Mietkaution einbehalten: Unter diesen Bedingungen erlaubt

STAND 19.02.2024 | LESEZEIT 12 MIN

Zwischen Vermietern und Mietern kommt es oft zu Streitigkeiten. Nicht selten spielt dabei die Mietkaution eine Rolle. In diesem Beitrag erfahren Sie, unter welchen Umständen Sie als Vermieter die Mietkaution einbehalten dürfen, wie lange Sie sie einbehalten dürfen und wann Sie sie an den Mieter zurückzahlen müssen.

Das Wichtigste in Kürze zur Einbehaltung der Mietkaution

• Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für offene Forderungen oder Beschädigungen an der Mietsache.
• Vermieter dürfen die Mietkaution in der Regel erst nach Beendigung des Mietverhältnisses für offene Forderungen verwenden.
• Sind keine Forderungen offen, ist die Mietkaution in der Regel nach drei bis sechs Monaten zurückzuzahlen.
• Die Pflicht zur Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren.
• Um Streitigkeiten im Nachhinein zu vermeiden, sollte bei der Wohnungsübergabe immer ein Übergabeprotokoll angefertigt werden.

Wann darf ich als Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Wer eine Wohnung mietet, muss in der Regel bis zu drei Monatsmieten Kaution hinterlegen. Diese Mietkaution ist eine sogenannte Sicherheitsleistung, die dem Vermieter zur Absicherung von Ansprüchen aus dem Mietvertrag dienen soll. Allerdings ist es dem Vermieter untersagt, auf die Kaution zuzugreifen, solange das Mietverhältnis noch läuft. Das gilt selbst für den Fall, dass es Mietrückstände gibt.

Der Vermieter darf erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen. Zudem verpflichten gesetzliche Regelungen den Vermieter dazu, die Mietkaution ausschließlich zweckgebunden für Ansprüche aus dem Mietvertrag zu verwenden. Die Pflicht, die Mietkaution ausschließlich zweckgebunden zu verwenden, wurde auch durch das Urteil des Bundesgerichtshofs von 2012 (Az.: VIII ZR 36/12) bestätigt.

In unstreitigen und rechtskräftigen Fällen kann eine vorzeitige Verwendung der Mietkaution in Ausnahmefällen gestattet sein. Wann genau eine vorzeitige Verwendung der Kaution durch den Vermieter möglich ist, muss jedoch immer im Einzelfall betrachtet werden.

Mieter und Vermieter sollten vor Vertragsabschluss miteinander vereinbaren, ob der Vermieter Schönheitsreparaturen zu zahlen hat oder ob der Mieter selbst für Schönheitsreparaturen sorgen muss. Damit kann der Vermieter im Falle des Falls nur den tatsächlich benötigten Betrag für Reparaturen oder ausstehende Nebenkosten von der Mietkaution einbehalten kann.

Offene Forderungen nicht beglichen

Nach Beendigung des Mietvertrags erhält der Vermieter das Recht, die Mietkaution einzubehalten, wenn offene Forderungen seitens des Mieters nicht beglichen wurden oder noch zu erwarten sind. Dies betrifft insbesondere eventuelle Nachzahlungen aus offenen Betriebskostenabrechnungen. Nach Ablauf des Mietvertragszeitraums erfolgt in der Regel die Abrechnung der Nebenkosten. Sollte sich dabei herausstellen, dass der Mieter bestimmte Nebenkosten, wie beispielsweise Heiz- oder Wasserkosten, nicht vollständig beglichen hat, kann der Vermieter diesen Betrag von der Mietkaution einbehalten.

Instandsetzungskosten für Mängel

Der Vermieter darf die Mietkaution für Instandsetzungskosten verwenden, die über normale Gebrauchsspuren hinausgehen. Dazu zählen allerdings nicht normale Abnutzungserscheinungen, beispielsweise an Herdplatten bzw. normaler Verschleiß.

Was Schönheitsreparaturen angeht, so sind die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen entscheidend: Nicht erledigte, vorher vereinbarte Schönheitsreparaturen, die der Mieter versäumt, können ihm in Rechnung gestellt werden, und die Kosten können mit der Mietkaution verrechnet werden. Ebenso kann der Vermieter für vereinbarte, aber nicht geleistete Schönheitsreparaturen Schadenersatz verlangen.

Oft ist es in solchen Fällen schwierig, zu ermitteln, wie hoch der Schaden ist, der dem Vermieter entstanden ist. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen behilflich sein, wenn Sie Fragen haben oder es zu Streitigkeiten kommen sollte.

Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache

Wenn während der Mietzeit Schäden an der Mietsache entstehen, die über die übliche Abnutzung hinausgehen, hat der Vermieter das Recht, die Mietkaution für Schadenersatzansprüche zu verwenden.

Hat der Vermieter dem Mieter beispielsweise eine Wohnung mit tadellosem Parkettboden übergeben, der beim Auszug des Mieters wenige Jahre später vollkommen verkratzt ist, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Auch schwere Möbelstücke, die ohne Schutzunterlage tiefe Dellen im Parkett hinterlassen haben, können einen Schadenersatzanspruch auslösen.

Mietrückstände bzw. Mietschulden

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, die Kaution zu verwenden, um eventuell aufgelaufene Mietrückstände oder Mietschulden des Mieters auszugleichen. Vermieter sollten hier allerdings sehr sorgfältig vorgehen und nachweisen, dass ihr Anspruch auch wirklich gerechtfertigt ist. Das bedeutet, dass der Vermieter nachweisen muss, dass tatsächlich Mietzahlungen ausstehen.

Um mögliche Konflikte zu vermeiden, empfehlen wir jedem Vermieter, sämtliche offenen Forderungen und ausstehenden Zahlungen schriftlich festzuhalten und dem Mieter nachvollziehbar darzulegen. Der Vermieter sollte also alle Belege und Abrechnungen bereithalten, die eine Verrechnung mit der Kaution rechtfertigen.

Wenn Sie Hilfe dabei benötigen, Mietrückstände einzufordern, sind unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten immer für Sie erreichbar.

Wie können Vermieter vorgehen, wenn eine Bank oder Versicherung Bürge für die Mietkaution ist?

Wenn eine Bank oder Versicherung als Bürge für die Mietkaution fungiert, erleichtert dies den Vermietungsprozess erheblich. Der Vermieter kann im Falle von Zahlungsausfällen oder anderen Forderungen dem Bürgen, sei es die Bank oder Versicherung, seine Ansprüche mitteilen. Nach der Benachrichtigung wird der Vermieter durch den Bürgen ausgezahlt, und es ist nicht notwendig, direkt mit dem Mieter über eventuelle Schulden oder rechtliche Angelegenheiten zu verhandeln.

Darüber hinaus übernimmt der Bürge, sei es eine Bank oder Versicherung, in der Regel auch rechtliche Streitigkeiten. Das bedeutet, dass im Falle von Unstimmigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten, die mit der Mietkaution zusammenhängen, der Vermieter sich an den Bürgen wenden kann, der dann die Angelegenheit regelt. Dies bietet dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit und entlastet ihn von rechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Mieter umgehen zu müssen.

Sollten Sie trotzdem anwaltliche Hilfe benötigen, können Sie gern jederzeit Kontakt zu einem unserer KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten aufnehmen und Ihr Anliegen im Rahmen eines unverbindlichen Erstgesprächs besprechen.

Wie lange dürfen Vermieter die Kaution einbehalten?

Wie lange genau Vermieter dazu berechtigt sind, die Kaution einzubehalten, ist vom Einzelfall abhängig. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Abrechnung der Kaution verpflichtet und hat dabei eine sogenannte angemessene Überlegungsfrist. Dies beträgt normalerweise zwischen drei und sechs Monaten, wie in § 548 BGB festgelegt.

In bestimmten Situationen kann die Prüfungsfrist unter Umständen auf bis zu ein Jahr ausgedehnt werden. Zum Beispiel, wenn noch eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist oder die Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Nach Ablauf eines Jahres kann der Mieter die Kaution schriftlich zurückfordern und gegebenenfalls vor Gericht einklagen. Eine Prüfungsfrist von über einem Jahr ist jedoch schwer zu rechtfertigen. Der Mieter hat also meist spätestens nach einem Jahr das Recht auf die Rückzahlung der Kaution inklusive etwaiger erwirtschafteter Zinsen.

Wann verjährt die Rückzahlung der Mietkaution?

Die Rückzahlung der Mietkaution verjährt innerhalb von drei Jahren, wenn der Mieter diese nicht selbst zurückfordert oder sie ihm in diesem Zeitraum nicht zurückgezahlt wird. Dabei beginnt die Verjährungsfrist im Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch. Nach Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist erlischt das Recht des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution.

Mietkaution für gewerbliche Räume: Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Für gewerbliche Räume gelten in Bezug auf die Mietkaution ähnliche Bedingungen wie für zu Wohnzwecken vermietete Räume:

• Der Vermieter darf während der Mietzeit nicht auf die Kaution zugreifen, selbst wenn Forderungen wie ausstehende Mietzahlungen oder andere Verbindlichkeiten bestehen.
• Die Auszahlung der Mietkaution darf also auch bei gewerblich vermieteten Räumen erst nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses erfolgen.
• Auch hier können unstreitige und rechtskräftige Fälle Ausnahmen darstellen, bei denen eine vorzeitige Verwendung der Kaution gestattet ist.
• Die Zweckbindung der Mietkaution ist auch bei gewerblichen Räumen zu beachten. Sie darf ausschließlich für Ansprüche aus dem gewerblichen Mietvertrag verwendet werden.

Welche Fristen gelten für die Rückzahlung der gewerblichen Mietkaution?

Bis wann die Rückzahlung der Mietkaution für gewerbliche Räume erfolgen muss, hängt ebenso wie die Rückzahlung der Mietkaution für Wohnräume von verschiedenen Faktoren ab und ist ebenso vom Einzelfall abhängig. Generell hat der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, wenn alle Forderungen beglichen sind. Dazu gehören beispielsweise ausstehende Nebenkostenabrechnungen. Die genauen Fristen für die Rückzahlung können jedoch im Einzelfall variieren. Üblicherweise gilt auch hier, dass Mietkautionen innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückgezahlt werden müssen. Wenn der Vermieter seine Ansprüche bis dahin nicht geltend gemacht hat, sind seine Ansprüche verjährt und er muss die Mietkaution gemäß § 548 BGB an den Mieter auszahlen.

Ein relevantes Urteil in diesem Zusammenhang stammt vom Oberlandesgericht Düsseldorf aus dem Jahr 1992 (OLG Düsseldorf ZMR 1992, 191). Hier werden die Einzelfallabhängigkeit und die Bedeutung einer gerechten und zeitnahen Abwicklung der Kaution betont. Vermieter sollten daher transparente und nachvollziehbare Abrechnungen vorlegen, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Gewerbemieter hingegen sollten darauf achten, dass die Rückzahlung der Kaution in angemessener Zeit erfolgt und im Einklang mit den vertraglichen Vereinbarungen steht.

Wie sollten Sie vorgehen, um Streitigkeiten zu vermeiden?

Um Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter wegen der Mietkaution zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, die folgenden präventiven Maßnahmen zu ergreifen:

1. Gemeinsamer Vor-Ort-Termin bei Ein- und Auszug: Ein gemeinsamer Besichtigungstermin bei Ein- und Auszug ermöglicht es beiden Parteien, den Zustand der Wohnung gemeinsam zu überprüfen. Etwaige Mängel oder Schäden können so dokumentiert werden.
2. Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen: Während des Vor-Ort-Termins sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt werden. Dieses Protokoll dient dazu, den Zustand der Wohnung detailliert festzuhalten. Beide Parteien sollten das Protokoll gemeinsam durchgehen und es im Anschluss beide unterzeichnen.
3. Wohnungsübergabeprotokoll gut aufbewahren: Das unterzeichnete Wohnungsübergabeprotokoll sollte sorgfältig aufbewahrt werden. Im Falle von Mängeln oder Schönheitsreparaturen kann das Protokoll dann als Nachweis dienen.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt bei Streitigkeiten um die Mietkaution

Sollte es doch zu Streitigkeiten kommen und Probleme mit der Mietkaution geben, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter rechtzeitig einen erfahrenen Fachanwalt für Mietrecht einschalten. Ein erfahrener Anwalt kann helfen, die Interessen beider Parteien zu berücksichtigen und eine faire Lösung zu finden.

Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten sind jederzeit für Sie da, wenn Sie Hilfe benötigen. Kontaktieren Sie uns einfach bei Bedarf und vereinbaren Sie schnell und unkompliziert einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch mit einem Mietrechtsexperten Ihrer Wahl.