Bestandsschutz: Welche Regelungen gelten?

Der Bestandsschutz ist das Recht von Eigentümern, eine Immobilie unverändert zu lassen, obwohl sie nicht aktuellen Vorschriften entspricht. Es gibt verschiedene Bedingungen für den Bestandsschutz und verschiedene Arten des Bestandsschutzes.

Bestandsschutz Definition

Bestandsschutz bezeichnet das Recht von Eigentümern, ihre Immobilien unverändert zu lassen, auch wenn diese nicht den aktuellen, gesetzlichen Regelungen entsprechen. Das Gebäude darf, wenn es unter Bestandsschutz steht, weiterhin erhalten und genutzt werden.

Was fällt unter den Bestandsschutz?

Bei der Frage, ob ein Gebäude unter Bestandsschutz fällt, muss geklärt werden, ob dieses Gebäude ursprünglich legal errichtet wurde. Gab es eine gültige Baugenehmigung, hat der Eigentümer das Recht, dieses Gebäude weiterhin zu nutzen. Dies ist besonders dann relevant, wenn eine Anlage aufgrund von einer neuen Gesetzeslage nicht in der bestehenden Form neu errichtet werden dürfte. Fällt ein Gebäude unter Bestandsschutz, ist der Eigentümer auch vor Maßnahmen der Bauaufsicht geschützt. Gleichzeitig muss der Eigentümer sich an die Regelungen des Bestandsschutzes halten. Verändert er unberechtigt etwas an den Gebäuden, kann dies im schlimmsten Fall zu einer Abrissverfügung führen.

Ein Gebäude fällt unter anderem dann unter den Bestandsschutz, wenn dieses legal errichtet wurde. Fällt ein Gebäude unter den Bestandsschutz, so ist der Eigentümer auch vor Maßnahmen der Bauaufsicht geschützt. Allerdings muss er sich auch selbst an den Rahmen des Bestandsschutzes halten.

Arten des Bestandsschutzes

Der Bestandsschutz kann in den aktiven und den passiven Bestandsschutz unterteilt werden. Diese Formen unterscheiden sich im Hinblick auf die Rechte des Eigentümers:

Der aktive Bestandsschutz

Beim aktiven Bestandsschutz wird die Frage erläutert, welche baulichen Veränderungen an dem Bestand zu erlauben oder zu dulden sind. Bei dieser Art des Bestandsschutzes wird folglich darauf abgezielt, Gebäude zu verändern oder zu erweitern. Unter den aktiven Bestandsschutz fallen:

  • Maßnahmen zur Nutzungsänderung
  • Gebäudeerweiterungen
  • Umfassende Umbauarbeiten

Soll der Bestand erweitert werden, wird vom qualifizierten aktiven Bestandsschutz gesprochen. Diese Maßnahme ist nur zulässig, wenn sie den gesetzlichen Normen entspricht, und muss daher umfassend geprüft werden.

Der passive Bestandsschutz

Die zweite Art des Bestandsschutzes ist der passive Bestandsschutz. Dieser gewährt dem Eigentümer das Recht, das Gebäude in der bestehenden Form zu erhalten und weiterhin zu nutzen. Veränderungen sind dagegen nicht erlaubt beziehungsweise fallen nicht unter den passiven Bestandsschutz.

Passiver Bestandsschutz § 14 GG


Artikel 14 des Grundgesetzes regelt die Behandlung von Eigentum:

In Absatz (1) bis Absatz (3) wird der Umgang mit Eigentum geregelt. Dort wird beschrieben, dass Eigentum und Erbrecht gewährleistet werden, welche nur durch Gesetze eingeschränkt werden.

Weiterhin verpflichtet Eigentum und muss auch dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Trotzdem darf eine Enteignung nur zum Wohle der Allgemeinheit erfolgen und nur nach Gesetzen, die Ausmaß und Entschädigung regeln. Demnach basiert vor allem der passive Bestandsschutz hauptsächlich auf Absatz (1) § 14 GG.

Unterschiede aktiver und passiver Bestandsschutz – Infografik
Unterschiede aktiver und passiver Bestandsschutz – Infografik

Entfall des Bestandsschutzes

Auch wenn Ihre Gebäude unter Bestandsschutz stehen, heißt dies nicht, dass dieser Schutz dauerhaft währt. Der Bestandsschutz gilt grundsätzlich, solange die Gebäude bestehen und in der ursprünglichen Form genutzt werden. Das bedeutet, dass eine geänderte Nutzung des Gebäudes dazu führen kann, dass der Bestandsschutz entfällt. Dies gilt allerdings in der Regel nicht, wenn es sich um unwesentliche Änderungen handelt. Wie lange ein Bestandsschutz gilt, ist daher auch von dem Verhalten des Eigentümers abhängig.

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Wenn Sie an Ihrer eigenen Immobilie wesentliche Veränderungen vornehmen, sollten Sie am besten vorher mit der zuständigen Behörde sprechen. Unter Umständen fällt ansonsten der Bestandsschutz weg, was Ihnen möglicherweise Nachteile einbringt.

Eine Ausnahme bietet die Nutzungsunterbrechung. Diese führt nicht unbedingt zu einem Wegfall des Bestandsschutzes. In diesem Fall wird betrachtet, ob die ursprüngliche Nutzung oder eine Änderung angestrebt wird. In letzterem Fall entfällt der Bestandsschutz. Ansonsten kann selbst eine längere Nutzungsunterbrechung vorliegen, ohne dass der Bestandsschutz entfällt.

Eine geänderte Nutzung des Gebäudes kann dazu führen, dass der Bestandsschutz eines Gebäudes entfällt.
Oliver Girrbach
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Abschließend fassen wir noch einmal zusammen, welche Punkte Sie zum Thema Bestandsschutz beachten müssen:

  • Der Bestandsschutz gilt zunächst nur für Gebäude, die mit entsprechender Baugenehmigung errichtet wurden. Wie alt das Gebäude bzw. die Genehmigung ist, spielt dabei keine Rolle.
  • Bei geltendem Bestandsschutz muss auch der Eigentümer selbst sich daran halten, will er nicht den Bestandsschutz verlieren. Dies bedeutet, dass er keine größeren Veränderungen an der Immobilie durchführen.
  • Unterschieden wird zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz. Der aktive Bestandsschutz zielt dabei auf begrenzte Veränderungen ab, der passive Bestandsschutz gibt dem Eigentümer das Recht, seine Immobilie in der bestehenden Form zu erhalten.
  • Achten Sie beim Kauf einer neuen Immobilie darauf, sich die Baugenehmigung aushändigen zu lassen, um über den aktuellen Stand des Bestandsschutzes informiert zu sein.

Bei Fragen zum Thema Bestandsschutz helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Fachanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

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