Einen Gewerberaummietvertrag abschließen

Der Gewerberaummietvertrag wird zwischen Vermieter und Mieter geschlossen, um in den Räumlichkeiten einem Gewerbe nachzugehen. Dabei kommen sowohl Produktions- als auch Geschäftsräume in Frage. Die genauen Bedingungen des geschäftlichen Mietverhältnisses werden durch spezifische Klauseln im Vertrag definiert. Wenn du einen Gewerberaummietvertrag abschließen möchtest, gibt es jedoch einiges zu beachten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Gewerbemietvertrag wird für Räumlichkeiten abgeschlossen, die der gewerblichen Nutzung unterliegen.
  • Vermieter und Mieter werden bei gewerblichen Mietverträgen als gleichwertig betrachtet, sodass eine hohe Gestaltungsflexibilität gegeben ist – Gewerberaummietverträge können daher auch sehr individuelle Klauseln enthalten.
  • Diese Gestaltungsfreiheit birgt das Risiko unwirksamer oder wirtschaftlich nachteiliger Klauseln.
  • Lasse deinen Gewerberaummietvertrag von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen, um das wirtschaftliche Risiko für dein Business zu minimieren und firmenspezifische Ergänzungen einzubringen.
B2B Vertragsrecht

Gewerberaum-Mietvertrag prüfen

Deine Ideen oder Dienstleistungen brauchen ein neues Zuhause? Wenn du gewerbliche Räumlichkeiten anmietest, gibt es Einiges zu beachten. Wir prüfen den Mietvertrag auf potenzielle Risiken.

Was ist ein Gewerberaummietvertrag?

Wenn du ein Business eröffnen möchtest, benötigst du dafür die passenden Räumlichkeiten. Um Produktions- und Gewerbeflächen anmieten und gewerblich nutzen zu können, musst du einen speziellen Gewerberaummietvertrag unterzeichnen. Dabei müssen einige Besonderheiten beachtet werden, die sich zum gewöhnlichen Mietvertrag für Wohnraum unterscheiden. Grundsätzlich gilt: Der Gesetzgeber geht bei einem Gewerberaummietvertrag davon aus, dass beide Seiten über die rechtlichen Grundlagen des Mietrechts informiert sind und betrachtet daher Vermieter und Mieter als gleichgestellt. Daher ist es wichtig zu wissen, welche Klauseln im Gewerberaummietvertrag unbedingt beachtet werden müssen.

Der Gewerberaummietvertrag bietet eine hohe Gestaltungsfreiheit für beide beteiligten Parteien. Die gängigen Schutzvorschriften, die man für Mietverträge für Wohnraum kennt, fallen bei einem Gewerberaummietvertrag weg. Außerdem fallen die Mieten, die für Gewerberaum veranschlagt werden können, nicht unter den vor Ort üblichen Mietspiegel – der Vermieter hat also das Recht, Gewerberaum teurer zu vermieten als in deiner Region üblich. Einige Vermieter verlangen sogar eine Basismiete, die sich am monatlich generierten Umsatz orientiert. Dafür kann der Vermieter jederzeit Einblick in den Umsatz deines Business verlangen.

Ein weiterer Unterschied zu herkömmlichen Mietverträgen liegt beim Gewerbemietvertrag in der Berechnung der Nebenkosten. Oft werden hier Quadratmeterpreise veranschlagt, manchmal auch Pauschalen. Laut Gesetzgeber ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, eine exakte Auflistung und Abrechnung der Nebenkosten pro Jahr anzufertigen, sofern im Mietvertrag ein Quadratmeterpreis oder eine Pauschale vereinbart wurde.

Wenn du einen Gewerberaummietvertrag abschließen möchtest, lauern im Vertrag viele Fallstricke und Fehler, die für dich ein wirtschaftliches Risiko bedeuten können. Daher solltest du auf das Know-how eines Fachanwalts für Mietrecht setzen, um den Gewerberaummietvertrag noch vor dem Vertragsabschluss prüfen. Eventuell können so auch firmenspezifische Änderungen vorgenommen werden, die dir und deinem Business zugutekommen.

Welche Inhalte müssen in einem Gewerberaummietvertrag enthalten sein?

Bevor du dich mit einem Gewerberaummietvertrag befasst, solltest du über die grundlegenden Dinge informiert sein, die in dieser Art Mietvertrag zwingend enthalten sein müssen. Natürlich kann ein Gewerberaummietvertrag noch um viele weitere Punkte ergänzt werden, die individuell zwischen dem Vermieter und Mieter vereinbart werden. Die gängigen Inhalte in einem Gewerberaummietvertrag sind:

Mietfläche: Die Mietfläche ist der hauptsächliche Mietgegenstand und meist entscheidend dafür, ob die Räumlichkeiten zu deinem Business passen oder nicht. Im Mietvertrag sollte die Angabe der Mietfläche so exakt wie möglich gehalten sein, damit die Miete entsprechend angepasst werden kann. Dafür sollte auf spezifische Berechnungsmaße zurückgegriffen werden, beispielsweise die DIN 277-1 oder die MF-G Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche.

Ausstattung: Ebenfalls ein essentieller Mietgegenstand ist die vorhandene Ausstattung der Räumlichkeiten. Will heißen: Eine modernisierte Räumlichkeit, bei der Klimatechnik, Wärmedämmung und Schallschutz schon integriert sind, ist tendenziell etwas teurer als Mietraum, der noch entsprechend angepasst werden muss. Auch ob Sanitäranlagen und eventuell eine Mitarbeiterküche bereits enthalten sind, spielt dabei eine Rolle. Achte beim Abschluss des Gewerbemietvertrages darauf, dass auch die gesetzlichen Regelungen zum Schallschutz für andere Mieter im Gebäude oder die gängigen Anforderungen der Wärmedämmung erfüllt sein müssen.

Mietzweck: Der Vermieter muss sicherstellen, dass der vereinbarte Mietzweck durch den Mieter umgesetzt werden kann. Dazu muss vertraglich festgehalten werden, dass die allgemeine Beschaffenheit und die Lage des Objekts eine Erfüllung des Mietzwecks ermöglicht. Daher ist es wichtig, den eigentlichen Mietzweck im Gewerberaummietvertrag festzuhalten.

Konkurrenzschutz: Auch ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag steht jedem Mieter ein immanenter Konkurrenzschutz zu. Heißt konkret: Der Vermieter darf nicht im selben Mietobjekt an ein konkurrierendes Unternehmen vermieten. Dasselbe gilt auch für Nachbargrundstücke, sofern diese ebenfalls in der Hand des Vermieters sind.

Untervermietung: Solltest du Räumlichkeiten in deinem Gewerberaum untervermieten wollen, müssen entsprechende Regelungen dazu im Gewerberaummietvertrag festgehalten werden. Der Vermieter hat auch das Recht, eine Untervermietung auszuschließen (§ 565 Gewerbliche Weitervermietung BGB).

Vertragslaufzeit: Wird der Gewerberaummietvertrag nur für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, muss die Vertragslaufzeit explizit im Vertrag benannt werden. Zusätzlich sollte ein einmaliges oder mehrfaches Recht auf Verlängerung der Mietzeit im Vertrag festgehalten werden.

Sonderkündigungsrechte: Wenn du dich nicht dauerhaft mit deinem Business an eine Räumlichkeit binden möchtest, kannst du mit dem Vermieter Sonderkündigungsrechte aushandeln. Dadurch kann ein frühzeitiges Ausscheiden aus dem Mietvertrag ermöglicht werden.

Miethöhe und Nebenkosten: Essenzieller Bestandteil des Gewerberaummietvertrages ist natürlich die Miethöhe. Diese berechnet sich an den weiteren Faktoren, die im Mietvertrag enthalten sind. Die Miethöhe wird immer in Kalt- und Warmmiete angegeben, also der alleinige Mietpreis und der Mietpreis mit Nebenkosten. In diesem Zug muss auch geklärt werden, wie der Vermieter die Nebenkosten berechnet.

Übergabe und Rückgabe: Hier sollte festgehalten werden, in welchem Zustand die Mietsache übergeben wird. Ebenso sollte vermerkt werden, in welchem Zustand die Mietsache dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses übergeben werden muss. Dies ist insbesondere bei langen Mietverträgen von Relevanz, da die tägliche und gewerbliche Nutzung zu Abnutzungserscheinungen an der Ausstattung führen könnte.

Vertragsparteien: Vermieter und Mieter müssen im Mietvertrag genau benannt werden. Handelt es sich dabei um juristische Personen, also zum Beispiel eine GmbH, muss diese im Vertrag genannt werden. Aber Achtung: Läuft der gewerbliche Mietvertrag dagegen auf den Geschäftsführer oder Gesellschafter eines Unternehmens, kann dieser auch mit seinem privaten Vermögen haften! Alle Parteien müssen den Mietvertrag im Anschluss unterzeichnen.

Zusätzlich zu den rechtlich vorgeschriebenen Inhalten des Gewerberaummietvertrages können natürlich auch individuelle Absprachen zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Dabei berät dich ein Fachanwalt für Mietrecht, der mit den zahlreichen Klauseln des gewerblichen Mietvertrages vertraut ist und dich partnerschaftlich beraten kann.

Welche Formen eines Gewerberaummietvertrages gibt es?

Der Gewerberaummietvertrag bietet für Vermieter und Mieter zahlreiche Freiheiten, da weniger Auflagen zu beachten sind als bei herkömmlichen Mietverträgen für Wohnraum. Gewerberaummietverträge mit einer Vertragslaufzeit kürzer als 6 Monate können mündlich vereinbart werden. Für alle länger andauernden Vertragslaufzeiten ist die Schriftform verpflichtend. Grundsätzlich ist es jedoch ratsam, bei einem Gewerberaummietvertrag immer einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, in dem alle Regelungen enthalten sind.

Zusätzlich unterscheidet man bei Mietverträgen für den gewerblichen Betrieb zwischen Mietvertrag und Pachtvertrag. Bei einem Mietvertrag hat der Mieter nur das Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück im Rahmen des vereinbarten Mietzwecks zu gebrauchen – die sogenannte Gebrauchsgewährung. Als Pächter eines Grundstücks oder einer Immobilie hat man dagegen auch das Recht, „die Früchte, die nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind" zu genießen (§ 581 BGB). Als Pächter werden daher zum Beispiel **Landwirte **eingetragen, die Getreide, Obst oder Gemüse anbauen, ernten und verkaufen. Auch in der **Gastronomie **spricht man von der Pacht, obwohl sich diese Form des Mietvertrages hier eher auf das Inventar – also zum Beispiel die Küche, die Theke, die Bar und weitere Ausstattungen – konzentriert, die zur Erwirtschaftung des Gewinns genutzt werden.

Wie wird ein Gewerberaummietvertrag geschrieben?

Ein Gewerberaummietvertrag sollte immer schriftlich festgehalten werden. Laut BGB gibt es für Gewerberaummietverträge keine vorgeschriebene Form, solang die oben genannten Inhalte und Klauseln beachtet werden. Natürlich kann man auf einfache Musterverträge für gewerblichen Mietraum zurückgreifen und diese nutzen, um das Mietverhältnis abzuschließen – ratsam ist das aber nicht. Unklar definierte Klauseln können für Vermieter und Mieter einen erheblichen, wirtschaftlichen Schaden bedeuten, sodass das wirtschaftliche Risiko eines Gewerberaummietvertrages immer durch einen Fachanwalt für Mietrecht geprüft werden sollte. Setzen Vermieter und Mieter den Gewerberaummietvertrag gemeinsam mit einem Anwalt auf, ist es zudem möglich, firmenspezifische Anpassungen darin vorzunehmen, die beiden Vertragsparteien gerecht werden.

Welche häufigen Fehler werden beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen gemacht?

Im Verlauf der Zeit wurden einige Klauseln und Absprachen im Mietvertrag festgehalten, die sich im Nachgang als unwirksam herausgestellt haben. Wir möchten daher die häufigsten Fehler und unzulässigen Klauseln, die in Gewerberaummietverträgen noch immer verwendet werden, für dich auflisten.

Klauseln zur Kaution und Mietsicherheit: Einige Mietverträge für gewerblichen Raum beinhalten zusätzlich zur vereinbarten Kaution eine selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung des Mieters. Diese Klausel ist nicht zulässig, da im § 551 BGB festgelegt wird, dass höchstens drei Nettokaltmieten zur Mietsicherheit verlangt werden dürfen.

Betriebskosten: Der Vermieter kann zahlreiche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die im herkömmlichen Wohnrecht nicht weitergegeben werden können – beispielsweise die Kosten für einen Portier, Reparaturkosten, Verwaltungskosten und Werbemaßnahmen für das Mietgebäude. In einem Gewerberaummietvertrag ist es außerdem möglich, unbekannte Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Diese müssen jedoch schon beim Vertragsabschluss so exakt wie möglich definiert werden. Eine Klausel, die alle künftigen Betriebskosten auf den Mieter umlegt, ohne diese genauer zu definieren, ist ungültig.

Unterschriften: In einem Gewerberaummietvertrag müssen die Unterschriften aller Mieter und Vermieter vorhanden sein, damit der Mietvertrag wirksam wird. Wenn die Vermieter beispielsweise eine Eigentümergesellschaft sind, müssen alle Vermieter den Vertrag gleichermaßen unterzeichnen. Stellt sich heraus, das eine Unterschrift fehlt, ist der Gewerberaummietvertrag unwirksam.

Mietzweck klar definieren: Im Rahmen des Gewerberaum Mietvertrages wird immer auch ein Mietzweck festgehalten, dem der Mieter gerecht werden muss. Ist beispielsweise die Nutzung als Büro vertraglich vereinbart, während der Mieter die gewerblichen Räumlichkeiten stattdessen als Lager für Waren verwendet, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu beenden.

KLUGO INFO

Der Gewerberaummietvertrag hält für Mieter und Vermieter zahlreiche Freiräume und einen hohen Gestaltungsspielraum bereit. Dadurch lauern jedoch auch viele Fallstricke. Ob die individuellen Klauseln im gewerblichen Mietvertrag rechtsgültig sind, sollte daher immer durch einen Fachanwalt für Mietrecht geprüft werden.

Wie kann ein Anwalt beim Überprüfen des Gewerberaummietvertrags helfen?

Wenn du für dein Business gewerbliche Räumlichkeiten mieten möchtest, gibt es eine Menge zu beachten. Neben einer gründlichen Überprüfung der Räumlichkeiten sollte auch der Mietvertrag einer detaillierten Kontrolle unterzogen werden. Der Gesetzgeber betrachtet Vermieter und Mieter im gewerblichen Rahmen als gleichberechtigt, sodass deutlich mehr Gestaltungsmöglichkeiten vorhanden sind. Das birgt jedoch auch ein hohes Risiko: Bestimmte Klauseln können dein wirtschaftliches Risiko erhöhen, andere sind schlichtweg unwirksam. Lasse deinen Gewerbe Mietvertrag von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen, um unzulässige Vereinbarungen zu umgehen und das Risiko für dein Business zu minimieren. Dadurch ist es auch möglich, gemeinsam mit dem Vermieter firmenspezifische Änderungen und Ergänzungen im Mietvertrag festzuhalten, von denen du langfristig profitierst.