Mietminderung

Eine Mietminderung liegt immer dann vor, wenn sich der Zustand der Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert hat. Bei einem nicht unerheblichen Mangel können Sie eine Mietminderung geltend machen.

Wann haben Sie das Recht auf eine Mietminderung?

Eine Mietminderung setzt voraus, dass sich der Zustand der Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert hat. Eine defekte oder fehlerhafte Heizung, übermäßiger Lärm oder Schimmel an den Wänden – all diese Dinge können einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die eigene Wohn- und Lebensqualität haben. Werden diese Mängel auch nach Aufforderung nicht vom Vermieter beseitigt, bietet es sich an durch eine Kürzung der Miete finanziellen Druck auszuüben.

Bevor Sie eine Mietkürzung vornehmen, suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter. In den meisten Fällen ist dieser an einer guten Vertragsbeziehung interessiert. Möchten Sie die Miete tatsächlich kürzen, finden Sie in Mieterschutzbünden und beim Anwalt für Mietrecht Rat.

Die Mietminderung geltend machen

Doch wann können Sie eine Mietminderung überhaupt geltend machen? Nicht jeder Mangel rechtfertigt eine Mietminderung. Grundsätzlich gilt: Nur bei einem nicht unerheblichen Mangel an der Mietsache sind Sie zur entsprechenden Kürzung berechtigt. Eine Mietminderung durchzusetzen ist in der Praxis jedoch nicht immer ganz einfach. Bei einem über mehrere Wochen defekten Aufzug kann von einem nicht unerheblichen Mangel ausgegangen werden. Weniger gravierende Umstände, wie beispielsweise eine wiederholt ungereinigte Treppe, stellen keinen nicht unerheblichen Mangel dar und berechtigen nicht zur Reduzierung der monatlichen Miete.

Auf den Punkt gebracht:

• Nicht jeder Mangel ist ein Grund zur Mietminderung
• Nur bei einem nicht unerheblichen Mangel sind Kürzungen erlaubt
• Oft ist es nicht einfach zu entscheiden, ob tatsächlich ein Mietmangel vorliegt

Eine angemessene Mietminderung berechnen

Als solide Ausgangsbasis, um die Mietminderung berechnen zu können, gilt die Grundmiete zuzüglich der Vorauszahlung für die Betriebs- und Heizkosten. Nun stellen sich zwei entscheidende Fragen: Wie hoch ist das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung, d. h. wie stark wirkt sich der Mangel insgesamt und auf die einzelnen Räume der Wohnung aus und wie lange besteht die Gebrauchsbeeinträchtigung bereits?

Für eine exakte Berechnung der gerechtfertigten Minderung bedarf es stets der genauen Details jedes Einzelfalls. Zum einen fehlt es bisweilen an einer einheitlichen Rechtsprechung, zum anderen existiert bis heute keine allgemeingültige Mietminderungstabelle, die absolut sichere Abhilfe schaffen könnte.

Nichtsdestotrotz lassen sich für eine gewisse Anzahl von Einzelfällen bestimmte Prozentsätze für Mietminderungen beispielsweise aufzeigen. Entsprechen die dort angeführten Mietminderungsgründe Ihrer konkreten Situation, können Sie sich zumindest an den genannten Zahlen orientieren.

Beispielhafte Gründe für eine Mietminderung

Baumängel: Feuchte Wände, Schimmel in der Wohnung, eine abbröckelnde Hausfassade, undichte Fenster, ein schlecht isoliertes Dach oder Ähnliches kann einen Minderungssatz von bis zu 80 % bei schweren und gut begründeten Mängeln rechtfertigen.

Lärm: Ein oftmals aufgeführter Grund zur Mietminderung ist Lärmbelästigung. Ob von der Baustelle vor dem Haus, dem Lokal nebenan oder einer Familie mit Kindern über Ihnen – halten sie das Problem fest und führen Sie ein Lärmprotokoll. Der Vermieter muss sich hier um Besserung bemühen, ansonsten sind z. B. bei andauerndem Baulärm durchaus 35 % Minderung möglich. Achtung: Kinderlärm muss geduldet werden, dies wurde beinahe von jedem Gericht entschieden.

Defekte Aufzüge, ein nicht nutzbarer Garten, eine zu groß berechnete Wohnfläche, Wasserschäden, fehlendes Heißwasser, ein Ausfall der Heizung oder gar fehlende Briefkästen: All dies sind weitere Mängel, die Gründe für eine Mietminderung sind.

Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

Für gewöhnlich lässt sich eine Mietminderung auch rückwirkend geltend machen. Hierfür muss der Mangel allerdings zunächst gemäß § 536c Abs. 1 S. 1 BGB dem Vermieter angezeigt werden. Das macht natürlich vor allem deshalb Sinn, weil Ihr Vermieter in der Lage sein muss, den entsprechenden Mangel zu beseitigen.

Mietminderungsschreiben

In Ihrem Schreiben an den Vermieter müssen Sie diesen unter konkreter Bezeichnung des Mangels ausdrücklich dazu auffordern, den Mangel zu beseitigen. Zudem empfiehlt sich eine Fristsetzung, also die Nennung eines realistischen und angemessenen Zeitraums, in dem der Mangel spätestens beseitigt werden muss. Weisen Sie den Vermieter in Ihrem Schreiben bereits unmissverständlich darauf hin, dass Sie nach Versäumen der Frist die Miete mindern werden. Sollte die Frist tatsächlich verstreichen, setzen Sie ein weiteres Schreiben auf, in dem Sie die Mietminderung darlegen.

Bei äußerst gravierenden Mängeln bietet es sich an, die konkrete Mietminderung bereits in der Mängelanzeige unterzubringen. Nach Ablauf der Frist muss dann in der Regel kein weiteres Schreiben mehr aufgesetzt werden.

Abschließend finden Sie hier die wichtigsten Punkte zum Thema Mietminderung in Kürze:

• Liegt ein Mangel vor, der zu Beginn des Vertragsverhältnisses noch nicht vorlag, so besteht Recht auf eine Mietminderungen.
• Die Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab.
• Da jeder Fall individuell ist, gibt es a priori keine rechtlich verbindliche Aussage über die Höhe der Mietminderung.
• In einem Mietminderungsschreiben sollte der Vermieter aufgefordert werden, den Mangel zu beseitigen oder eine Mietminderung zu akzeptieren.

Bei Fragen zum Thema Mietminderung helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Fachanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.