Vermieter behält Kaution ein - Was sind meine Rechte?

Wer eine Wohnung mietet, muss eine Mietkaution hinterlegen, die dem Vermieter als Sicherheit dient. Wird das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen an den Mieter zurückzahlen, sofern keine Forderungen mehr gegen diesen bestehen. Doch was ist, wenn der Vermieter die Mietkaution ohne Grund einbehält? Wie Sie sich als Mieter dann am besten verhalten und welche Rechte Sie haben, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Jeder Mieter muss an seinen Vermieter eine Mietkaution in Höhe von maximal drei Nettokaltmieten zahlen.
• Der Vermieter muss die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzahlen.
• Sind noch Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter offen, die aus dem Mietverhältnis herrühren, darf der Vermieter die Kaution für maximal ein halbes Jahr einbehalten, um eine Kautionsabrechnung zu erstellen.
• Nach einem halben Jahr kann der Mieter die Erstellung einer Kautionsabrechnung einklagen.
• Behält der Vermieter die Kaution grundlos ein, sollten Mieter schnell aktiv werden: Nach drei Jahren liegt eine Verjährung der Kautionsrückzahlung vor und der Mieter hat keine Ansprüche mehr.

Wozu dient die Kaution und wann muss sie zurückgezahlt werden?

Wird ein Mietvertrag geschlossen, wird der Mieter in der Regel dazu verpflichtet, eine Mietkaution, die in § 551 BGB geregelt ist, zu zahlen. Diese beträgt maximal drei Nettokaltmieten und muss vom Vermieter zu den auf dem Markt üblichen Konditionen angelegt werden, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart worden ist.

Wenn das Mietverhältnis wieder beendet wird, muss die Kaution vom Vermieter an den Mieter plus Zinsen zurückgezahlt werden. Eine genaue Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Weil aber sämtliche Ersatzansprüche des Vermieters, vgl. § 548 Abs. 1 BGB, nach sechs Monaten verfallen, muss der Vermieter die Kaution bis dahin spätestens zurückzahlen und zuvor prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter hat.

Gibt es eine Verjährung für die Kautionsrückzahlung?

Die generelle Frist für die Verjährung der Kautionsrückzahlung beträgt 3 Jahre, wie das Landgericht Oldenburg entschieden hat.

Sind diese vergangen, haben Mieter keinen Anspruch mehr auf die Rückzahlung der Kaution. Behält der Vermieter die Kaution also ein, obwohl keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen, sollten dieser schnell handeln und die Rückzahlung der Kaution fordern. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen dabei behilflich sein.

Wann und wie lange dürfen Vermieter die Kaution einbehalten?

Einbehalten dürfen Vermieter die Kaution nur dann, wenn gegen den Mieter noch Forderungen offen sind, die aus dem jeweiligen Mietverhältnis herrühren:

• Vom Mieter verursachte Beschädigungen an der Mietsache, die nicht im Übergabeprotokoll angegeben sind sowie Kosten für Schönheitsreparaturen, die vom Mieter hätten ausgeführt werden müssen,
• Mietrückstände,
• Nutzungsentschädigungen für den Fall, dass der Mieter den Schlüssel zu spät zurückgibt und
• offene Nebenkosten bzw. Betriebskosten.

Nach sechs Monaten muss der Vermieter die Kaution abgerechnet haben und dem Mieter den nach Abzug der Forderungen verbleibenden Rest zurückzahlen. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Kautionsabrechnung einklagen. Eine Ausnahme besteht für offene Betriebskostenabrechnungen, die vom Vermieter erst dann abgerechnet werden können, wenn ihm selbst die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Hier darf aber nicht die ganze Kaution, sondern nur ein Teil einbehalten werden.

Was ist mit der Rückzahlung der Kaution im Falle eines Eigentümerwechsels oder im Todesfall?

Ein neuer Eigentümer übernimmt mit dem Kauf einer Immobilie auch die Mietverträge und damit verbundenen Rechten und Pflichten. Er ist auch dann zur Herausgabe der Kaution verpflichtet, wenn er selbst sie vom Verkäufer noch nicht erhalten hat.

Das gilt auch im Todesfall. Hier übernehmen die Erben als Rechtsnachfolger gem. § 564 BGB sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Das Mietrecht stellt Laien häufig vor eine große Herausforderung. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind oftmals nicht vollumfänglich über ihre Rechte informiert und wissen bei auftretenden Problemen nicht, was zu tun ist.

Wenn Sie ein konkretes mietrechtliches Problem oder offene Fragen zum Thema Rückzahlung der Kaution haben, sind unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht gern für Sie da. Sie können jederzeit Kontakt zu uns aufnehmen und einen Termin für ein telefonisches Erstgespräch vereinbaren.