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Bestandsschutz

Bestandsschutz: Welche Regelungen gelten?

Der Bestandsschutz ist das Recht von Eigentümern, eine Immobilie unverändert zu lassen, obwohl sie nicht aktuellen Vorschriften entspricht. Es gibt verschiedene Bedingungen für den Bestandsschutz und verschiedene Arten des Bestandsschutzes.

Das Wichtigste in Kürze

  • Zunächst einmal gilt der Bestandsschutz nur für seinerzeit legal errichtete Gebäude, d. h. Häuser und Immobilien, die mit einer Baugenehmigung errichtet wurden.
  • Um den Bestandsschutz zu erhalten, müssen alle baulichen Veränderungen an der Immobilie im Vorfeld sorgfältig geprüft werden.
  • Dabei unterscheidet man zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz.
  • Wer ein Haus kaufen möchte, sollte sich immer die ursprüngliche Baugenehmigung aushändigen lassen, um dadurch über den aktuellen Bestandsschutz des Gebäudes informiert zu sein.
  • Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten stehen Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema Bestandsschutz zur Seite.

Was ist der Bestandsschutz?

Bestandsschutz bezeichnet die rechtliche Garantie des Eigentümers, dass seine Immobilie unverändert bleiben kann, auch wenn diese nicht mehr den aktuellen, gesetzlichen Regelungen entsprechen. Das Gebäude darf, wenn es unter Bestandsschutz steht, weiterhin unverändert erhalten und genutzt werden. Außerdem profitieren Eigentümer insofern vom Bestandsschutz, dass bauaufsichtliche Maßnahmen nicht durchgeführt werden müssen, die ansonsten nach neuen Rechtsvorgaben drohen würden. Dabei unterscheidet man zwischen dem aktiven und dem passiven Bestandsschutz.

Was fällt unter den Bestandsschutz?

Ob ein Gebäude unter Bestandsschutz fällt, muss zunächst geklärt werden, ob dieses Gebäude ursprünglich legal errichtet wurde. Gab es seinerzeit eine gültige Baugenehmigung, hat der Eigentümer das Recht, dieses Gebäude weiterhin zu nutzen. Dies ist besonders dann relevant, wenn eine Anlage aufgrund von einer neuen Gesetzeslage nicht in der bestehenden Form neu errichtet werden dürfte. Fällt ein Gebäude unter Bestandsschutz, ist der Eigentümer auch vor Maßnahmen der Bauaufsicht geschützt. Gleichzeitig muss der Eigentümer sich an die Regelungen des Bestandsschutzes halten. Verändert er unberechtigt etwas an den Gebäuden, kann dies im schlimmsten Fall zu einer Abrissverfügung führen.

Ein Gebäude fällt unter anderem dann unter den Bestandsschutz, wenn dieses legal errichtet wurde. Fällt ein Gebäude unter den Bestandsschutz, so ist der Eigentümer auch vor Maßnahmen der Bauaufsicht geschützt. Allerdings muss er sich auch selbst an den Rahmen des Bestandsschutzes halten.

Arten des Bestandsschutzes

Der Bestandsschutz kann in den aktiven und den passiven Bestandsschutz unterteilt werden. Diese Formen unterscheiden sich im Hinblick auf die Rechte des Eigentümers:

Der aktive Bestandsschutz

Beim aktiven Bestandsschutz wird die Frage erläutert, welche baulichen Veränderungen an dem Bestandsgebäude zu erlauben oder zu dulden sind. Bei dieser Art des Bestandsschutzes wird folglich darauf abgezielt, Gebäude nochmals zu verändern oder zu erweitern. Unter den aktiven Bestandsschutz fallen:

  • Maßnahmen zur Nutzungsänderung
  • Gebäudeerweiterungen
  • Umfassende Umbauarbeiten

Soll der Bestand erweitert werden, wird vom qualifizierten aktiven Bestandsschutz gesprochen. Diese Maßnahme ist nur zulässig, wenn sie den gesetzlichen Normen entspricht, und muss daher umfassend geprüft werden.

Der passive Bestandsschutz

Die zweite Art des Bestandsschutzes ist der passive Bestandsschutz. Dieser gewährt dem Eigentümer das Recht, das Gebäude in der bestehenden Form zu erhalten und weiterhin zu nutzen. Eventuell angestrebte Veränderungen an der Bausubstanz oder sind dagegen nicht umfasst beziehungsweise fallen nicht unter den passiven Bestandsschutz.

Passiver Bestandsschutz § 14 GG


Artikel 14 des Grundgesetzes regelt die Behandlung von Eigentum:

In Absatz (1) bis Absatz (3) wird der Umgang mit Eigentum geregelt. Dort wird beschrieben, dass Eigentum und Erbrecht gewährleistet werden, welche nur durch Gesetze eingeschränkt werden.

Weiterhin verpflichtet Eigentum und muss auch dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Trotzdem darf eine Enteignung nur zum Wohle der Allgemeinheit erfolgen und nur nach Gesetzen, die Ausmaß und Entschädigung regeln. Demnach basiert vor allem der passive Bestandsschutz hauptsächlich auf Absatz (1) § 14 GG.

Wann gilt der Bestandsschutz?

Der Bestandsschutz ist ein wichtiges Rechtsinstitut, das für Eigentümer ein erhebliches Maß an Sicherheit schafft. Im Grundgesetz ist durch den Bestandsschutz fest verankert, dass auch beim Aufkommen neuer Gesetze oder neuer, vertraglicher Regelungen nicht in die Rechte Dritter eingegriffen werden kann. Der Bestandsschutz für ein Gebäude gilt daher immer dann, wenn bei Errichtung eines Hauses oder einer Wohnung eine gültige Baugenehmigung vorlag und somit Baurecht bestand. Der Bestand aller legal errichteten Gebäude ist damit vor dem Gesetz geschützt.

Selbst wenn die Baugenehmigung bereits zum damaligen Zeitpunkt rechtswidrig war, fällt das Gebäude unter den Bestandsschutz. In einzelnen Fällen genießen sogar Häuser, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden, Bestandsschutz. In allen Fällen müssen jedoch bestimmte Anforderungen erfüllt sein, damit das Gebäude Bestandsschutz erhält.

Welche Voraussetzungen gelten für den Bestandsschutz?

Nicht jedes errichtete Gebäude fällt automatisch auch unter den Bestandsschutz.

Damit dieser rechtlich gesichert ist, müssen noch weitere Faktoren erfüllt sein:

  • Das Gebäude ist funktionsgerecht nutzbar: Das heißt konkret, dass ein Haus bewohnbar bzw. in seiner vorgesehenen Funktion nutzbar ist.
  • Der Bau war legal: Als das Gebäude erstmals errichtet wurde, lag eine offizielle Baugenehmigung vor.
  • Das Gebäude wird weitergenutzt: Damit ein Gebäude vom Bestandsschutz profitieren kann, muss es bewohnt sein. Steht ein Gebäude seit vielen Jahren leer, so fällt es nicht mehr unter die Regelung des Bestandsschutzes.
Unterschiede aktiver und passiver Bestandsschutz – Infografik
Unterschiede aktiver und passiver Bestandsschutz – Infografik

Wann wird der Bestandsschutz aufgehoben?

Auch wenn Ihre Gebäude unter Bestandsschutz stehen, heißt dies nicht, dass dieser Schutz dauerhaft währt. Der Bestandsschutz gilt grundsätzlich, solange die Gebäude bestehen und in der ursprünglichen Form genutzt werden. Das bedeutet, dass eine geänderte Nutzung des Gebäudes dazu führen kann, dass der Bestandsschutz entfällt. Dies gilt allerdings in der Regel nicht, wenn es sich um unwesentliche Änderungen handelt. Wie lange ein Bestandsschutz gilt, ist daher auch von dem Verhalten des Eigentümers abhängig.

klugo tipp

Wenn Sie an Ihrer eigenen Immobilie wesentliche Veränderungen vornehmen, sollten Sie am besten vorher mit der zuständigen Behörde sprechen. Unter Umständen fällt ansonsten der Bestandsschutz weg, was Ihnen möglicherweise Nachteile einbringt.

Eine Ausnahme bietet die Nutzungsunterbrechung. Diese führt nicht unbedingt zu einem Wegfall des Bestandsschutzes. In diesem Fall wird betrachtet, ob die ursprüngliche Nutzung oder eine Änderung angestrebt wird. In letzterem Fall entfällt der Bestandsschutz. Ansonsten kann selbst eine längere Nutzungsunterbrechung vorliegen, ohne dass der Bestandsschutz entfällt. Dies wäre erst bei einer endgültigen Nutzungsaufgabe der Fall.

Eine geänderte Nutzung des Gebäudes kann dazu führen, dass der Bestandsschutz eines Gebäudes entfällt.
Oliver Girrbach
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Abschließend fassen wir noch einmal zusammen, welche Punkte Sie zum Thema Bestandsschutz beachten müssen:

  • Der Bestandsschutz gilt zunächst nur für Gebäude, die mit entsprechender Baugenehmigung errichtet wurden. Wie alt das Gebäude bzw. die Genehmigung ist, spielt dabei keine Rolle.
  • Bei geltendem Bestandsschutz muss auch der Eigentümer selbst sich daran halten, will er nicht den Bestandsschutz verlieren. Dies bedeutet, dass er keine größeren Veränderungen an der Immobilie durchführen.
  • Unterschieden wird zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz. Der aktive Bestandsschutz zielt dabei auf begrenzte Veränderungen ab, der passive Bestandsschutz gibt dem Eigentümer das Recht, seine Immobilie in der bestehenden Form zu erhalten.
  • Achten Sie beim Kauf einer neuen Immobilie darauf, sich die Baugenehmigung aushändigen zu lassen, um über den aktuellen Stand des Bestandsschutzes informiert zu sein.

Individuellen Fall prüfen lassen

Erstberatung erhalten

Benötigt man bei Fragen zum Bestandsschutz einen Anwalt?

Ob für ein Gebäude Bestandsschutz besteht und welche Konsequenzen dies mit sich bringt, kann in vielen Fällen unterschiedlich sein. Relevant ist die Frage vor allem für potentielle Kaufinteressenten, die vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages genau prüfen sollten, ob die gewünschte Immobilie formell und materiell legal errichtet wurde – denn nur dann kann die Frage nach dem Bestandsschutz bejaht werden. Bei Ihren Fragen zum Thema Bestandsschutz stehen Ihnen die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Rahmen einer telefonischen Erstberatung kompetent zur Seite. Sollten sich im Anschluss noch Rückfragen ergeben, haben Sie die Möglichkeit, direkt eine ausführliche Rechtsberatung zu beauftragen. Unsere Partner-Anwälte unterstützen Sie im Anschluss bei der Überprüfung des Bestandsschutzes für Ihr Gebäude und beraten Sie auch im Hinblick auf mögliche, bauliche Veränderungen. Da größere Veränderungen an einer Immobilie mit Bestandsschutz zu einem Verlust des Schutzes führen könnten, sollten alle baulichen Pläne im Vorfeld sorgfältig von einem erfahrenen Fachanwalt für Baurecht überprüft werden.

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