Wann muss der Vermieter renovieren? Das müssen Mieter wissen

STAND 29.03.2023 | LESEZEIT 19 MIN

Beim Einzug in die neue Mietwohnung ist die Freude groß. Es scheint alles in Schuss zu sein. Doch nach einigen Jahren ändert sich das: Die Fenster sind undicht und die Heizung ist veraltet. Die Unsicherheit bei Mietern ist groß: Dürfen sie eine Renovierung vom Vermieter fordern? Die Antwort ist: Ja. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Rechte geltend machen.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf eine Renovierung der Mietwohnung.
• Ein Recht auf Modernisierungsmaßnahmen hat ein Mieter dagegen nicht.
• Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu vermieten und die Instandhaltung zu gewährleisten.
• Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter tätig wird, ist die Meldung der Mängel durch den Mieter.
• Wurde eine Kleinreparaturklausel vereinbart, hat in bestimmten Fällen der Mieter die Kosten zu tragen.

Wann hat der Mieter ein Recht auf Renovierung?

Der Mietvertrag beinhaltet sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter viele Rechte und Pflichten. In § 535 BGB sind der Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrags geregelt. Dazu zählt, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung innerhalb der Mietzeit zu gewähren. Dabei muss die Wohnung in einem geeigneten Zustand sein und bei Bedarf in diesem Zustand gehalten werden. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte monatliche Miete zu zahlen.

Im Laufe der Zeit werden Gebrauchsspuren in Wohnungen sichtbarer. Gesetzlich ist jedoch nicht festgeschrieben, nach welcher Zeit genau ein Mieter ein Recht auf eine Renovierung hat. Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter überhaupt erst tätig wird, ist, dass der Mieter den Mangel, z. B. eine kaputte Heizung, ordnungsgemäß meldet. Treten Mängel auf, die nicht vom Mieter verschuldet sind, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beseitigen.

Wie kann ich eine Renovierung durchsetzen?

Wenn Sie feststellen, dass Ihre Mietwohnung reparatur- oder renovierungsbedürftig ist, können Sie den Vermieter auffordern, die notwendigen Arbeiten durchzuführen. Folgende Schritte sollten Sie als Mieter befolgen, um eine Renovierung der Mietwohnung vom Vermieter zu fordern:

1. Überprüfen Sie den Mietvertrag: Bevor Sie den Vermieter kontaktieren, sollten Sie den Mietvertrag überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie das Recht haben, eine Renovierung zu fordern. In einigen Fällen können bestimmte Arten von Reparaturen oder Renovierungen im Mietvertrag ausgeschlossen sein.
2. Dokumentieren Sie die Mängel: Sie sollten eine Liste der Mängel in der Wohnung erstellen und gegebenenfalls Fotos machen, um sie dem Vermieter bei Bedarf zu zeigen. Es ist auch hilfreich, das Datum und die Uhrzeit zu notieren, an dem der Mangel bemerkt wurde.
3. Kontaktieren Sie den Vermieter: Sie sollten den Vermieter schriftlich kontaktieren und ihm die Liste der Mängel in der Wohnung und die Forderung nach Reparaturen oder Renovierungen mitteilen. Es ist wichtig, den Vermieter auch über die Auswirkungen der Mängel auf Ihren Komfort und Ihre Sicherheit zu informieren.
4. Setzen Sie eine Frist: Sie sollten eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer der Vermieter die Reparaturen oder Renovierungen durchführen soll. Die Frist sollte genügend Zeit lassen, um die Arbeiten durchzuführen, aber nicht zu lang sein, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden.
5. Bestehen Sie auf eine schriftliche Antwort: Sie sollten Ihren Vermieter auffordern, schriftlich zu antworten, um sicherzustellen, dass er die Forderung erhalten hat und die Frist akzeptiert.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Wenn Sie einen Mietmangel in Ihrer Mietwohnung feststellen, haben Sie ein Recht darauf, dass Ihr Vermieter den Mangel beseitigt. In der Regel wird Ihr Vermieter auf eine schriftliche Mängelanzeige reagieren und die notwendigen Reparaturen oder Renovierungen durchführen.

In einigen Fällen kann es jedoch vorkommen, dass Ihr Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert oder sich weigert, den Mangel zu beseitigen. Ein Anwalt kann Ihnen in solchen Fällen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen. Er kann Sie dabei unterstützen, eine rechtlich wirksame Mängelanzeige zu verfassen und dem Vermieter zuzustellen. Darüber hinaus kann Sie ein Anwalt über Ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Mietmangel informieren und Ihnen dabei helfen, eine angemessene Frist für die Reparatur oder Renovierung zu setzen.

Je nach Situation kann Ihr Anwalt Klage gegen Ihren Vermieter einreichen oder außergerichtliche Verhandlungen führen, um eine Lösung zu finden. Beachten Sie dabei folgendes: Sie als Mieter haben in der Regel nicht das Recht, die Miete aufgrund von Mängeln zu reduzieren. Auch sollten Sie davon absehen, die Mängel selbst zu beseitigen.

Wer trägt die Kosten für die Renovierung?

Je nach Ausgangslage zahlt entweder nur der Vermieter, nur der Mieter oder beide zur Hälfte die Renovierungskosten. Die drei Möglichkeiten gestalten sich wie folgt:

• Hat der Mieter einen Mietmangel nicht selbst verschuldet, zahlt in der Regel der Vermieter die Renovierungskosten.
• Wurde eine Wohnung unrenoviert übergeben und der Zustand verschlechtert sich weiter, tragen beide, Vermieter und Mieter, die Kosten.
• Gibt es im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel, muss der Mieter die Kosten dieser Reparatur tragen.

Nicht selten landen Mietstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern vor Gericht. Vor allem, wenn es darum geht, wer zahlen muss. So auch der folgende bekannte Fall:

Ein Mieter übernimmt eine unrenovierte Wohnung und fordert vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Forderung begründet der Mieter mit einer wesentlichen Verschlechterung des Dekorationszustandes. Laut BGH-Urteil muss der Mieter in diesem Fall die Hälfte der Kosten der Schönheitsreparaturen tragen (BGH, 08.07.2020, Az.: VIII ZR 270/18).

Kleinreparaturklausel: Diese Kosten tragen Mieter selbst

Bei sogenannten Kleinreparaturen kann der Mieter in der Pflicht stehen, diese selbst zu zahlen. Bedingung ist, dass im Mietvertrag eine gültige Kleinreparaturklausel vereinbart wurde. Kleinreparaturen sind, wie der Name es sagt, Reparaturen von Kleinigkeiten oder Bagatellschäden. Der vom Mieter zu bezahlende Betrag darf 100 Euro nicht überschreiten.

In § 28 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) sind die folgenden zu reparierenden Gegenstände der Mietsache definiert:

• Schäden an Duschköpfen
• Fenster- und Türverschlüsse
• Rollläden
• Jalousien
• Steckdosen
• Heiz- und Kochvorrichtungen

Grundsätzlich heißt das, dass sich die Reparatur selbst nur auf solche Teile der Mietsache beziehen darf, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Der Mieter darf bzw. muss pro Jahr maximal 10 Prozent der Jahreskaltmiete für Kleinreparaturen ausgeben.

Das Austauschen der Lampen im Hausflur, die Reparatur des Rollladenkastens, die Erneuerung von Stromleitungen oder der Austausch von Fensterscheiben sind dagegen keine Kleinreparaturen und müssen folglich nicht vom Mieter bezahlt werden.

Muss eine Wohnung vor dem Einzug renoviert werden?

Es ist gesetzlich nicht geregelt, ob der Vermieter vor einem Einzug eines neuen Mieters die Wohnung renovieren muss. In folgenden Fällen ist der Vermieter jedoch verpflichtet, seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen:

• Der Mieter hält gemeinsam mit dem Vermieter in einem Übergabeprotokoll Schäden und deren Reparatur fest. Werden die Schäden und die Forderung einer Reparatur nicht schriftlich festgehalten, kann ein Mieter hinterher keine Renovierung fordern oder die Miete kürzen.
• Ist eine Wohnung renovierungsbedürftig, kann ein Mietvertrag aufgesetzt werden, der den Vermieter zur Renovierung vor dem Einzug des neuen Mieters zusagt.

Wann hat der Mieter kein Anrecht auf eine Renovierung?

In den meisten Fällen muss ein Vermieter seiner Pflicht nachkommen, die Wohnung instand zu halten. Damit gehen Renovierungsarbeiten kaputter Dinge einher. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen der Mieter kein Recht auf eine Renovierung hat, deren Kosten der Vermieter tragen würde.

Eine Pflicht des Mieters ist es, die Mietwohnung schonend zu behandeln. Außerdem verantwortet der Mieter eine Schadensvermeidung und -abwendung. Verletzt der Miete seine Obhutspflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) und handelt unachtsam, indem er die Mietsache beschädigt, muss er den Schaden selbst reparieren. Bekannte Beispiele dafür sind Brandlöcher im Boden oder ein kaputtes Waschbecken, weil etwas hineingefallen ist.

Handelt es sich wie bereits oben erwähnt um Kleinreparaturen, hat der Mieter auch hier keinen Anspruch auf eine Renovierung. Er ist verpflichtet, für die Reparatur selbst aufzukommen.

Schließen Sie in jedem Fall eine private Haftpflichtversicherung ab. Diese deckt bei einem Mietsachschaden Forderungen Ihres Vermieters ab und bewahrt Sie vor finanziellen Folgen. Achten Sie bei Versicherungsabschluss genau darauf, welche Mietsachen versichert sich und welche nicht. Gegebenenfalls ist zum Beispiel eine zusätzliche Glasversicherung notwendig.

Renovierung oder Modernisierung: Welchen Unterschied gibt es?

Im Zusammenhang mit Baumaßnahmen in einer Mietwohnung taucht oft die Frage auf, ob es sich um eine Renovierung oder um eine Modernisierung handelt. Die Abgrenzung ist leider nicht immer deutlich. Der größte Unterschied liegt jedoch in der Verpflichtung des Vermieters: Handelt es sich um eine Renovierung im Sinne einer Instandhaltung, ist der Vermieter meist verpflichtet, dieser nachzukommen; bei einer Modernisierung ist er dies nicht.

Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter also zu.

Eine Modernisierung dagegen erhöht den Gebrauchswert einer Wohnung und geht über eine Instandhaltung hinaus. Bei einer Modernisierung werden Gebäudeteile neu gebaut oder installiert. Es handelt sich um Maßnahmen, die nicht zwingend erforderlich sind, um eine vertragsgerechte Nutzung der Wohnung zu gewährleisten.

Wann hat der Mieter ein Recht auf Modernisierung?

Das Thema Modernisierung hat bei Mietern allgemein einen eher schlechten Ruf. Modernisierungsmaßnahmen gehen in den meisten Fällen nämlich mit einer Mieterhöhung einher. Bei einer veralteten Wohnung sind Modernisierungsarbeiten aber teilweise wünschenswert. Hier gilt jedoch: Ein Mieter hat kein Recht auf eine Modernisierung seiner Wohnung.

Ein Mieter hat allein den Anspruch auf die Beseitigung von Mängeln. Typische Fälle sind Schimmel, undichte Fenster und eine nicht funktionierende Heizung. Sind Sie von Mietmängeln betroffen und möchten sich beraten lassen? Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht geben Ihnen im Rahmen der telefonischen Erstberatung gern eine Einschätzung zum Sachverhalt. Sie haben im Anschluss die Möglichkeit, eine weitere Beratung durch unsere Rechtsexperten zu beauftragen.