Haus vererben: Diese Möglichkeiten haben Sie

STAND 18.12.2023 | LESEZEIT 15 MIN

Wenn Sie in Deutschland ein Haus auf Ihre Nachkommen übertragen möchten, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Dazu zählen nicht nur die Übertragung von Immobilien durch ein Testament oder Erbvertrag, sondern auch die Schenkung von Immobilien zu Lebzeiten. Hier erfahren Sie, was Sie beim Haus vererben beachten müssen.

Das Wichtigste in Kürze

• Wenn Sie in Deutschland ein Haus vererben möchten, haben Sie verschiedene Möglichkeiten, beispielsweise über die gesetzliche Erbfolge oder ein Testament bzw. Erbvertrag.
• Für Ehepaare mit Kindern bietet sich zur Absicherung des überlebenden Partners ein sogenanntes Berliner Testament an.
• Wenn Sie ein Haus zu Lebzeiten verschenken möchten, können Sie sich verschiedene Nutzungsrechte vorbehalten, um sich selbst abzusichern.
• Unter bestimmten Umständen ist es möglich, ein Haus steuerfrei an die eigenen Nachkommen zu vererben bzw. zu verschenken.
• Es ist empfehlenswert, einen erfahrenen Anwalt zu konsultieren, wenn Sie ein Haus vererben oder verschenken möchten.

Haus vererben mit Testament oder Erbvertrag

Die wohl bekannteste Methode, ein Haus zu vererben, ist die Erstellung eines Testaments oder eines Erbvertrags. Ein Testament ist ein rechtliches Dokument, mit dem ein Erblasser seine Wünsche in Bezug auf die Vererbung seines Vermögens festlegt. Es ermöglicht ihm, bestimmte Erben zu benennen und auch Vermächtnisse zu hinterlassen.

Wenn Sie ein Haus vererben möchten und dabei die Möglichkeit der Testamentserrichtung nutzen, sollten Sie Folgendes beachten:

• Testierfähigkeit: Sie müssen testierfähig sein, um ein Testament zu erstellen. Das bedeutet, dass Sie geistig in der Lage sind, die Konsequenzen Ihrer Entscheidungen zu verstehen.
• Formvorschriften: Ihr Testament muss bestimmten Formvorschriften entsprechen. Es ist ratsam, ein notarielles Testament zu erstellen, da dies sicherstellt, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
• Erben und Vermächtnisse: Im Testament können Sie festlegen, wer Ihr Haus erben soll. Sie können auch Vermächtnisse hinterlassen, beispielsweise für bestimmte Gegenstände oder Geldbeträge.
• Testamentsvollstrecker: Sie können eine Vertrauensperson benennen, die als testamentarischer Vollstrecker agiert und sicherstellt, dass Ihre Anweisungen nach Ihrem Tod umgesetzt werden.

Ein Erbvertrag ist genau wie das Testament eine letztwillige Verfügung von Todes wegen. Es ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihren Erben. Mit einem Erbvertrag haben Sie die Möglichkeit, den Vererbungsprozess genauer zu regeln als mit einem einfachen Testament.

Wenn Sie einen Erbvertrag aufsetzen möchten, ist Folgendes von besonderer Bedeutung:

• Notarielle Beurkundung: Ein Erbvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtlich wirksam zu sein.
• Verbindlichkeit: Erbverträge sind rechtlich bindend und können nur unter bestimmten Bedingungen geändert oder aufgehoben werden.
• Inhalte des Erbvertrags: Sie können im Erbvertrag alle Details zur Vererbung Ihres Hauses festhalten, einschließlich Auflagen, Vermächtnisse und Aufteilung.
• Pflichtteile: Beachten Sie, dass gesetzliche Pflichtteile berücksichtigt werden müssen, um die Rechte der gesetzlichen Erben zu wahren.

Haus vererben ohne Notar – geht das?

Ja, es ist möglich, ein Haus zu vererben oder Immobilien zu vererben, ohne einen Notar aufsuchen zu müssen. In Deutschland ist es möglich, ein sogenanntes handschriftliches Testament zu verfassen, das ohne notarielle Beurkundung gültig ist.

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Haus vererben zu Lebzeiten mit einer Schenkung

Eine weitere Möglichkeit, Ihr Haus an Ihre Erben weiterzugeben, ist, es zu Lebzeiten zu verschenken. Dies kann nicht nur steuerliche Vorteile haben, sondern auch Erbstreitigkeiten verhindern. Die Schenkung eines Hauses zu Lebzeiten kann eine sinnvolle Option sein, um die Vererbung zu gestalten.

Bei der Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten beachten Sie bitte Folgendes:

• In Deutschland unterliegen Schenkungen der Schenkungssteuer. Wird ein bestimmter Freibetrag überschritten, muss also eine Schenkungssteuer entrichtet werden.
• Die Höhe der Freibeträge bei einer Schenkung ist abhängig vom verwandtschaftlichen Verhältnis von Schenker und Beschenkten. Für Kinder beträgt der Freibetrag bei einer Schenkung in Deutschland beispielsweise 400.000 Euro, Ehegatten haben hingegen einen Freibetrag von 500.000 Euro.
• Wenn Sie Ihr Haus verschenken, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder andere Nutzungsrechte wie ein Nießbrauchrecht vorbehalten, um sich selbst in eingeschränktem Umfang abzusichern.
• Sie können im Rahmen des Übergangsvertrags individuelle Regelungen treffen – beispielsweise, dass die Immobilie an den Schenker zurückfällt, wenn der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt.
• Schenkungen sollten notariell beurkundet werden, um ihre Gültigkeit sicherzustellen.
• Je höher das eigene Vermögen ist, desto sinnvoller kann die Schenkung von Immobilien sein, weil so die Erbschaftsteuerlast für die Nachkommen gemindert werden kann.
• Bei der Schenkung unter Eheleuten gilt, anders als bei der Schenkung an Kinder, dass der verwitwete Ehepartner das Haus sofort verkaufen kann, ohne Erbschaftsteuer entrichten zu müssen. Er muss nicht, wie bei Kindern, noch weitere 10 Jahre im Haus wohnen bleiben, um von der Erbschaftsteuerbefreiung zu profitieren.

Haus vererben über die gesetzliche Erbfolge

In Deutschland erfolgt die Vererbung eines Hauses über die gesetzliche Erbfolge, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorhanden ist. Die gesetzliche Erbfolge ist in den §§ 1924 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt und bestimmt, wer die gesetzlichen Erben sind und in welcher Reihenfolge sie erben:

Erben erster Ordnung

Die direkten Abkömmlinge des Erblassers, das sind die Kinder, erben zuerst. Sie erben zu gleichen Teilen, wenn keine abweichende Regelung getroffen wurde. Gemäß § 1931 BGB zählen auch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner zu den Erben erster Ordnung.

Erben zweiter Ordnung

Falls keine Kinder vorhanden sind oder sie vorverstorben sind, erben die Enkelkinder. Sind keine Enkelkinder vorhanden, treten die Eltern des Erblassers in die Erbfolge ein.

Erben dritter Ordnung

Wenn es weder Kinder noch Enkelkinder gibt und auch die Eltern des Erblassers verstorben sind, erben die Geschwister des Erblassers.

Erben vierter Ordnung

Sind auch keine Geschwister vorhanden, kommen die Großeltern des Erblassers als Erben in Betracht.

Ehepartner

Der überlebende Ehepartner hat immer Anspruch auf einen gesetzlichen Erbteil, unabhängig von anderen gesetzlichen Erben. Die Höhe des Erbteils des Ehepartners hängt von der Anzahl der vorhandenen gesetzlichen Erben ab.

Verwandte in fernerer Ordnung

Wenn es keine direkten Abkömmlinge, Eltern, Geschwister, Großeltern oder Ehepartner gibt, erben Verwandte in weiter entfernten Verwandtschaftsgraden, wie Onkel, Tanten, Cousinen und Cousins.

Die gesetzliche Erbfolge berücksichtigt also das Verwandtschaftsverhältnis von Erbe und Erblasser. Dabei gibt es gesetzliche Erbquoten, die den Anteil am Nachlass regeln. Normalerweise erben die Abkömmlinge neben dem Ehepartner zu gleichen Teilen. Sind keine Kinder vorhanden, erben die übrigen Verwandten wie oben beschrieben nach Ordnungen. Wie viel genau, hängt davon ab, unter wie vielen Erben der Nachlass aufgeteilt werden muss und in welchem verwandtschaftlichen Verhältnis sie zum Erblasser standen.

Wenn Sie also beispielsweise ein Haus vererben möchten und 2 Kinder haben, aber nicht verheiratet sind, erben die 2 Kinder zu gleichen Teilen je die Hälfte des Hauses. Die Kinder erben das Haus ohne Testament über die gesetzliche Erbfolge.

Wie kann der Ehepartner das Haus erben?

Die Erbschaftsregelungen für Ehepartner hängen von der Art der ehelichen Gütergemeinschaft ab, die in Deutschland grundsätzlich in drei Varianten aufgeteilt ist: Gütertrennung, Zugewinngemeinschaft und Gütergemeinschaft. Darüber hinaus kann die Vererbung durch die Verwendung eines Berliner Testaments oder einer Teilungsordnung gestaltet werden.

Gütertrennung

In einer Ehe mit Gütertrennung behält jeder Ehepartner sein eigenes Vermögen während der Ehe und im Erbfall. Das bedeutet, dass das Vermögen der Ehepartner getrennt bleibt, einschließlich des Hauses. Im Todesfall geht dann auch das Haus in die Erbmasse über, die dann zwischen den Erben aufzuteilen ist. Neben zwei Kindern erbt der Ehepartner dann zu gleichen Teilen. Gibt es mehr als drei Kinder, erhält der überlebende Ehepartner ein Viertel des Erbes und der Rest wird zu gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt.

Zugewinngemeinschaft

In der Zugewinngemeinschaft gibt es während der Ehe einen gemeinsamen Güterstand. Bei der Vererbung gilt: Der überlebende Ehepartner hat Anspruch auf die Hälfte des während der Ehezeit erworbenen Zugewinns. Der Zugewinn ist die Differenz zwischen dem Endvermögen und dem Anfangsvermögen jedes Ehepartners. Das Haus wird in der Regel dem überlebenden Ehepartner zugesprochen, da er oder sie oft als Erbe des Zugewinns gilt. Es ist jedoch wichtig, den genauen Umfang des Zugewinns im Einzelfall zu berechnen. Die andere Hälfte des Nachlasses wird unter den anderen Erben erster Ordnung aufgeteilt. Gibt es neben dem Ehepartner keine anderen Erben erster Ordnung, erhält der Ehepartner drei Viertel des Nachlasses, während das verbleibende Viertel unter den Erben zweiter Ordnung aufgeteilt wird. Gibt es auch keine Erben zweiter Ordnung, erbt der Ehepartner allein.

Gütergemeinschaft

In der Gütergemeinschaft ist das gesamte Vermögen der Ehepartner während der Ehezeit gemeinschaftliches Eigentum. Das schließt auch das Haus ein. Wenn ein Ehepartner stirbt, erbt der überlebende Ehepartner die Hälfte des Vermögens. Sind Kinder vorhanden, erhält er von der anderen Hälfte ein weiteres Viertel und der Rest wird unter den Kindern aufgeteilt. Sind keine Kinder, aber Erben zweiter Ordnung oder Großeltern vorhanden, erhält der Ehepartner die Hälfte. Ist der Ehepartner der einzige Erbe, erhält er den gesamten Nachlass.

Wenn nicht anders vom Erblasser bestimmt, haben der Ehegatte, Familienangehörige und nicht eingetragene Lebenspartner nach dem Tod des Erblassers gemäß § 1969 BGB für 30 Tage das Recht auf Nutzung der gemeinsamen Wohnung oder Hauses (Dreißigster).

Berliner Testament

Das Berliner Testament ist eine spezielle Form des gemeinschaftlichen Testaments, die oft von Ehepartnern genutzt wird, um sich gegenseitig abzusichern und gleichzeitig die Kinder zu bedenken. In einem Berliner Testament setzen sich die Ehepartner gegenseitig als Alleinerben ein. Das bedeutet, dass der überlebende Ehepartner das gesamte Erbe erhält, einschließlich des Hauses. Die gemeinsamen Kinder erben erst, wenn beide Ehepartner verstorben sind. Das Berliner Testament bietet somit eine Möglichkeit, den überlebenden Ehepartner zu schützen und gleichzeitig die Kinder als Erben einzusetzen. Mit Pflichtteilstrafklauseln im Berliner Testament kann zudem verhindert werden, dass Kinder nach dem Tod des ersten Elternteils ihren Pflichtteil einfordern: Tun sie es trotzdem, werden sie für den zweiten Erbfall enterbt und erhalten auch dann nur ihren Pflichtteil.

Teilungsordnung und Teilungsverbot

Durch eine Teilungsanordnung wird präzise festgelegt, welcher Erbe welchen Anteil des Erbes erhalten soll. Zum Beispiel kann das Haus dem Ehegatten vererbt werden, während das Aktiendepot für die Kinder vorgesehen ist. Falls die Werte dieser Nachlassgegenstände unterschiedlich sind, ist es Aufgabe der Erben, eine Lösung zu finden, um einen gerechten Ausgleich zu schaffen. Eine Vermächtnisanordnung funktioniert auf ähnliche Weise.

Der Nachteil einer Teilungsanordnung liegt darin, dass die Erben sie umgehen können, wenn sie sich einig sind, wie der Nachlass verteilt werden soll. In diesem Fall müssen sie sich nicht an die Teilungsanordnung halten.

Im Falle einer gewünschten Scheidung sind Ehegatten gemäß § 1933 BGB erbberechtigt, bis die Scheidung beantragt ist oder ihr zugestimmt wurde bzw. die Voraussetzungen für eine Scheidung vorhanden sind. Erst dann ist auch ein Berliner Testament ungültig.

Kann ich ein Haus steuerfrei vererben?

Unter bestimmten Umständen können Sie ein Haus steuerfrei vererben:

• In Deutschland gelten Freibeträge für Erbschafts- und Schenkungssteuern. Diese Freibeträge sind abhängig von der Verwandtschaftsbeziehung zwischen dem Erblasser und dem Erben. Ehepartner und Kinder haben in der Regel höhere Freibeträge als entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte. Übersteigt der Wert des Hauses nicht den Freibetrag, kann es steuerfrei vererbt werden.
• Wenn das Haus der Hauptwohnsitz des Erblassers war, kann es von der Erbschaftssteuer befreit sein, wenn die Erben es nach dem Tod des Erblassers selbst mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken nutzen. Dies dient dazu, sicherzustellen, dass der überlebende Ehepartner oder die Familie nicht gezwungen ist, das Haus aufgrund von Steuerbelastungen zu verkaufen.
• Wenn der überlebende Ehepartner im Testament oder Erbvertrag mit einer lebenslangen Versorgung bedacht wurde, kann dies ebenfalls zu Steuervorteilen führen. In diesem Fall kann ein Versorgungsfreibetrag geltend gemacht werden, der die Steuerlast verringert.

Lassen Sie sich von einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin beraten, um über die genauen steuerlichen Auswirkungen der Vererbung eines Hauses im Voraus informiert zu sein. Ein Experte kann Ihnen helfen, die Steuerlast beim Haus vererben zu minimieren.

Wie kann ich Erbstreitigkeiten verhindern?

Erbstreitigkeiten können die Familienharmonie nach einem Todesfall erheblich belasten. Um solche Konflikte zu vermeiden und sicherzustellen, dass Ihr Vermögen gemäß Ihren Wünschen verteilt wird, können Sie wichtige Schritte unternehmen. Offene und ehrliche Kommunikation mit Ihren potenziellen Erben ist entscheidend, um Missverständnisse zu verhindern. Verfassen Sie ein rechtlich bindendes Testament oder einen Erbvertrag mit klaren Anweisungen zur Vererbung.

Versuchen Sie außerdem, Ihre Erben gleichzubehandeln, um Konflikte zu vermeiden. Die notarielle Beurkundung Ihres Testaments oder Erbvertrags bietet zudem rechtliche Sicherheit. Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, mit bestimmten Erben im Voraus und meist gegen eine Abfindung eine Verzichtserklärung zu schließen. Mit einem Berliner Testament können Sie außerdem Ihren Ehegatten als Vorerben einsetzen und gemeinsame Nacherben bestimmen.

Konsultieren Sie am besten einen Experten für Erbrecht, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Klare Anweisungen zu Vermächtnissen und die Einhaltung aller rechtlichen Fristen und Formalitäten sind ebenfalls wichtig, um Streitigkeiten zu verhindern. Wenn Sie so sorgfältig planen, können Sie Erbstreitigkeiten in Ihrer Familie minimieren und sicherstellen, dass Ihr Vermögen gemäß Ihren Wünschen verteilt wird.