Befristeter Mietvertrag: Wann lässt er sich kündigen?

Die Wohnung ist schön, der Preis stimmt, aber: Sie wird nur befristet vermietet. Was bei einem befristeten Mietvertrag zu beachten ist und wann eine vorzeitige Kündigung des Zeitmietvertrags oder eine Verlängerung möglich ist, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Befristung eines Mietvertrages muss gut begründet werden.
• Liegen keine nachvollziehbaren Gründe vor, geht der Zeitmietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag über.
• Die vorzeitige Kündigung eines befristeten Mietvertrages ist in der Regel nicht möglich.
• Vermieter sollten vor Vertragsabschluss einen Anwalt für Mietrecht konsultieren, um den Vertragstext prüfen zu lassen.

Was ist das Besondere an einem befristeten Mietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag ist das Pendant zum unbefristeten Mietvertrag, der üblicher ist. Ein befristeter Mietvertrag wird für einen bestimmten Zeitraum geschlossen, der mit dem Eintreten eines vorab definierten Ereignisses endet.

Es gibt nur drei Gründe, die eine Befristung des Mietvertrages rechtfertigen:

• Der Vermieter möchte die Wohnung für Angestellte nutzen.
• Der Vermieter meldet ab einem bestimmten Zeitpunkt den Eigenbedarf für die Wohnung an, wobei die zukünftigen Nutzenden genau definiert werden müssen.
• Das Wohngebäude soll abgerissen oder komplett saniert werden, so dass die Wohnung nicht mehr nutzbar ist.

Liegt ein solcher Grund vor, muss er im schriftlichen Mietvertrag mit einer exakten Vertragslaufzeit festgehalten werden. Ist das nicht der Fall, gilt der Mietvertrag als unbefristet. Damit ist aber auch die vorzeitige Kündigung möglich. So hatte ein Mieter geklagt, der eine Wohnung auf drei Jahre befristet angemietet hatte. Als Grund für die Befristung wurde vom Vermieter der Eigenbedarf angegeben. Er kündigte dem Mieter jedoch bereits nach einem Jahr unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Dagegen ging der Mieter gerichtlich vor (Landgericht Frankenthal (Pfalz), Urteil v. 26.01.2022 - Az. 2 S 86/21).

Jedoch bekam der Vermieter recht, denn: Die Begründung der Befristung war zu allgemein gehalten. Es reiche nicht, dass Schlagworte wie „Eigenbedarf“ benutzt würden oder der Gesetzeswortlaut abgeschrieben werde. Zumindest müsse das Verwandtschaftsverhältnis zu den künftigen Bewohnern genau bezeichnet werden. Dies war hier nicht der Fall, weshalb das Mietverhältnis de facto auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde – womit die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten Anwendung findet.

Auch wichtig: Der Grund für die Befristung kann nachträglich nicht verändert oder ergänzt werden.

Wann ist der befristete Mietvertrag unwirksam?

Neben der fehlenden Begründung der Befristung gibt es weitere Gründe für eine Unwirksamkeit. Auch wenn der Grund zum Ende der Mietzeit nicht mehr vorliegt, kann der Zeitmietvertrag in einen unbefristeten Vertrag übergehen.

So kann die Wohnung für ein Kind vorgesehen worden sein, dass dort zum Studienstart einziehen sollte. Hat sich die Tochter oder der Sohn jedoch für einen anderen Studienstandort und damit gegen die Wohnung entschieden, liegt auch der Grund für die Befristung nicht mehr vor.

Verzögert sich das Mietende hingegen, weil die Wohnung erst ein Jahr später benötigt wird, können Vermieter und Mieter den Zeitmietvertrag verlängern. Der Mieter entscheidet, ob er diese Möglichkeit nutzen möchte.

Kann ein befristeter Mietvertrag gekündigt werden?

Ein Zeitmietvertrag kann von beiden Seiten aus grundsätzlich nicht gekündigt werden. Läuft die Mietzeit aus, kann der Mieter bis zu vier Monate vor der Frist beim Vermieter anfragen, ob der Befristungsgrund noch immer vorliegt. Ist dies nicht der Fall, geht der befristete Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten Vertrag über.

Möchten Sie Ihren Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen und erfahren, welche Möglichkeiten Sie haben? Oder sind Sie Vermieter? Dann vereinbaren Sie gern ein unverbindliches Gespräch mit einem KLUGO Partner-Anwalt oder Rechtsexperten für Mietrecht und erfahren Sie mehr.