Bauvertrag

Der Bau eines Eigenheims gehört zu den Rechtsfragen, mit denen sich viele Menschen irgendwann im Leben beschäftigen. Bei der Erstellung des Bauvertrages gibt es schließlich einige Aspekte, die beachtet werden sollten.

Wichtige Fakten zum Bauvertrag

Die Umsetzung des lang gehegten Traums vom Eigenheim gehört zweifelsohne zu den wichtigsten Vorhaben im Leben. Dementsprechend macht es Sinn, sich mit der Entscheidung für einen Kooperationspartner Zeit zu lassen und einen detaillierten Bauvertrag zu erstellen, in dem alle Vereinbarungen schriftlich fixiert werden.

Der Bauvertrag als wichtiger Baustein

Egal, ob Bauträger, Generalunternehmer oder einzelne Gewerke: Nur durch die vertragliche Fixierung haben Sie Rechtssicherheit, wenn einmal etwas schiefgeht. Bevor Sie den zumeist vorgefertigten Entwurf des Geschäftspartners akzeptieren, sollten Sie den Bauvertrag gründlich prüfen, um Ungenauigkeiten rechtzeitig zu erkennen.

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Oftmals ist nicht Bestandteil des Bauvertrages, welche Unterlagen dem Bauherren bei Übergabe ausgehändigt werden müssen. Dazu gehört beispielsweise der Energiebedarfsausweis. Es ist sinnvoll, die Übergabe der Unterlagen ebenfalls vertraglich festzulegen.

Ein Bauvertrag kann entweder nach den Vorschriften der 1926 eingeführten Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, oder nach den gesetzlichen Regelungen des im Bundesgesetzbuch festgehaltenen Werkvertragsrechts (§§ 631 ff. BGB) erstellt werden.

VOB oder BGB: Die Unterschiede bei Bauvertragsarten

Ja nachdem für welche Vertragsvariante Sie sich bei Ihrem Bauvorhaben entscheiden, gelten andere Ansprüche. So unterscheidet sich beispielsweise die Verjährungsfrist bei Mängelansprüchen je nach zugrundeliegender Vereinbarung. Während der Bauvertrag nach der VOB eine Verjährungsfrist von vier Jahren nach Abnahme vorsieht, sind es im BGB fünf Jahre. Theoretisch ist es jedoch möglich, einen Bauvertrag nach der VOB erstellen zu lassen und dennoch eine fünfjährige Frist darin aufzunehmen – vorausgesetzt der Vertragspartner stimmt dem zu.

Typische Fallstricke im Bauvertrag – Infografik
Typische Fallstricke im Bauvertrag – Infografik

Weitere wesentliche Unterschiede zwischen einem VOB- und einem BGB-Vertrag ergeben sich unter anderem bei der Rechnungsstellung und nachträglichen Änderungen. Der Bauvertrag nach BGB sieht eine automatische Lohnzahlung bei Abnahme vor, während die VOB neben einer schriftlichen Rechnung stets eine Nachprüfbarkeit der Leistungen fordert. Nachträgliche Änderungen müssen laut BGB nicht mehr vom Bauunternehmer berücksichtigt werden. Die VOB verpflichtet jedoch dazu, solchen Bitten nach Möglichkeit nachzukommen – dem Bauherrn wird hier also mehr Flexibilität eingeräumt.

Ansprüche, die sich aus dem Bauvertrag ergeben, unterscheiden sich je nach Art des Bauvertrages. Sie können als Rechtsgrundlage für Ihren Bauvertrag das BGB oder die VOB heranziehen. Daraus ergeben sich diverse Unterschiede. Wenn beide Vertragspartner zustimmen, können allerdings auch Vorgaben von VOB und BGB angepasst werden.

Weitere Unterschiede zwischen VOB- und BGB-Vertrag ergeben sich in folgenden Bereichen:

  • Abnahmemöglichkeiten
  • Überlassung der Unterlagen
  • Arbeitsbedingungen am Bauplatz
  • Mängelhaftung inkl. Rücktrittsrecht

Bauvertrag erstellen: Ist eine Kombination sinnvoll?

In der Theorie erscheint es durchaus verlockend, das Beste aus beiden Regelungen miteinander zu kombinieren. In der Praxis achtet die Rechtsprechung jedoch beim Prüfen der Bauverträge genau darauf, dass weder Unternehmer noch Bauherr benachteiligt werden. Dies kann nur gewährleistet werden, wenn das gesamte Regelwerk der VOB zugrunde liegt – einzelne Regelungen werden von Gerichten daher nicht anerkannt. Etwaige Bauvertragsmuster oder VOB-Musterverträge müssen dies somit berücksichtigen und einhalten.

Wer bauen möchte, ist gut beraten, den Vertrag mit dem beauftragten Unternehmer oder Architekten vor Abschluss juristisch überprüfen zu lassen. Fehler passieren fast immer. Genau wie beim Bau selbst gilt: Wer auch juristisch auf sicherem Grund steht, spart am Ende meistens viel Geld.
Florian Max Baumeister
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Bauvertrag kündigen

Wer seinen Bauvertrag kündigen möchte, braucht dafür in der Regel einen berechtigten Grund – vor allem wenn durch das Kündigen des Bauvertrags kein übermäßiger finanzieller Schaden entstehen soll. Bei einem wirksamen Rücktritt vom Vertrag müssen Sie dem Handwerker lediglich eine Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen zahlen.

Vertragskündigung nach § 9 VOB


In § 9 der VOB ist festgelegt, nach welchen Grundsätzen der Auftragnehmer einen Bauvertrag kündigen kann:

Absatz (1) legt fest, dass der Auftragnehmer den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen kündigen kann. Darunter fällt zum Beispiel die Unterlassung von vertraglich vereinbarten Handlungen oder der Ausfall einer Zahlung.

Nach Absatz (2) ist die Kündigung schriftlich zu erklären. Bisherige Leistungen werden nach den vereinbarten Vertragspreisen abgerechnet. Weiter hat der Auftragnehmer Anspruch auf Entschädigung.

Wenn Sie sich die Option freihalten möchten, den Bauvertrag zu kündigen, falls sich Unstimmigkeiten ergeben, macht es Sinn, auf die VOB als Grundlage zu setzen: Hier besitzen Sie ausdrückliche Möglichkeiten zum Ausstieg, sollten Mängel vor der Abnahme nicht beseitigt worden sein oder Ausführungen in Verzug geraten.

Bauvertrag erstellen oder prüfen lassen

Falls Sie beim Prüfen oder Erstellen Ihres Bauvertrags Hilfe benötigen, helfen unsere fachkundigen Rechtsexperten Ihnen gerne weiter. Bei einer kostenlosen Erstberatung können wir Ihnen bereits wertvolle Tipps mit auf den Weg ins Eigenheim geben.

Abschließend fassen wir noch einmal zusammen, welche Punkte Sie bei der Erstellung eines Bauvertrages beachten sollten:

  • Den Bauvertrag können Sie auf Grundlage zweier Gesetzestexte aufbauen: der VOB und des BGBs. Danach unterscheiden sich Aspekte wie Verjährungsfristen oder Kündigungsmöglichkeiten. Daher sollten Sie vor Vertragserstellung Ihre individuelle Situation prüfen.
  • Achten Sie darauf, den Bauvertrag genau zu prüfen. Sie können diesen am besten von einem Anwalt gegenlesen lassen. Einzelne Klauseln können Sie nach gemeinsamer Vereinbarung auch gegen BGB und VOB anpassen.
  • Es ist sinnvoll, auch die Übergabe gewünschter Bauunterlagen einzubinden.
  • Kommt es zu Unstimmigkeiten, können Sie den Vertrag unter bestimmten Vorraussetzungen kündigen. Eine Grundlage bietet das VOB. Die jeweilige Situation können Sie von einem Experten begutachten lassen.
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