+++Schnelle Hilfe bei Kündigunginklusive Direktkontakt zum Anwalt+++
Mieterhöhung

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist nach geltendem Recht möglich. Hierfür müssen jedoch bestimmte Gründe vorliegen, etwa eine Anpassung an den Mietspiegel oder eine Modernisierung. Eine Erhöhung darf hierbei nur im Jahresrhythmus erfolgen

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Mieterhöhung ist nur dann rechtsgültig, wenn sie fristgerecht angekündigt und begründet wird.
  • Die Mieterhöhung bedarf zur ihrer Wirksamkeit der Zustimmung durch den Mieter.
  • Der Mieter hat zwei Monate Zeit, der beabsichtigten Mieterhöhung zuzustimmen und diese auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen.
  • Die sogenannte Mietpreisbremse gilt nicht für die Miete von neuen Wohnungen.

Gründe für eine Mieterhöhung

Es gibt unterschiedliche Erwägungen für den Vermieter, die Miete zu erhöhen. Zu den wichtigsten Gründen zählen:

  • Anpassung an den "Mietspiegel"
  • Umlegen von Modernisierungskosten
Wenn die Mieterhöhung droht – Infografik
Wenn die Mieterhöhung droht – Infografik

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter eine bevorstehende bzw. beabsichtigte Mieterhöhung vorab ankündigen. Dieses kann postalisch, aber auch in Form einer E-Mail oder eines Faxes geschehen. Dabei muss der Vermieter die Gründe für die Mieterhöhung nennen, z. B. "Anpassung an den Mietspiegel".

Der Mieter hat gemäß § 558b Abs. (2) S. (1) des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang der genannten Ankündigung Zeit, der beabsichtigten Mieterhöhung zuzustimmen. Diese Überlegungsfrist gibt dem Mieter die Gelegenheit, sich mit seinen Rechten vertraut zu machen und die Ansprüche zu prüfen. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kann formfrei erklärt werden.

Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, hat er nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter wiederum kann im Falle der Verweigerung der Zustimmung des Mieters innerhalb der genannten Frist auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Eine Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden und muss die Gründe für die Erhöhung beinhalten. Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen und ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen. Der Vermieter kann bei Nichtzustimmung des Mieters auf die Erteilung der Zustimmung klagen.

Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten haben und davon ausgehen, dass diese nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, lassen Sie sich von unseren KLUGO Fachanwälten für Mietrecht beraten.

Damit eine Mieterhöhung rechtswirksam ist, muss sie dem Mieter schriftlich zugestellt und das Schreiben an alle im Mietvertrag genannten Parteien adressiert werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Sebastian Scholz
Fachanwalt für Miet- und WEG Recht

Mieterhöhung nach Mietspiegel

In Städten und größeren Gemeinden wird regelmäßig ein so genannter Mietspiegel aufgestellt, in welchem die ortsüblichen Mieten je nach Lage verzeichnet sind. Dieser dient als Orientierungspunkt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter, um die Angemessenheit der aktuellen Miethöhe im Vergleich zum regionalen Wohnungsmarkt einschätzen zu können. Die Mieterhöhung als Anpassung an die Marktentwicklung ist seitens des Vermieters grundsätzlich erst möglich, wenn sich die Miete über eine Mindestdauer von 15 Monate nicht verändert hat, vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Dabei darf die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 3 BGB die sogenannte Kappungsgrenze nicht übersteigen. Das bedeutet: Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um maximal 20 Prozent, mancherorts sogar nur um 15 Prozent erhöhen.

Wichtig: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen fallen nicht unter die Kappungsgrenze.

§ 558 BGB: Erhöhung der Miete


Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Hierzu muss die Miete die vergangenen 15 Monate unverändert geblieben sein.

§ 558 Abs. 2 BGB schreibt vor, dass die ortsübliche Miete sich an vergleichbaren Objekten der Wohngegend orientiert.

Die Mieterhöhung ist bis zur Obergrenze des ortüblichen Mietspiegels möglich. Liegt kein regionaler Mietspiegel vor, kann zur Begründung der Mieterhöhung zum Beispiel der durchschnittliche Mietpreis von drei Vergleichswohnungen in derselben Wohngegend herangezogen werden.

klugo tipp

Oftmals ist eine Mietanpassung an die ortsübliche Miete ein Streitpunkt. Viele Wohnungen sind hinsichtlich Ausstattung und Lage nicht miteinander vergleichbar. Hier kann eine Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht oder den Mieterschutzbund eine Mieterhöhung entkräften.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine Mieterhöhung nach einer vorangegangenen Modernisierung ist grundsätzlich zulässig. Hierbei muss jedoch erkennbar sein, dass der Mieter eine entscheidende Verbesserung aus der Modernisierung zieht. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn durch eine zusätzliche Wärmedämmung oder Isolierungsmaßnahme eine energetische Sanierung durchgeführt wurde, die den Energieverbrauch senkt und Kosten einspart. Liegt ein solcher gesteigerter Wohnwert vor, kann der Vermieter die Miete erhöhen, indem er eine höhere Vergleichsmiete ansetzt oder die jährliche Miete um elf Prozent (ab 2019 um acht Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht.

Ab 2019 wird für die Umlage außerdem eine Preisobergrenze von 3 Euro je Quadratmeter eingeführt. Vermieter dürfen künftig nach Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter auf die Miete umlegen. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Mieterhöhung – Infografik
Mieterhöhung – Infografik

Wie oft darf eine Mieterhöhung erfolgen?

Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erklärt werden, sofern diese auf dem gleichen Grund basiert. Zu beachten ist, dass eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung eine zusätzliche Anpassung an den Mietspiegel nicht ausschließt. Zulässig ist eine Mieterhöhung um einen maximalen Aufschlag von 20 % innerhalb von drei Jahren – in manchen Regionen sogar nur um 15 %.

Bei Fragen zum Thema Mieterhöhung helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonische Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

Kann ich als Mieter einer Mieterhöhung widersprechen?

Grundsätzlich ist die Mieterhöhung nicht wirksam, solange der Mieter ihr nicht zustimmt. Die Zustimmung ist also unverzichtbar und vom Vermieter unbedingt einzuholen. Dabei darf der Mieter die Zustimmung nicht grundlos verweigern: Er ist sogar verpflichtet, seine Zustimmung zu erklären, wenn die Mieterhöhung rechtlich zulässig erklärt und begründet wurde.

Sind Sie als Mieter mit der angekündigten Mieterhöhung nicht einverstanden, sollten Sie die oben erwähnte Überlegungsfrist unbedingt nutzen, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu überprüfen. Dabei kann Ihnen ein erfahrener Rechtsanwalt für Mietrecht eine große Hilfe sein – er prüft nicht nur die formellen Anforderungen an die Mieterhöhung, sondern auch die inhaltlichen Voraussetzungen, die für eine rechtmäßige Mieterhöhung vorliegen müssen.

Ob ein Widerspruch gegen die Mieterhöhung Sinn macht, lässt sich leichter beurteilen, wenn man die Mieterhöhung den folgenden Kriterien unterwirft:

  • schriftliche Form der Mieterhöhung
  • Mieterhöhung ist persönlich an jeden einzelnen Mieter adressiert
  • Einhaltung aller Fristen
  • zulässige und richtige Begründung der Mieterhöhung

Der Widerspruch gegen die Mieterhöhung sollte schriftlich formuliert werden. Das erleichtert im weiteren Verlauf die Beweisführung. Eine bestimmte Form ist dabei nicht vorgeschrieben. Stellt sich der Widerspruch als begründet heraus, ist der Vermieter verpflichtet, ein neues Ankündigungsschreiben zu verfassen und dieses dem Mieter zuzustellen. Dieser hat dann erneut zwei Monate Zeit, um die angekündigte Mieterhöhung zu überprüfen.

klugo tipp

Der Vermieter wird erfahrungsgemäß die gerichtliche Auseinandersetzung suchen, um die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung doch noch einzuholen. Nutzen Sie daher die Expertise eines Anwalts, um auf Nummer Sicher zu gehen, wenn Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern.

Welche Fristen gelten rund um die Mieterhöhung?

Überraschungen bezüglich der Mieterhöhung schließt der Gesetzgeber aus, indem der Vermieter bestimmte Fristen zwingend einzuhalten hat, wenn er die Miete erhöhen möchte. Dies gilt neben den bereits genannten Fristen besonders auch für Mieterhöhungen, die mit Modernisierungsmaßnahmen begründet werden.

Nach § 555c I BGB muss der Vermieter die Maßnahmen spätestens drei Monate vor dem Beginn der Modernisierungen schriftlich ankündigen. Nach § 559b Abs. (2) BGB wird die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach der schriftlichen Mitteilung fällig.

Bei Modernisierungsmaßnahmen und einer damit verbundenen Mieterhöhung ist die Zustimmung des Mieters entbehrlich. Allerdings kann der Mieter Rechnungen und Detailinformationen einfordern. Ebenfalls kann der Mieter schriftlich die Mieterhöhung ablehnen, wenn es weniger um eine Modernisierung geht als vielmehr um eine Sanierung der vermieteten Räumlichkeiten.

Wie profitieren Mieter bei einer Mieterhöhung von der Mietpreisbremse?

Schon seit 2015 ist durch den neu gefassten § 556d I BGB die sogenannte Mietpreisbremse im Gesetz verankert. Sie legt fest, dass die Mietobergrenze an die ortsüblichen Vergleichsmieten gekoppelt ist. Aktuell nutzen rund 300 deutsche Städte die Regelung rund um die Mietpreisbremse. In welchen Gebieten eine Mietpreisbremse gelten soll, wird durch die Bundesländer selbst festgelegt.

Allerdings gilt die Mietpreisbremse nur für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Neubauten sind von der Regelung ausgenommen – der Vermieter kann hier also die Miete ohne Beschränkung festlegen. Das macht auch Sinn, denn: Eine Mietpreisregelung bei Neubauten würde Investoren abhalten, wenn es um die Schaffung von neuem Wohnraum geht.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für die Miete von neuen Wohnungen.

Ebenfalls nicht einschlägig ist die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen. Auch das ist wohnungsbaupolitisch sinnvoll, denn: Eine Deckelung könnte Vermieter davon abhalten, bestehenden Wohnraum zu modernisieren.

Droht auch Ihnen eine Mieterhöhung? Dann haben wir hier noch einmal übersichtlich wichtige Eckpunkte zum Thema Mieterhöhung zusammengefasst:

  • Eine Mieterhöhung an die ortsübliche Miete ist möglich, sofern die Miete in den letzten 15 Monate nicht erhöht wurde.
  • Bei Modernisierungen ist eine Erhöhung der Miete um jährlich 11 % der Modernisierungskosten möglich.
  • Der Mieter muss jeder Mieterhöhung zustimmen und hat bei Ablehnung ein Sonderkündigungsrecht.
  • Mieterhöhungen können jährlich stattfinden, wobei sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen darf.

Sie haben eine Rechtsfrage?

Dann nutzen Sie einfach die KLUGO Erstberatung. Die Erstberatung ist ein Telefongespräch mit einem zertifizierten Anwalt aus unserem Netzwerk.

Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.
Mehr zu KLUGO und unserem Anwaltsnetzwerk