Das musst du wissen Mietkaution einbehalten: Unter diesen Bedingungen erlaubt

Zwischen Vermietern und Mietern kommt es oft zu Streitigkeiten. Nicht selten spielt dabei die Mietkaution eine Rolle. In diesem Beitrag erfährst du, unter welchen Umständen du als Vermieter die Mietkaution einbehalten darfst, wie lange du sie einbehalten darfst und wann du sie an den Mieter zurückzahlen musst.

Wer eine Wohnung mietet, muss in der Regel bis zu drei Monatsmieten Kaution hinterlegen. Diese Mietkaution ist eine sogenannte Sicherheitsleistung, die Vermietern zur Absicherung von Ansprüchen aus dem Mietvertrag dienen soll. Allerdings ist es dir als Vermieter untersagt, auf die Kaution zuzugreifen, solange das Mietverhältnis noch läuft. Das gilt selbst für den Fall, dass es Mietrückstände gibt.

Als Vermieter darfst du erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen. Zudem verpflichten gesetzliche Regelungen dich dazu, die Mietkaution ausschließlich zweckgebunden für Ansprüche aus dem Mietvertrag zu verwenden. Die Pflicht, die Mietkaution ausschließlich zweckgebunden zu verwenden, wurde auch durch das Urteil des Bundesgerichtshofs von 2012 (Az.: VIII ZR 36/12) bestätigt.

In unstreitigen und rechtskräftigen Fällen kann eine vorzeitige Verwendung der Mietkaution in Ausnahmefällen gestattet sein. Wann genau eine vorzeitige Verwendung der Kaution durch dich als Vermieter möglich ist, muss jedoch immer im Einzelfall betrachtet werden.

Du solltest mit deinem Mieter vor Vertragsabschluss vereinbaren, ob du Schönheitsreparaturen zu zahlen hast oder ob dein Mieter selbst für Schönheitsreparaturen sorgen muss. Damit kannst du im Falle des Falls nur den tatsächlich benötigten Betrag für Reparaturen oder ausstehende Nebenkosten von der Mietkaution einbehalten.

Offene Forderungen nicht beglichen

Nach Beendigung des Mietvertrags erhältst du als Vermieter das Recht, die Mietkaution einzubehalten, wenn offene Forderungen seitens deines Mieters nicht beglichen wurden oder noch zu erwarten sind. Dies betrifft insbesondere eventuelle Nachzahlungen aus offenen Betriebskostenabrechnungen. Nach Ablauf des Mietvertragszeitraums erfolgt in der Regel die Abrechnung der Nebenkosten. Sollte sich dabei herausstellen, dass dein Mieter bestimmte Nebenkosten, wie beispielsweise Heiz- oder Wasserkosten, nicht vollständig beglichen hat, kannst du diesen Betrag von der Mietkaution einbehalten.

Instandsetzungskosten für Mängel

Als Vermieter darfst du die Mietkaution für Instandsetzungskosten verwenden, die über normale Gebrauchsspuren hinausgehen. Dazu zählen allerdings nicht normale Abnutzungserscheinungen, beispielsweise an Herdplatten bzw. normaler Verschleiß.

Was Schönheitsreparaturen angeht, so sind die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen entscheidend: Nicht erledigte, vorher vereinbarte Schönheitsreparaturen, die dein Mieter versäumt, können ihm in Rechnung gestellt werden, und die Kosten können mit der Mietkaution verrechnet werden. Ebenso kannst du für vereinbarte, aber nicht geleistete Schönheitsreparaturen Schadenersatz von deinem Mieter verlangen.

Oft ist es in solchen Fällen schwierig, zu ermitteln, wie hoch der Schaden ist, der dir als Vermieter entstanden ist. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann dir behilflich sein, wenn du Fragen hast oder es zu Streitigkeiten kommen sollte.

Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache

Wenn während der Mietzeit Schäden an der Mietsache entstehen, die über die übliche Abnutzung hinausgehen, hast du das Recht, die Mietkaution für Schadenersatzansprüche zu verwenden.

Hast du dem Mieter beispielsweise eine Wohnung mit tadellosem Parkettboden übergeben, der beim Auszug des Mieters wenige Jahre später vollkommen verkratzt ist, hast du einen Anspruch auf Schadenersatz. Auch schwere Möbelstücke, die ohne Schutzunterlage tiefe Dellen im Parkett hinterlassen haben, können einen Schadenersatzanspruch auslösen.

Mietrückstände bzw. Mietschulden

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hast du das Recht, die Kaution zu verwenden, um eventuell aufgelaufene Mietrückstände oder Mietschulden des Mieters auszugleichen. Du solltest hier allerdings sehr sorgfältig vorgehen und nachweisen, dass dein Anspruch auch wirklich gerechtfertigt ist. Das bedeutet, dass du nachweisen musst, dass tatsächlich Mietzahlungen ausstehen.

Um mögliche Konflikte zu vermeiden, empfehlen wir dir, sämtliche offenen Forderungen und ausstehenden Zahlungen schriftlich festzuhalten und dem Mieter nachvollziehbar darzulegen. Du solltest also alle Belege und Abrechnungen bereithalten, die eine Verrechnung mit der Kaution rechtfertigen.

Wenn du Hilfe dabei benötigst, Mietrückstände einzufordern, sind unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten immer für dich erreichbar.

Wenn eine Bank oder Versicherung als Bürge für die Mietkaution fungiert, erleichtert dies den Vermietungsprozess erheblich. Du kannst im Falle von Zahlungsausfällen oder anderen Forderungen dem Bürgen, sei es die Bank oder Versicherung, deine Ansprüche mitteilen. Nach der Benachrichtigung wirst du durch den Bürgen ausgezahlt, und es ist nicht notwendig, direkt mit deinem Mieter über eventuelle Schulden oder rechtliche Angelegenheiten zu verhandeln.

Darüber hinaus übernimmt der Bürge, sei es eine Bank oder Versicherung, in der Regel auch rechtliche Streitigkeiten. Das bedeutet, dass im Falle von Unstimmigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten, die mit der Mietkaution zusammenhängen, du dich an den Bürgen wenden kannst, der dann die Angelegenheit regelt. Dies bietet dir eine zusätzliche Sicherheit und entlastet dich von rechtlichen Auseinandersetzungen mit deinem Mieter umgehen zu müssen.

Solltest du trotzdem anwaltliche Hilfe benötigen, kannst du gern jederzeit Kontakt zu einem unserer KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten aufnehmen und dein Anliegen im Rahmen eines unverbindlichen Erstgesprächs besprechen.

Wie lange du genau dazu berechtigt bist, die Kaution einzubehalten, ist vom Einzelfall abhängig. Du bist grundsätzlich zur Abrechnung der Kaution verpflichtet und hast dabei eine sogenannte angemessene Überlegungsfrist. Diese beträgt normalerweise zwischen drei und sechs Monaten, wie in § 548 BGB festgelegt.

In bestimmten Situationen kann die Prüfungsfrist unter Umständen auf bis zu ein Jahr ausgedehnt werden. Zum Beispiel, wenn noch eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist oder die Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Nach Ablauf eines Jahres kann dein Mieter die Kaution schriftlich zurückfordern und gegebenenfalls vor Gericht einklagen. Eine Prüfungsfrist von über einem Jahr ist jedoch schwer zu rechtfertigen. Dein Mieter hat also meist spätestens nach einem Jahr das Recht auf die Rückzahlung der Kaution inklusive etwaiger erwirtschafteter Zinsen.

Die Rückzahlung der Mietkaution verjährt innerhalb von drei Jahren, wenn dein Mieter diese nicht selbst zurückfordert oder du sie ihm in diesem Zeitraum nicht zurückzahlst. Dabei beginnt die Verjährungsfrist im Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns. Bis zu diesem Zeitpunkt hat dein Mieter einen Rückzahlungsanspruch. Nach Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist erlischt das Recht des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution.

Für gewerbliche Räume gelten in Bezug auf die Mietkaution ähnliche Bedingungen wie für zu Wohnzwecken vermietete Räume:

• Du darfst während der Mietzeit nicht auf die Kaution zugreifen, selbst wenn Forderungen wie ausstehende Mietzahlungen oder andere Verbindlichkeiten bestehen.

• Die Auszahlung der Mietkaution darf also auch bei gewerblich vermieteten Räumen erst nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses erfolgen.

• Auch hier können unstreitige und rechtskräftige Fälle Ausnahmen darstellen, bei denen eine vorzeitige Verwendung der Kaution gestattet ist.

• Die Zweckbindung der Mietkaution ist auch bei gewerblichen Räumen zu beachten. Sie darf ausschließlich für Ansprüche aus dem gewerblichen Mietvertrag verwendet werden.

Bis wann die Rückzahlung der Mietkaution für gewerbliche Räume erfolgen muss, hängt ebenso wie die Rückzahlung der Mietkaution für Wohnräume von verschiedenen Faktoren ab und ist ebenso vom Einzelfall abhängig. Generell hast du die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, wenn alle Forderungen beglichen sind. Dazu gehören beispielsweise ausstehende Nebenkostenabrechnungen. Die genauen Fristen für die Rückzahlung können jedoch im Einzelfall variieren. Üblicherweise gilt auch hier, dass Mietkautionen innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückgezahlt werden müssen. Wenn du als Vermieter deine Ansprüche bis dahin nicht geltend gemacht hast, sind deine Ansprüche verjährt und du musst die Mietkaution gemäß § 548 BGB an deinen Mieter auszahlen.

Ein relevantes Urteil in diesem Zusammenhang stammt vom Oberlandesgericht Düsseldorf aus dem Jahr 1992 (OLG Düsseldorf ZMR 1992, 191). Hier werden die Einzelfallabhängigkeit und die Bedeutung einer gerechten und zeitnahen Abwicklung der Kaution betont. Als Vermieter solltest du daher transparente und nachvollziehbare Abrechnungen vorlegen, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Dein Gewerbemieter hingegen sollte darauf achten, dass die Rückzahlung der Kaution in angemessener Zeit erfolgt und im Einklang mit den vertraglichen Vereinbarungen steht.

Um Streitigkeiten mit deinem Mieter wegen der Mietkaution zu vermeiden, empfehlen wir dir, die folgenden präventiven Maßnahmen zu ergreifen:

1. Gemeinsamer Vor-Ort-Termin bei Ein- und Auszug: Ein gemeinsamer Besichtigungstermin bei Ein- und Auszug ermöglicht es beiden Parteien, den Zustand der Wohnung gemeinsam zu überprüfen. Etwaige Mängel oder Schäden können so dokumentiert werden.

2. Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen: Während des Vor-Ort-Termins sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt werden. Dieses Protokoll dient dazu, den Zustand der Wohnung detailliert festzuhalten. Beide Parteien sollten das Protokoll gemeinsam durchgehen und es im Anschluss beide unterzeichnen.

3. Wohnungsübergabeprotokoll gut aufbewahren: Das unterzeichnete Wohnungsübergabeprotokoll sollte sorgfältig aufbewahrt werden. Im Falle von Mängeln oder Schönheitsreparaturen kann das Protokoll dann als Nachweis dienen.

Sollte es doch zu Streitigkeiten kommen und Probleme mit der Mietkaution geben, solltest du als Vermieter rechtzeitig einen erfahrenen Fachanwalt für Mietrecht einschalten. Ein erfahrener Anwalt kann helfen, deine Interessen zu berücksichtigen und eine faire Lösung zu finden.

Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten sind jederzeit für dich da, wenn du Hilfe benötigst. Kontaktiere uns einfach bei Bedarf und vereinbare schnell und unkompliziert einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch mit einem Mietrechtsexperten deiner Wahl.