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Eigenbedarfskündigung vom Vermieter: So reagieren Mieter richtig.

Nicht jede Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist rechtens. Damit entsprechende Kündigungsschreiben wirksam sind, müssen sie formal und inhaltlich richtig sein. Andernfalls kann es ein Mieter getrost darauf ankommen lassen, dass der Vermieter ihn aus der Wohnung klagen will. Mit einem fehlerhaften oder unbegründeten Kündigungsschreiben wird die Klage vor Gericht scheitern.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Von einer Eigenbedarfskündigung ist immer dann die Rede, wenn der Vermieter einer Mietwohnung seinem Mieter den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigt. Eigenbedarf heißt, dass der Vermieter die Mietwohnung entweder für sich, oder für gesetzlich anerkannte Bedarfspersonen beansprucht. Gut zu wissen ist, dass der Vermieter laut Bundesverfassungsgericht "durch Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt wird, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen" (BVerfGE 89, 1, 9). Dabei hätten die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder von anerkannten Bedarfspersonen nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso hätten sie prinzipiell zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansehe.

In einer gesetzmäßig begründeten Eigenbedarfskündigung geht es demnach einerseits darum, wer Eigenbedarf hat, und andererseits darum, warum dieser besteht.

Was sind anerkannte Bedarfspersonen?

Das Gesetz erkennt bei einer Eigenbedarfskündigung als Bedarfspersonen neben dem Vermieter dessen Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes (Hausangestellte und Pflegepersonal) an.

Als Familienangehörige anerkannt sind:

  • Eltern und Großeltern
  • Kinder und Enkel
  • Geschwister
  • getrennt lebende Ehepartner ohne Scheidungsantrag
  • eingetragene Lebenspartner ohne laufenden Aufhebungsvertrag
  • Nichten und Neffen
  • Schwiegerkinder und Schwiegereltern
  • Cousin und Cousine
  • Großneffe und Großnichte
  • Stiefenkel, Stiefeltern und Stiefkinder
  • Schwager und Schwägerin
  • Onkel und Tante

Nicht anerkannt sind:

  • geschiedene Ehepartner
  • Ex-Schwiegereltern
  • Ex-Schwiegerkinder

Das familiäre Verhältnis zu bestimmten Familienangehörigen muss der Vermieter nachweisen, dazu zählen Cousin und Cousine, Großneffe und Großnichte sowie Stiefenkel. Ob die familiäre Bindung zu Stiefeltern und Stiefkindern, Schwager und Schwägerin sowie Onkel und Tante nachzuweisen ist oder nicht, ist umstritten.

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Für eine Eigenbedarfskündigung braucht ein Vermieter laut § 573 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses. Voraussetzung für den angemeldeten Eigenbedarf zu privaten Wohnzwecken ist, dass dieser auch tatsächlich besteht. Wünschen sich der Vermieter oder eine aus seinem Umfeld anerkannte Bedarfsperson einfach nur, die Immobilie zu bewohnen, ist das als Grund für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend.

Ausreichend wäre dagegen die Begründung, dass der Immobilienbesitzer oder anerkannte Bedarfspersonen eine Familie planen und dafür künftig mehr Platz zum Wohnen benötigen. Soll die Wohnung zum Altersruhesitz für den Vermieter oder die anerkannte Bedarfsperson werden? Auch das wäre ein ausreichender Grund für die Eigenbedarfskündigung. Ebenso die Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung. Auch wenn die Wohnung mit einer anderen zusammengelegt werden soll, ist das ein ausreichender Grund zur Eigenbedarfskündigung. Grundsätzlich gilt, dass die Begründung für die Eigenbedarfskündigung vernünftig und nachvollziehbar sein muss.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unzulässig?

Eine Eigenbedarfskündigung ist unter anderem dann nicht rechtens, wenn in dem Haus, in dem sich die betreffende Wohnung befindet, noch eine oder gar mehrere andere Wohnungen frei sind. In der Praxis hat es sich bislang als schwierig erwiesen, den Eigenbedarf an ausgerechnet der einen Wohnung zu begründen.

Gehören dem wegen Eigenbedarf kündigenden Vermieter mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser, ist er verpflichtet, vor seiner Eigenbedarfskündigung zu prüfen, ob keine andere, in der Eignung vergleichbare Wohnung im selben Anwesen frei ist oder noch frei wird, um seinen Eigenbedarf zu decken. Sollte es einem Vermieter nicht möglich sein, die freie vergleichbare Wohnung selbst zu nutzen, zum Beispiel, weil er eine Gehbehinderung hat, damit nicht Treppen steigen kann und deshalb die Parterre-Wohnung braucht, muss er dem Mieter, dem er wegen Eigenbedarf kündigen will, eben diese alternative Wohnung anbieten. Das nennt man die Anbietpflicht des Vermieters. Sie gilt, solange die Wohnung noch vor Ende der Kündigungsfrist des Mieters frei wird.

Kommt ein Vermieter der Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter Schadensersatz bezüglich der extra Kosten beanspruchen, die er nicht hätte, wenn der Mieter seine Anbietpflicht erfüllt hätte. Wobei die Eigenbedarfskündigung trotz solcher rechtmäßig entstehen Ansprüche Gültigkeit behält.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist, muss das zugehörige Kündigungsschreiben bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Im Kündigungsschreiben muss enthalten sein:

  • Absender und Adressat
  • eindeutige Bezeichnung der Wohnung sowie Lage derselben
  • Betreff
  • Anrede
  • Ausspruch der Kündigung unter Bezugnahme auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und Kündigungsfrist
  • Begründung
  • Bitte um Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zum ausgesprochenen Kündigungstermin
  • Widerspruchsklausel und Verlängerungsklausel
  • Grußformel
  • Unterschrift

Welche Fristen sind einzuhalten

Die Frist für eine Eigenbedarfskündigung hängt davon ab, wie lange das laufende Mietverhältnis besteht. Je länger der Mieter in der Wohnung wohnte, desto mehr Zeit wird ihm eingeräumt, um sich eine neue Wohnung zu suchen.

Folgende Fristen gelten:

  • Laufzeit des Mietverhältnisses bis 5 Jahre, Kündigunsfrist 3 Monate
  • Laufzeit des Mietverhältnisses 5 bis 8 Jahre, Kündigunsfrist 6 Monate
  • Laufzeit des Mietverhältnisses mehr als 8 Jahre, Kündigunsfrist 9 Monate

Der Vermieter kann diese Kündigungsfrist nur kürzen, wenn es ihm nicht zuzumuten ist, dass der Mieter länger in seiner Wohnung bleibt. Als unzumutbar in diesem Sinne gilt es beispielsweise, wenn der Mieter dem Vermieter die Miete schuldig bleibt.

Wie reagieren Mieter richtig auf eine Eigenbedarfskündigung?

Da eine Eigenbedarfskündigung nur dann rechtens ist, wenn sie ausreichend begründet und formal richtig ist, sollten Empfänger einer solchen das Kündigungsschreiben genau prüfen.

Dabei kommt es auf folgende Aspekte an:

  • Eine Eigenbedarfskündigung muss Ihnen immer schriftlich vorgelegt werden.
  • Sie muss an alle Mieter der Wohnung adressiert sein.
  • Alle Vermieter müssen die Kündigung unterschrieben haben.
  • Die Bedarfsperson und ihr Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter müssen genannt sein. Aber: Sollen mehrere Personen die Wohnung beziehen, braucht der Vermieter nicht alle Namen zu nennen.
  • Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet sein
  • Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen. Es gilt: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären (§ 574 BGH).

Sollte Ihnen eine Eigenbedarfskündigung vorgelegt werden, ist es ratsam, diese nach eingehender Prüfung auch einem Experten vorzulegen. Bei der Frage, ob das Kündigungsschreiben vom Vermieter rechtmäßig ist oder nicht, kann eine juristische Erstberatung bei KLUGO helfen. Dazu stehen Ihnen unsere erfahrenen und kompetenten Partneranwälte zur Seite. Die telefonische Rechtsberatung ist dabei eine gute Alternative zum Vor-Ort-Termin in einer Kanzlei und liefert dennoch zeitnah Antworten auf Ihre Fragen.

Lohnt es sich, Widerspruch einzulegen?

Ist das Kündigungsschreiben formal oder inhaltlich falsch, können Mieter die Situation aussitzen. Selbst, wenn der Vermieter damit vor Gericht zieht, wird die Klage vor Gericht scheitern. Mieter können alternativ auch direkt widersprechen. Das lohnt sich, wenn der Mieter begründen kann, dass die Eigenbedarfskündigung ihn in eine unzumutbar schwierige Lage bringt. Härtegründe wären unter anderem eine Schwangerschaft, eine schwere Krankheit, hohes Alter, geringes Einkommen, fehlende Ersatzwohnung oder anstehendes Examen.

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