Bauträgervertrag

Ein spannendes Thema für Juristen ist der Bauträgervertrag. Bis heute herrscht Uneinigkeit darüber, ob es sich dabei um einen Kauf- oder Werkvertrag handelt. Worauf Sie allgemein achten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was Sie beim Erwerb von Wohneigentum beachten sollten

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses vollzieht sich meist ein bedeutsamer Schritt in die Unabhängigkeit. Bei einem Neubau macht es Sinn, den Bauträgervertrag gründlich zu prüfen. Im Rahmen des Bauträgervertrages erwirbt der Käufer vom Verkäufer ein Grundstück beziehungsweise Grundstücksteil zu festgelegten Kosten. Darüber hinaus verpflichtet sich der Verkäufer dazu, eine bestimmte Bauleistung zu erbringen: In der Regel errichtet er ein Haus oder eine Wohnung. Durch den Grundstückserwerb ist es notwendig, den Bauträgervertrag vorab von einem Notar prüfen zu lassen. Nur mit seiner Zustimmung erhält das Dokument Gültigkeit.

Hierauf sollten Sie achten:

  • Leisten Sie keine Zahlungen an den Bauträger ohne Nachweis der Auflassungsvormerkung.
  • Stellen Sie sicher, dass der Bauträger bereits eine Baugenehmigung hat.
  • Zahlen Sie nicht auf das Geschäftskonto des Bauträgers, sondern auf das Konto der Bank, die diesen finanziert.

Die Abnahme beim Bauträgervertrag

Eine der häufigsten Streitherde beim Bauträgervertrag ergibt sich aus der Abnahme. Im Wesentlichen handelt es sich hier um den Besitzwechsel des Hauses. Nicht selten wird eine zweiteilige Abnahme im Rahmen des Bauträgervertrages vereinbart.

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Der Bauträger verlangt oft eine Vertragsklausel, in der die Übergabe von der Zahlung der Gesamtsumme abhängig gemacht wird. Diese nicht akzeptieren! Ansonsten besteht kein Leistungsverweigerungsrecht bei unvollständiger Leistung oder Mängeln.

Mit der Schlüsselübergabe erfolgt der Besitzwechsel, der allerdings noch nicht mit der vollständigen Abnahme der im Bauträgervertrag vereinbarten Leistungen gleichzusetzen ist. Erst bei Beseitigung aller noch vorliegenden Mängel und der abschließenden Fertigstellung des Wohnobjektes gilt die Abnahme endgültig als vollzogen.

Grundsätzlich ist die Beauftragung eines Bauträgers die beste Möglichkeit, ohne Stress ein Bauvorhaben „aus einer Hand“ verwirklicht zu bekommen. Die Kontrolle und die Einsicht in das Bauvorhaben während der Bauzeit leiden hierunter natürlich. Die juristische Beratung vor Abschluss des Bauträgervertrags und die Überprüfung, welche Rechte und Pflichten Ihr Bauträger hat, sparen Geld und Nerven.
Florian Max Baumeister
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Im Allgemeinen wird dazu geraten, beim Erstellen des Bauträgervertrags ausdrückliche Regelungen zu diesem Teilaspekt zu vereinbaren, da bis heute Uneinigkeit darüber herrscht, ob es sich dabei um einen Kauf- oder Werkvertrag handelt. Die beiden Vertragsarten verlangen unterschiedliche Pflichten, daher macht es Sinn, die genaue Form der Abnahme im Vorhinein zu klären.

Bauträgervertrag nach § 650 BGB


Absatz (1) bestimmt: Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat.

Damit verpflichtet sich der Unternehmer gleichzeitig, dem Besteller das Eigentum an dem ausgemachten Grundstück zu übertragen. Hierbei legt das Gesetz auch eindeutig fest, dass die Vorschriften zum Kaufvertrag angewendet werden.

Kündigung des Bauträgervertrags

Grundsätzlich gilt, dass eine ordentliche Kündigung des Bauträgervertrags in der Regel ausgeschlossen ist. Dadurch, dass es sich um eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag handelt, finden sich dazu keine gesetzlichen Regelungen im Bundesgesetzbuch. Einzige Ausnahme bildet die explizite Vereinbarung im Vertrag selbst.

Dennoch gibt es eine nicht vertraglich festgehaltene Begebenheit, bei der ein Bauträgervertrag gekündigt werden kann: Sobald es dem Käufer, beispielsweise durch erhebliche Bauverzögerungen, nicht mehr zugemutet werden kann, weiter an dem Vertrag mit dem Bauträger festzuhalten, darf er kündigen. Die Kündigung des Bauträgervertrags wegen Unzumutbarkeit verlangt jedoch vorherige Mahnungen seitens des Käufers.

Da nicht eindeutig geklärt ist, ob es sich beim Bauträgervertrag um einen Werk- oder Kaufvertrag handelt, gibt es keine eindeutige gesetzliche Vorschrift zur Kündigung. Daher sollten Sie selbst eine Regelung im Vertrag festhalten. Eine Ausnahme besteht nur bei Bauverzögerungen, die für den Käufer unzumutbar sind.

Kosten im Bauträgervertrag richtig festhalten

Beim Erstellen des Bauträgervertrags sollten Sie Wert darauf legen, dass elementare Kosten wie der Kaufpreis ordentlich geprüft und aufgeführt sind. Steht im Bauträgervertragsentwurf zum Beispiel, dass der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten übernimmt, leistet er damit eine ungesicherte Vorleistung – hier ist Vorsicht geboten.

Wenn Sie Ihren Bauträgervertrag prüfen wollen, stellen Sie sich die folgenden Fragen:

  • Sind neben dem Pauschalpreis zusätzliche Kosten zu erwarten?
  • Inwiefern ist eine Bauüberwachung gewährleistet?
  • Wie detailliert ist die Leistungsbeschreibung?

Wer Hilfe beim Prüfen seines Bauträgervertrages benötigt, kann sich von unseren fachkundigen Rechtsanwälten kostenlos beraten lassen.

Hier noch einmal die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:

  • Legen Sie im Vertrag eindeutige Regelungen zur Abnahme fest.
  • Eine ordentliche Kündigung bei Bauträgerverträgen ist generell ausgeschlossen. Nur was im Vertrag vereinbart wurde gilt in einem solchen Fall.
  • Prüfen Sie den Kaufpreis und andere aufgelistete Kosten.

Bei Fragen zum Thema Bauträgervertrag helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Rechtsanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

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