Baumängel Verjährung: Diese Fristen sollten Bauherren beachten

STAND 23.01.2024 | LESEZEIT 12 MIN

Baumängel sind nicht nur ärgerlich, sondern können auch immense Kosten nach sich ziehen. Sie treten bei fast jeder Baumaßnahme auf und ziehen häufig rechtliche Auseinandersetzungen nach sich. Werden die Mängel jedoch rechtzeitig entdeckt, müssen Bauunternehmer diese auf eigene Kosten beseitigen.

Das Wichtigste in Kürze

• Baumängel kosten nicht nur Zeit und Nerven, sondern auch viel Geld.
• Ausführende Bauunternehmen sind zur Beseitigung von Baumängeln verpflichtet.
• Baumängel müssen allerdings innerhalb der Verjährungsfrist moniert werden, die mit dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt.
• Für arglistig verschwiegene Mängel und Schadensersatzforderungen im Zusammenhang mit Baumängeln gelten längere Fristen.
• Im Chaos des Baurechts unterstützen Sie die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten dabei, Ihr Recht durchzusetzen.

Wann verjähren Baumängel?

Die Verjährungsfrist für Baumängel beginnt am Tag der Abnahme. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um die Teilabnahme einzelner Leistungen oder die Endabnahme des Baus handelt. Die Verjährungsfrist beginnt also immer für die Bereiche des Gebäudes, die bereits die Abnahme durchlaufen haben. Das gilt auch für versteckte oder verdeckte Mängel, deren Verjährungsfrist ebenfalls zum Zeitpunkt der Bauabnahme beginnt. Lediglich arglistig verschwiegene Mängel sind von diesen Verjährungsfristen ausgenommen.

Bestimmte Umstände können die Verjährungsfrist bei Baumängeln jedoch unterbrechen oder hemmen – zum Beispiel durch eine Mängelanzeige oder während Verhandlungen über die Mängelbeseitigung. Wird ein Gerichtsverfahren eingeleitet, kann sich die Verjährungsfrist für Baumängel zudem verlängern.

Welche Verjährungsfristen gelten bei Baumängeln?

Wie lang die Frist für Verjährung bei Baumängeln ist, hängt maßgeblich davon ab, auf welcher Art von Vertrag der Bau basiert. Bei privaten Bauherren gilt in der Regel das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB):

• BGB: Laut BGB liegt die Verjährungsfrist für Baumängel generell bei fünf Jahren.
• Im Vertrag können individuelle Fristen vereinbart werden.
• Bei Wartungsarbeiten und/oder Renovierungsarbeiten liegt die Frist laut BGB bei 2 Jahren.

Gewährleistungen bei privaten Bauträgern nach BGB

Die reguläre Verjährungsfrist für Baumängel, die auf einem Vertrag gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch basieren, liegt bei fünf Jahren. Wird innerhalb dieser Zeit eine Mängelanzeige geschrieben, so sind die Bauträger dazu verpflichtet, die Mängel zu beseitigen. Ist dies aus irgendwelchen Gründen nicht möglich, dürfen die Bauherren unter Umständen auch ein anderes Unternehmen zur Beseitigung der Mängel beauftragen oder die Mängel selbst beseitigen. Die Kosten dafür muss das ursprünglich beauftragte Bauunternehmen tragen.

Sofern eine Beseitigung der Baumängel auch auf diese Weise nicht möglich ist, haben Bauherren stattdessen Anspruch auf eine Vergütungsminderung. In besonders schweren Fällen ist auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich. Zusätzlich können Betroffene mit einem Anwalt Schadensersatz einfordern – die Ansprüche müssen dafür jedoch ausführlich begründet werden.

Verjährung von arglistig verschwiegenen Mängeln

Der Gesetzgeber sieht für Mängel, die arglistig vom Bauunternehmen verschwiegen wurden, andere Verjährungsfristen vor. Arglist liegt immer dann vor, wenn der Bauunternehmer von dem Mangel schon vor der Bauabnahme weiß, dies gegenüber den Bauherren aber bewusst verschweigt. Außerdem liegt immer auch dann eine arglistige Täuschung vor, wenn nicht erprobte Materialien für den Bau verwendet wurden oder notwendige Untersuchungen vor der Bauabnahme nicht erfolgten. Der Tatbestand setzt also immer eine bewusste Täuschung des Bauherrn voraus.

Was sind arglistig verschwiegene Mängel?

Arglistig verschwiegene Mängel sind vollkommen zu Recht von den allgemeingültigen Gesetzen des Baurechts ausgenommen. So zählen beispielsweise folgende Fälle zu den arglistigen Mängeln:

• Unsachgemäßer Einsatz von Baumaterial
• Verwendung schadstoffbelasteter oder nicht zugelassener Materialien am Bau
• Bewusste Verwendung von minderwertigen Baustoffen
• Unzureichende oder fehlende Abdichtung, sodass Feuchtigkeitsschäden früher oder später garantiert auftreten
• Absichtlicher Einbau nicht funktionierender Haustechnik
• Mangelnde Organisation der Baustellenarbeiten, sodass dadurch vorhersehbare Mängel entstehen

Welche Verjährungsfrist gilt für arglistig verschwiegene Mängel?

Die Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel liegt bei drei Jahren. Allerdings beginnt die Frist erst ab dem Zeitpunkt, an dem der Bauherr Kenntnis vom Mangel erlangt. Damit bewegt sich die Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Baumängel unabhängig von den gesetzlichen Verjährungsfristen im BGB und VOB und gilt auch dann, wenn die eigentliche Gewährleistung bereits abgelaufen ist.

Aber: Auch arglistig verschwiegene Mängel verjähren in der Regel spätestens zehn Jahre nach ihrer Entstehung. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Bauherr zwischenzeitlich Kenntnis über den Mangel erlangt hat oder nicht. Lediglich Schadensersatzansprüche, die sich aus dem Mangel heraus ergeben, können auch nach dieser Zeit geltend gemacht werden – sofern eine Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit mit dem Baumangel in Verbindung gebracht werden kann. In diesen Fällen verlängert sich die Verjährungsfrist auf 30 Jahre.

In folgenden Beispielfällen verlängert sich die Verjährungsfrist auf 30 Jahre:

• Der Unternehmer verschweigt dem Bauherrn, dass sich im Mauerwerk Risse gebildet haben. Durch die Risse tritt Feuchtigkeit ein und in den Innenräumen bildet sich Schimmel. Der Bauherr und seine Familie erkranken durch den Schimmel an Asthma.
• Das Bauunternehmen verschweigt dem Bauherrn, dass beim Bau des Daches des Gebäudes nicht zugelassene Materialien eingesetzt wurden. Wegen der nicht zugelassenen Materialien hält das Dach einem Starkregenereignis nicht stand und stürzt ein. Der Bauherr und seine Frau werden beim Einsturz verletzt.

Maßgeblich ist, dass die Mängel verschwiegen werden und es durch die Mängel zu einem Gesundheitsschaden kommt. Bei dem dritten Beispiel Ihrer Kollegin wäre der Einbau der Haustechnik alleine nicht ausreichend, der Einbau müsste auch verschwiegen werden. Das wäre aber nichts anderes als die beiden anderen Beispiele, weshalb ich dies weglassen würde.

Ausnahmen: Wenn die Verjährung gehemmt oder neu gestartet wird

Nicht nur die arglistige Täuschung seitens des Bauunternehmens kann die Verjährungsfrist verlängern, auch andere Situationen können dazu führen, dass diese gehemmt oder neu gestartet wird. Sobald sich Auftragnehmer und Auftraggeber in einer rechtlichen Auseinandersetzung befinden, wird die Verjährung gehemmt. Sie läuft erst weiter, wenn eine der beiden Parteien die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Ist die Verjährungsfrist schon sehr weit fortgeschritten, so endet sie frühstens 3 Monate nach Abschluss der Verhandlungen (§ 203 BGB).

Allerdings kann die Verjährung für Baumängel auch ohne laufende Verhandlung zwischen den Vertragsparteien gehemmt werden. Das ist in folgenden Fällen möglich:

• Es wurde Klage erhoben
• Die Streitverkündung wurde einem Vertragspartner zugestellt
• Es liegt ein Antrag auf ein Beweissicherungsverfahren vor
• Es beginnt ein Begutachtungsverfahren
• Höhere Gewalt
• Baumängel wurden nur behelfsmäßig behoben

Neubeginn der Verjährung nach Baumängelbeseitigung

Gemäß § 212 BGB beginnt die Verjährungsfrist erneut, wenn der Auftragnehmer die Mangelhaftigkeit seiner Leistungen ausdrücklich anerkennt. Das geschieht u. a. auch durch die Zahlung von Abschlägen oder Zinsen, Sicherheitsleistungen oder andere Formen der Anerkennung.

Ferner beginnt die Verjährungsfrist gemäß 13 VOB/B erneut nach der Abnahme einer Mängelbeseitigungsleistung – allerdings liegt die neue Verjährungsfrist nun bei lediglich zwei Jahren. Sie darf allerdings nicht vor der ursprünglichen Frist enden, ansonsten bleibt die längere Frist unberührt.

Baumängelverjährung beim Versuch der Eigenreparatur

Für viele Bauherren kann die Auseinandersetzung mit dem Bauunternehmen ärgerlich sein – vor allem, wenn die Reparatur von Mängeln lange dauert oder zunächst Gerichtsverhandlungen Klarheit in den Sachverhalt bringen müssen. Dennoch sollten Sie davon absehen, selbst Hand anzulegen. Dabei könnten wichtige Beweise vernichtet werden, aber es droht auch die Unterstellung, die Bauherren hätten den Schaden selbst verursacht oder verschlimmert.

Sinnvoller ist es, eine schriftliche Mängelanzeige zu verfassen und dem Bauunternehmen eine Frist zur Nachbesserung zu setzen. Nach dem Ablauf dieser Frist ist die Selbst- oder Ersatzvornahme gesetzlich versichert und erlaubt.

Verjährung verhindern mit ausführlicher Dokumentation

Ist seit der Bauabnahme bereits einige Zeit verstrichen, wird es immer schwieriger, die Schuld am Mangel dem Bauunternehmen nachzuweisen. Noch schwieriger wird es, wenn Sie davon ausgehen, dass das Bauunternehmen bereits von dem Mangel wusste und diesen arglistig verschwiegen hat. Daher ist es umso wichtiger, dass Sie von Baubeginn an eine zuverlässige Baustellendokumentation anfertigen, in der alle relevanten Ereignisse des Bauablaufs festgehalten werden.

Bei der Anfertigung einer Baudokumentation sollten Sie so viele Details wie möglich festhalten. Neben schriftlichen Beweisen kommen hier auch angefertigte Fotografien oder Videoaufnahmen in Frage, die mögliche Baumängel nachweisen und mit dem Bauunternehmer in Verbindung bringen. Kommt Ihnen also während der Bauarbeiten bereits etwas seltsam vor, sollten Sie umgehend mit der Dokumentation beginnen. Jeder verfügbare Beweis kann sich vor Gericht als überaus hilfreich erweisen.

Wie kann ein Anwalt bei Baumangel-Verjährung helfen?

Gravierende Baumängel können die Lebensqualität im Eigenheim maßgeblich beeinflussen. Wenn Sie darüber nachdenken, den Bauträger oder einen angestellten Subunternehmer zu verklagen, dann sollten Sie sich auf einen langwierigen Prozess einstellen. In vielen Fällen liegt die Dauer solcher Prozesse zwischen drei bis zehn Jahren – und das kostet nicht nur Zeit und Nerven, sondern geht auch ganz schön ins Geld. Bevor Sie sich für den Klageweg entscheiden, sollten Sie daher zunächst mit einem Fachanwalt für Baurecht sprechen, um eine erste Einschätzung zum Sachverhalt zu erhalten. Dazu stehen Ihnen die KLUGO Partner-Anwälte im Rahmen der telefonischen Erstberatung zur Seite. Möglicherweise kann mit der Unterstützung eines Fachanwalts auch eine außergerichtliche Lösung gefunden werden. Ist ein Klageverfahren jedoch unumgänglich, entscheiden Sie natürlich selbst, ob Sie einen KLUGO Partner-Anwalt mit Ihrer gerichtlichen Vertretung beauftragen.