Mietkaution

Bei Einzug in eine Mietwohnung wird eine Kaution fällig, die bis zu drei Monatskaltmieten betragen kann. Die Kaution kann auf mehrere Weisen bezahlt werden. Nach Auszug muss die Kaution an den Mieter zurückbezahlt werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Mietkaution wird bei Einzug vom Mieter an den Vermieter gezahlt.
• Eine Mietkaution gilt als Sicherheit, z. B. für ausstehende Mietzahlungen oder Schäden an der Mietsache.
• Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Kaution zu entrichten, z. B. in Form einer Einzahlung auf ein dafür vorgesehene Konto, eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung.
• Bei Auszug ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Kaution innerhalb einer bestimmten Frist zurückzuzahlen. Unter Umständen kann diese aber auch einbehalten werden.
• Sollten Sie eine Rechtsberatung zur Mietkaution benötigen, stehen Ihnen unsere KLUGO-Rechtsexperten und Partner-Anwälte zur Verfügung.

Was ist eine Mietkaution?

Vermieter verlangen üblicherweise zur Sicherung ihrer Forderungen und möglicher Schäden eine Mietkaution, die vor dem Einzug gezahlt werden muss. Die Höhe der Mietkaution kann variieren und wird im Mietvertrag festgehalten. Während der Mietzeit wird die Kaution vom Vermieter verwahrt und nach dem Auszug ausgezahlt.

Eine Mietkaution ist also eine Sicherungsleistung für den Vermieter, falls es aufseiten des Mieters zu einem Zahlungsausfall kommen sollte oder dieser Schäden an der Wohnung hinterlässt, für die er nicht aufkommen kann oder möchte.

Die Mietkaution kann bei „normalen“, nicht preisgebundenen Mietwohnungen für beliebige Forderungen des Vermieters vereinbart werden, zum Beispiel für:

• Nicht gezahlte Miete
• Nicht gezahlte Betriebskosten
• Zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
• Vom Mieter verursachte Schäden an der Wohnung

Es liegt im Übrigen im Ermessen des Vermieters, eine Kaution zu erheben. Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich vorgeschrieben: Sie darf gemäß § 551 Abs. 1 BGB drei monatliche Nettokaltmieten, also ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, nicht überschreiten. Haben Sie tatsächlich eine höhere Kaution geleistet, können Sie den zu viel gezahlten Betrag vom Vermieter zurückfordern. Falls Ihre Miete im Laufe der Zeit erhöht wird, bleibt die Höhe der Mietkaution hiervon unberührt.

Der Vermieter darf eine Mietkaution übrigens nur dann verlangen, wenn dies schriftlich im Mietvertrag festgehalten wurde. Findet sich dazu keine Klausel im Vertrag, so steht dem Vermieter nachträglich keine Mietkaution zu.

Wo wird die Mietkaution hinterlegt?

Es gibt mehrere Optionen, wie die Mietkaution hinterlegt werden kann:

• Einzahlung auf ein vom Vermieter verwaltetes Treuhandkonto
• Bankbürgschaft seitens des Mieters
• Verpfändung des Sparbuchs
• Bausparvertrag als Sicherheit
• Bürgschaft für den Mieter
• Mietkautionsversicherung

Zinsen und Verwaltung der Mietkaution

Die eventuell für das angelegte Geld anfallenden Zinserträge stehen dem Mieter zu. Bei einer Mietkautionszahlung an den Vermieter übernimmt dieser die unentgeltliche Verwaltung des Geldes. Bei einem Pfand oder einer Versicherung hingegen, übernimmt dies der Mieter beziehungsweise die Versicherung.

In den meisten Fällen erfolgt die erste Option, die Einzahlung auf ein vom Vermieter verwaltetes Treuhandkonto. Dies bietet dem Vermieter die größte Sicherheit, da er unmittelbar Zugriff auf das Geld hat und eventuell ausstehende Mietzahlungen oder Reparaturen für vom Mieter verursachte Schäden dadurch zügig und selbstverwaltet begleichen kann. Auch als Mieter profitiert man von der Einzahlung auf dein Treuhandkonto, da die ausgezahlten Zinserträge weitergereicht werden müssen.

Ist eine Ratenzahlung der Mietkaution möglich?

Eine Mietkaution in Raten zu zahlen ist möglich – Sie sind dazu sogar nach § 551 Abs. 2 BGB gesetzlich berechtigt. Danach kann die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen bezahlt werden, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die weiteren Teilzahlungen sind in den darauffolgenden Monaten zusammen mit der Miete zu entrichten. Grundsätzlich ist es wichtig, sich nach Zahlung der Kautionssumme eine Quittung ausstellen zu lassen und diese sicher zu verwahren. Nur so kann man im Falle einer Streitigkeit zum Mietende beweisen, dass die Kaution gezahlt wurde und diese zurückverlangen.

Wann wird die Mietkaution nach Mietende ausgezahlt?

Wird das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt, ist der Mieter berechtigt, seine vollständig geleistete Mietkaution inklusive Zinsen zurückzufordern. Vor Auszahlung der Kaution ist dem Vermieter jedoch eine angemessene Frist zur Prüfung etwaiger Forderungen gegen den Mieter, die zur Einbehaltung eines Teils der Kaution führen könnten, einzuräumen. In der Praxis kann es daher drei bis sechs Monate dauern, bis die Rückzahlung Ihrer Kaution erfolgt. Beispielsweise bei einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann sich diese Frist sogar noch angemessen, je nach Einzelfall, verlängern. Sollte sich die Erstellung der Betriebskostenabrechnung noch länger als zunächst vermutet verzögern, darf der Vermieter nur noch einen Teil Ihrer Kaution einbehalten, der etwa drei bis vier monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen entspricht.

Auf den Punkt gebracht:

• Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution inkl. Zinsen zurückzuzahlen.
• Der Vermieter hat hierbei eine angemessene Frist.
• Im Einzelfall kann die Rückzahlung auch sechs Monate oder mehr erfordern.

Haben Sie bei Einzug nicht genug Geld, um die Kaution zu bezahlen, so können Sie Ihrem Vermieter eine Kautionsversicherung anbieten. Der Vorteil: monatliche Ratenzahlung und kein Zurückfordern bei Auszug.

Leider gibt es für den Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung keine einheitliche Regelung durch den Gesetzgeber. Daher kann die Rückzahlung einer Mietkaution in einigen Fällen durchaus variieren. Der Vermieter hat im Falle von ausstehenden Zahlungen das Recht, die Mietkaution auch über die üblichen 6 Monate hinaus einzubehalten.

Was geschieht im Falle einer Insolvenz oder beim Versterben des Vermieters mit der Mietkaution?

Immer mal wieder kommt es vor, dass Vermieter insolvent gehen. Dies hat jedoch in den meisten Fällen keinerlei Auswirkungen auf die Mietkaution, da der Vermieter dazu verpflichtet ist, diese getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Ein Insolvenzverwalter hat also im Falle einer Insolvenz keinen Zugriff auf die Mietkaution, sodass diese sicher ist. (§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten)

Ähnlich gilt auch, wenn der Vermieter verstirbt. Es gibt in diesen Fällen immer einen Rechtsnachfolger, der auch die Kautionskonten erbt und dadurch die Verpflichtung zur Rückzahlung bei Auszug übernimmt. Auch einem Rechtsnachfolger ist es nicht gestattet, die Kautionssumme zweckentfremdet zu nutzen. Der Mietvertrag bleibt ebenfalls im Falle eines verstorbenen Vermieters gültig.

Wann darf die Mietkaution einbehalten werden?

Die Mietkaution wird vom Mieter gezahlt, um eventuell ausstehende Ansprüche des Vermieters im Mietvertrag abzusichern. Stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Forderungen aus – zum Beispiel offene Mietkosten oder Rechnungen für Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden, so hat der Vermieter das Recht, die Kaution einzubehalten. Aber auch Nachzahlungen aus offenen Betriebskostenabrechnungen können durch die Kaution beglichen werden.

Dabei darf der Vermieter jedoch nicht immer die gesamte Kaution einbehalten, sondern lediglich einen rechtlich geregelten Anteil. Dieser Anteil bemisst sich daran, wie hoch die ausstehenden Zahlungen durch den Mieter sind. Umfasst der Mietrückstand zum Beispiel nur eine Monatsmiete, darf der Vermieter auch nur diese Kosten nach dem Auszug einbehalten und muss den Rest an den ehemaligen Mieter auszahlen. Zudem unterliegt die Mietkaution der sogenannten Zweckbindung: Die Mietkaution darf ausschließlich für Ansprüche genutzt werden, die aus dem Mietvertrag hervorgehen.

In folgenden Fällen ist eine teilweise oder vollständige Einbehaltung der Kaution erlaubt:

• Ausstehende Mietzahlungen
• Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen nicht erfolgter Schönheitsreparaturen, die durch den Mieter hätten durchgeführt werden müssen (z. B. eine Grundreinigung oder Renovierung beim Auszug)
• Als Schadensersatzzahlung wegen Beschädigungen an der Mietsache
• Für die Rückzahlung ausstehender Betriebskosten

Möchte der Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten, muss er jedoch sowohl seinen rechtlichen Anspruch als auch die vollumfängliche Höhe der Kosten nachweisen können. So ist zum Beispiel das Einbehalten der Mietkaution für Schönheitsreparaturen nur dann rechtlich erlaubt, wenn im Mietvertrag eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei Auszug festgehalten wurde. Aus dem Mietvertrag muss daher explizit hervorgehen, welche Pflichten der Mieter zum Auszug zu erfüllen hat.

Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

"Beim Auszug aus einer Mietwohnung sind Schönheitsreparaturen vorzunehmen. In gewissen Fällen gibt es eine Renovierungspflicht. Schönheitsreparaturen sollten deshalb schriftlich fixiert werden. "

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Wann ist eine Rechtsberatung zur Mietkaution sinnvoll?

Meist läuft der Auszug aus einer Wohnung harmonisch ab, wenn Mieter und Vermieter sich einig sind. Kommt es jedoch zu ausstehenden Zahlungen oder behält der Vermieter ohne Angabe von Gründen länger als erlaubt die Kaution ein, so kann durchaus auch ein Rechtsstreit folgen. Das Mietrecht stellt grundsätzlich den Mieterschutz über die Ansprüche des Vermieters, aber auch hier gibt es natürlich Ausnahmen. Im Rahmen einer kostenlosen telefonischen Erstberatung verbinden wir Sie mit unseren KLUGO-Rechtsexperten und Partner-Anwälten, die den individuellen Sachverhalt zu Ihrer Mietkaution einschätzen und Ihnen erste Handlungsempfehlungen geben. Im Anschluss können Sie selbst entscheiden, ob Sie sofort die weitere Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch nehmen möchten – dann verbinden wir Sie gern weiter. Natürlich können Sie sich auch zu einem späteren Zeitpunkt erneut bei uns melden, um die rechtssichere und kompetente Beratung von einem unserer Partner-Anwälte zu erhalten.