So geht´s Eigenbedarf anmelden: So gehst du als Vermieter vor
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Die Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung sind gesetzlich streng geregelt. Von der Formschrift über den Grund bis hin zum privilegierten Personenkreis gibt es viele Hürden. Wir zeigen dir, worauf du als Vermieter bzw. Eigentümer achten musst, wenn du Eigenbedarf anmeldest.
Eigenbedarf anmelden Das Wichtigste in Kürze
Bei einer Eigenbedarfskündigung kündigt der Vermieter dem Mieter, um die Wohnung für sich oder Angehörige nutzen zu können.
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Der Vermieter kann wegen Eigenbedarfs den Mietvertrag kündigen, wenn er selbst oder eine anerkannte Bedarfsperson dauerhaft die Wohnung beziehen möchte.
Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann durch den Mieter Widerspruch eingelegt werden, um von der Härtefallregelung zu profitieren.
Die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte unterstützen dich dabei, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen.
Eigenbedarf anmelden: So gehst du vor
Eigenbedarf prüfen: Du musst prüfen, ob du die Wohnung tatsächlich selbst benötigst oder sie einem nahen Verwandten zur Verfügung stellen möchtest. Es ist zu beachten, dass der Eigenbedarf gut begründet sein sollte und eine angemessene Interessenabwägung durchgeführt werden muss.
Eigenbedarfskündigung aussprechen: Wenn du beschließt, die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen, musst du eine schriftliche Kündigungserklärung an deinen Mieter senden.
Nutze für die Eigenbedarfskündigung eines unserer Muster:
Mietergespräch: Es ist empfehlenswert, ein Gespräch mit dem Mieter zu führen, um die Kündigung zu erläutern und mögliche Alternativen zu besprechen.
Nachweis des Eigenbedarfs: Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung musst du den Eigenbedarf nachweisen können. Dazu ist es ratsam, entsprechende Unterlagen, wie beispielsweise einen Arbeitsvertrag oder ein ärztliches Attest, aufzubewahren.
Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben: Du musst die gesetzlichen Vorgaben, wie Fristen und die Form der Kündigungserklärung, einhalten. Andernfalls kann die Kündigung unwirksam sein.
Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
Das deutsche Mietrecht sorgt für einen ausgesprochen hohen Schutz für Mieter. Konkret heißt das: Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter fällt die Entscheidung in vielen Situationen, gerade in Zweifelsfällen zugunsten des Mieters aus. Zu diesen Vorteilen zählt auch die Tatsache, dass eine Mietwohnung durch den Vermieter nicht ohne Angabe von Gründen gekündigt werden darf. Eine der Möglichkeiten, wie du als Vermieter oder Eigentümer einem Mieter dennoch eine Kündigung aussprichst, ist die Eigenbedarfskündigung.
Die Voraussetzungen, um rechtswirksam Eigenbedarf anzumelden, sind an strenge gesetzliche Regularien geknüpft:
Wenn du eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen möchtest, muss dies schriftlich erfolgen.
Außerdem musst du die Absicht haben, die Wohnung entweder selbst zu bewohnen oder für Familienangehörige zu beanspruchen.
Hier kommen nicht alle Familienangehörige infrage, sondern nur „anerkannte Bedarfspersonen“.
Zusammenfassung:
Der Gesetzgeber hat genau definiert, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist. Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann der Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung Einspruch einlegen.
Für wen dürfen Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Eigenbedarf anzumelden ist immer dann zulässig, wenn du als Vermieter die Mietwohnung für dich selbst, deine Familienangehörigen oder für eine Person, die zu deinem (dauerhaften) Hausstand gehört, für Wohnzwecke benötigst. Eine berechtigte Begründung für den Eigenbedarf wäre demnach die Beanspruchung der Wohnung für nahe Verwandte oder Haushaltshilfen und Pflegekräfte, wenn zu diesen Personen ein intensiver sozialer Kontakt besteht und diese Person nicht nur kurzfristig in den Haushalt aufgenommen wird.
Wer genau zu den „Familienangehörigen“ zählt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Erfasst ist in jedem Fall der engste Familienkreis, also die Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister eines Vermieters. Anders verhält es sich bei entfernteren Familienangehörigen wie beispielsweise Tanten und Onkel, Cousinen oder Cousins: Hier besteht für den aktuellen Mieter der Wohnung unter Umständen ein berechtigter Einwand, die Kündigung wegen Eigenbedarfs abzuwehren.
Zusammenfassung:
Meldest du als Vermieter Eigenbedarf an, darfst du dies nur für einen privilegierten Personenkreis tun. Hierunter fällt der engste Familienkreis, der sich auf Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister beschränkt. Weitere Angehörige als Kündigungsgrund zu nutzen, ist oftmals nicht möglich.
Für diese Personen darfst du als Vermieter Eigenbedarf anmelden:
Kinder, Eltern, Geschwister
Enkel, Großeltern
Stiefkinder, Nichten und Neffen
getrenntlebende oder geschiedene Ehegatten
Für diese Personen ist in der Regel Eigenbedarf nicht begründet:
Tante, Onkel, Cousin und Cousine
Großnichte, Großneffe
ehemalige Schwiegereltern
Patenkind, Schwager oder Schwägerin
Praxisbeispiel: Herr Müller ist Eigentümer einer schicken 4-Zimmer-Wohnung in der Kölner Innenstadt. Diese wird von einer Familie mit zwei kleinen Kindern bewohnt. Als sich sein Sohn Sascha für ein Sportstudium an der Sporthochschule bewirbt, kündigt Herr Müller den bisherigen Mietern vorsorglich schon vor der endgültigen Zusage der Hochschule und begründet diese Kündigung mit Eigenbedarf.
Legt die Familie im Praxisbeispiel Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ein, muss Herr Müller nachvollziehbar darlegen, dass tatsächlich ein solcher Bedarf besteht. Nicht ausreichend ist es dafür, dass die Wohnung „eventuell“ benötigt wird oder „irgendwann in der Zukunft“ eine Nutzung für den Sohn in Betracht kommt. Die Eigenbedarfskündigung wäre in diesen Fällen nicht rechtswirksam. Fraglich wäre zudem, ob der Eigenbedarf eines einzelnen Studenten einen Eigenbedarf für eine 4-Zimmer-Wohnung begründet. Hier ist in der mietrechtlichen Praxis die Rechtsprechung in der Regel mieterfreundlich: Ein Widerspruch der Mieter dürfte daher aufgrund des fehlenden Eigenbedarfs erfolgreich sein.
Damit du als Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung nicht an rechtlichen Klippen scheiterst, empfiehlt sich eine unverbindliche Erstberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten.
Ein Anwalt für Mietrecht kann schon im Vorfeld einer Eigenbedarfskündigung die Chancen und Risiken erkennen und dich als Vermieter im Kündigungsprozess begleiten.
Eigenbedarf anmelden: Diese Fristen musst du beachten
Die Eigenbedarfskündigung gehört im Mietrecht zu den häufigsten Gründen, die zur Beendigung eines Mietverhältnisses führt. Dennoch ist es nicht nach Belieben erlaubt, Eigenbedarf anzumelden. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich im BGB in § 573 BGB. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB.
573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
Nach § 573c Abs. 1 BGB muss eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen und wird mit Ablauf des übernächsten Monats gültig. Für den Vermieter gilt dieselbe Frist, die sich nach fünf bzw. acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.
Konkret musst du dich gemäß 573c BGB an die folgenden gesetzlichen Kündigungsfristen halten:
Mietdauer unter fünf Jahren: Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Mietdauer von fünf bzw. acht Jahren: Frist für den Vermieter erhöht sich um je drei Monate.
Umwandlungen in Wohnungseigentum: Sperrfrist von drei Jahren.
KLUGO Tipp:
Stelle sicher, dass die Eigenbedarfskündigung deinen Mieter erreicht. Du musst den Zugang des Kündigungsschreibens im Zweifel nachweisen können, daher solltest du die Kündigung per Einschreiben versenden.
Welche Formvorschriften gelten für das Kündigungsschreiben?
Einer der häufigsten Gründe, warum eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam ist, sind Formfehler. Diese solltest du unbedingt vermeiden und das Kündigungsschreiben sorgfältig vorbereiten. Zunächst muss die Kündigung schriftlich erfolgen und von dir unterzeichnet sein. Inhaltlich müssen der Kündigungsgrund sowie die betroffene Wohnung genau benannt werden. Es ist wichtig, dass der Eigenbedarf im Detail dargelegt wird und du nachweisen kannst, dass du die Wohnung tatsächlich benötigst.
Zusätzlich musst du dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung einräumen. Diese Frist hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Dauer des Mietverhältnisses oder dem Alter und Gesundheitszustand des Mieters.
Außerdem bist du verpflichtet, den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen. Die Widerspruchsfrist beträgt zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses.
Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unbegründet oder nur schwer möglich?
Eine Reihe von Gründen kann die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs beeinflussen. Probleme könnte es bei den folgenden Angaben in einer Eigenbedarfskündigung geben:
Vorgeschobener Eigenbedarf: Du als Vermieter möchtest die Wohnung eigentlich nicht nutzen und begründest die Kündigung dennoch mit Eigenbedarf.
Überhöhter Eigenbedarf: Wenn du als Vermieter für dich alleine eine 300-Quadratmeter-Wohnung beanspruchst, hast du bei der Durchsetzung der Kündigung schlechte Karten.
Durchgängige Nutzung: Zeitweises Übernachten in der Wohnung berechtigt dich als Vermieter nicht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Zweckverfehlung: Dein Mieter im fünften Stock erhält eine Kündigung wegen Eigenbedarf, obwohl die Wohnung im Erdgeschoss für deine bewegungseingeschränkte Mutter geeigneter wäre.
Kündigung auf Verdacht: Ebenso wenig zulässig ist eine Eigenbedarfskündigung auf Verdacht. Wenn du als Vermieter vorsorglich ein Mietverhältnis kündigen möchtest, weil du unter eventuell in Zukunft eintretenden Umständen die Wohnung selbst benötigen könntest.
Absehbarkeit: War es dir als Vermieter bereits bekannt, dass du in absehbarer Zeit die Wohnung selbst benötigen wirst, kannst du dich bei einer Kündigung nicht mehr auf Eigenbedarf berufen. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, von Beginn an einen zeitlich befristeten Mietvertrag zu schließen.
Welche Alternativen gibt es zum Eigenbedarf?
Eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung könnte eine einvernehmliche Vertragsaufhebung sein. Wenn du dich mit deinem Mieter einigst, dass der Mietvertrag vorzeitig beendet wird, kann das die Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung vermeiden. Auch ein Mietaufhebungsvertrag, bei dem du deinem Mieter eine Abfindung zahlst, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, könnte eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung sein.
Eine weitere Alternative könnte sein, dass du dem Mieter eine andere vergleichbare Wohnung anbietest, falls du eine weitere Wohnung besitzt, die für den Mieter geeignet ist.
KLUGO Tipp:
Aufgrund der genannten Besonderheiten ist eine Eigenbedarfskündigung schwierig und muss gut begründet sein. Für Vermieter empfiehlt sich hier eine professionelle juristische Beratung, um die Kündigung rechtswirksam auszusprechen.
So hilft dir ein KLUGO Partner-Anwalt weiter
Im Mietrecht sind Konflikte zwischen Vermietern und Mietern nicht selten. Besonders rund um eine Eigenbedarfskündigung sind gerichtliche und auch außergerichtliche Auseinandersetzungen fast schon an der Tagesordnung. Aufgrund der Komplexität des deutschen Mietrechts ist juristische Expertise hierbei unerlässlich. Das gilt sowohl für Vermieter als auch für Eigentümer, die Wohnungen oder Immobilien vermieten.
Bei Fragen zum Thema Mietrecht helfen wir dir gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Die kompetenten KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Mietrecht stehen dir dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen dich bei deinem Anliegen.
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