedoch umfassend prüfen. Erst zwei weitere Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist wird das Gericht tätig. Bis es tatsächlich zu einer Räumung kommt, können nun erfahrungsgemäß 15 bis 18 Monate verstreichen. Das Gericht setzt dem Mieter meist noch weitere Fristen – und auch das Urteil muss erst rechtskräftig werden, bis es durchgesetzt werden kann. Reicht der Mieter jetzt noch Widerspruch gegen das Urteil ein, kann sich die Zeit bis zur endgültigen Räumung der Wohnung noch länger hinauszögern.

Schritt 4: Die Zwangsräumung

War die Räumungsklage erfolgreich, bist du als Vermieter nun im Besitz des Titels zur Räumungsklage. Du darfst jetzt einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Wohnung zu räumen. Seit 2013 wird durch die Berliner Räumung vor allem die Vermieterseite unterstützt. Der Gerichtsvollzieher hat nur die Aufgabe, die Mietnomaden aus der Wohnung zu entfernen und somit den Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Hinterlassenschaften, Möbel und ähnliches müssen durch dich als Vermieter beseitigt werden. Die dafür anfallenden Kosten sind jedoch meist überschaubar.

Stellen Mieter die Zahlungen der Mietkosten und Nebenkosten ein, ist für viele Vermieter ein naheliegender Wunsch, die Versorgung mit Strom und Wasser abzustellen. So soll Druck auf den Mieter ausgeübt werden, die Außenstände doch noch zu begleichen – denn der Verlust von Strom und Wasser ginge auch mit einer erheblichen Einschränkung der Lebensqualität einher.

Aber Vorsicht: Ganz so einfach ist das aber leider nicht. Erst wenn eine wirksame Kündigung zustande gekommen und eine nicht unerhebliche Zeit vergangen ist, darfst du den Strom und das Wasser abdrehen. Zudem musst dir selbst ein stetig wachsender Schaden drohen, da du die Nebenkosten tragen musst. Diese Vorgabe bezieht sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 06. Mai 2009 – Az. XII ZR 137/07) und ist letztendlich immer eine Frage des Einzelfalls.

Die Berliner Räumung wurde im Jahr 2013 als rechtliche Möglichkeit für Vermieter entwickelt, um Mietnomaden kostengünstig und schnell aus der Wohnung zu räumen. Als Vermieter benötigst du dafür einen Räumungsbescheid, mit dem du einen Gerichtsvollzieher beauftragen kannst, um die Mietnomaden aus den Räumlichkeiten zu entfernen. Die Berliner Räumung umfasst lediglich die Besitzverschaffung an der Wohnung und kostet ca. 300 – 500 €. Als Vermieter darfst du die Gegenstände der Mietnomaden allerdings nicht einfach entsorgen, sondern musst diese entweder in der Wohnung belassen oder anderweitig lagern, um den Mietern die Möglichkeit zu geben, wieder in den Besitz ihrer Gegenstände zu kommen.

Ebenfalls zur Erleichterung einer Wohnungsräumung durch dich als Vermieter wurde der Urkundenprozess eingeführt. Hierbei handelt es sich um ein beschleunigtes Verfahren, mit dem eine langwierige Zwangsräumung umgangen werden soll. Der Mieter hat beim Urkundenprozess nicht die Möglichkeit, den Prozess durch die Aussagen von Zeugen zu verschleppen, da lediglich anhand von Urkunden das Fehlverhalten nachgewiesen werden kann. Du musst dafür mithilfe von Kontoauszügen und ähnlichen Belegen beweisen können, dass es seitens des Mieters ausstehende Mietzahlungen gibt. Kannst du dies eindeutig belegen, führt das in der Regel zu einem sehr schnellen Vollstreckungsurteil vor Gericht – und mit diesem Urteil kannst du im Anschluss einen Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen lassen.

Aber: In der Realität wird der Urkundenprozess nur sehr selten durchgeführt, da alles eindeutig und lückenlos belegbar sein muss. Kam es zum Beispiel während der Mietdauer der Mietnomaden zu einem Eigentümerwechsel seitens des Wohnungsinhabers, so ist die eindeutige Nachweisbarkeit schon nicht mehr gegeben. Hier müssten beide Vermieter zusammenarbeiten, um eine lückenlose Dokumentation zu ermöglichen.

Grundsätzlich hast du als Vermieter die Möglichkeit, alle bei der Räumung anfallenden Kosten an den Mieter weiterzugeben. Dabei handelt es sich natürlich meist eher um eine Wunschvorstellung, denn wenn der Mieter seit mehreren Monaten keine Mietzahlungen leistet, wird er voraussichtlich auch der Forderung der Räumungskosten nicht nachkommen. In den meisten Fällen bleibst du daher auf den damit einhergehenden Kosten sitzen.

Allerdings gibt es auch hier für Vermieter die Möglichkeit, sich mit einer gesonderten Versicherung für solche Fälle abzusichern – häufig übernimmt die Mietausfallversicherung, die im Volksmund auch als Mietnomadenversicherung bezeichnet wird. Auch die Kosten für die Wohnungsräumung. Allerdings muss hier jede Wohnung einzeln versichert werden. Die dafür anfallenden Kosten sind also ebenfalls hoch.

Betrittst du nach dem Prozess mit Mietnomaden erstmals wieder dein Wohneigentum, folgt meist auf die erste Erleichterung der nächste Schreck. Mietnomaden hinterlassen die Wohnung nicht selten vollkommen verdreckt und absolut renovierungsbedürftig.

Dennoch ist es sinnvoll, Schritt-für-Schritt vorzugehen, um wieder Ordnung in das Chaos zu bringen – auch, wenn es zu einer weiteren Belastung wird:

• Verfasse zunächst eine Bestandsübersicht und dokumentiere gut, was vom Vormieter noch in der Wohnung erhalten ist. Du darfst dessen Möbel und Gegenstände nicht einfach entsorgen, sondern musst diese fachgerecht einlagern lassen. Falls es im Anschluss zu weiteren Rechtsstreitigkeiten kommt, weil der Mietnomade seine Gegenstände zurückfordert, solltest du genau dokumentiert haben, was in der Wohnung zu finden war. Lass dir diese Dokumentation auch von Zeugen bestätigen!

• Möchtest du die Kosten für die Reparatur und Renovierung der Wohnung nicht tragen, kannst du das Wohneigentum verkaufen. So musst du kein Geld mehr in die Wohnung investieren. Viele Vermieter möchten sich zudem nach einem solchen Erlebnis nicht mehr mit neuen Mietern befassen und wählen daher den Weg des Wohnungsverkaufs.

• Alternativ kannst du die Wohnung natürlich auch renovieren und neue Mieter suchen. Nutze zum Beispiel die Chance und modernisiere die Wohnung, um nächstes Mal zuverlässigere Mieter anzusprechen. Alternativ kannst du natürlich auch vom Eigenbedarf Gebrauch machen.

Ein Fachanwalt für Mietrecht ist der erste Ansprechpartner, wenn es um Mietnomaden geht. Als Vermieter solltest du bei ausstehenden Mietzahlungen umgehend einen solchen Fachanwalt kontaktieren, um frühzeitig Maßnahmen einleiten zu können. In vielen Fällen ist schon der direkte Kontakt zum Mieter ein guter Lösungsweg, denn es handelt sich im Alltag nur vergleichsweise selten um Mietnomaden. Weit häufiger sind dagegen Zahlungsausfälle aufgrund persönlicher Probleme des Mieters, zum Beispiel Krankheit oder Jobverlust – hier lässt sich auch unabhängig von einer aufwendigen Räumungsklage möglicherweise eine Lösung finden. Aber auch hierbei steht dir ein Fachanwalt natürlich zur Seite!

Bist du tatsächlich Opfer eines Mietnomaden geworden, bleibt dir nur der aufwendige und juristische Weg, um einen Räumungsbescheid zu erwirken. Glücklicherweise gestaltet sich dies inzwischen etwas einfacher für Vermieter. Ob bei dir die Berliner Räumung oder der Urkundenprozess infrage kommt, kann dir ein Fachanwalt für Mietrecht selbstverständlich mitteilen.

Wende dich auch an die telefonische Erstberatung von KLUGO, bei der wir dich mit unseren Partner-Anwälten und Rechtsexperten für Mietrecht verbinden. Hier erhältst du eine erste Einschätzung zu deinem Fall, damit du im Anschluss das weitere Vorgehen planen kannst. Ob du einen unserer Partner-Anwälte zur weiteren Begleitung in deinem Fall engagieren möchtest, entscheidest du natürlich selbst.