Gründe für eine Mieterhöhung

Mieterhöhungen können bereits im Mietvertrag in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Fehlt eine vertragliche Regelung, kann der Vermieter die Miete nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen erhöhen, auf die KLUGO im Folgenden näher eingeht. Es gibt unterschiedliche Erwägungen für den Vermieter, die Miete zu erhöhen. Zu den wichtigsten Gründen zählen:

  • die Anpassung an den „Mietspiegel“
  • das Umlegen von Modernisierungskosten

Wenn die Mieterhöhung droht – Infografik
Wenn die Mieterhöhung droht – Infografik

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter eine bevorstehende bzw. beabsichtigte Mieterhöhung vorab ankündigen. Dieses kann postalisch, aber auch in Form einer E-Mail oder eines Faxes geschehen. Dabei muss der Vermieter die Gründe für die Mieterhöhung nennen, z.B. „Anpassung an den Mietspiegel“. Sucht der Vermieter nach einem Musterschreiben für eine Mieterhöhung, wird er im Internet fündig.

Der Mieter hat gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang der genannten Ankündigung Zeit, der beabsichtigten Mieterhöhung zuzustimmen. Diese Überlegungsfrist gibt dem Mieter die Gelegenheit, sich mit seinen Rechten vertraut zu machen und die Ansprüche zu prüfen. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kann formfrei erklärt werden. Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, hat er nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter wiederum kann im Falle der Verweigerung der Zustimmung des Mieters innerhalb der genannten Frist auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten haben und davon ausgehen, dass diese nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, lassen Sie sich von unseren KLUGO Fachanwälten für Mietrecht beraten.

Mieterhöhung nach Mietspiegel

In Städten und größeren Gemeinden wird regelmäßig ein so genannter Mietspiegel aufgestellt, in welchem die ortsüblichen Mieten je nach Lage verzeichnet sind. Dieser dient als Orientierungspunkt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter, um die Angemessenheit der aktuellen Miethöhe im Vergleich zum regionalen Wohnungsmarkt einschätzen zu können. Die Mieterhöhung als Anpassung an die Marktentwicklung ist seitens des Vermieters grundsätzlich erst möglich, wenn sich die Miete über eine Mindestdauer von 15 Monate nicht verändert hat, vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Dabei darf die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 3 BGB die Kappungsgrenze – keine Erhöhung der Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent, mancherorts sogar nur um 15 Prozent, nicht übersteigen. Wichtig: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen fallen nicht unter die Kappungsgrenze.

Die Mieterhöhung ist bis zur Obergrenze des ortüblichen Mietspiegels möglich. Liegt kein regionaler Mietspiegel vor, kann zur Begründung der Mieterhöhung zum Beispiel der durchschnittliche Mietpreis von drei Vergleichswohnungen in derselben Wohngegend herangezogen werden.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine Mieterhöhung nach einer vorangegangenen Modernisierung ist grundsätzlich zulässig. Hierbei muss jedoch erkennbar sein, dass der Mieter eine entscheidende Verbesserung aus der Modernisierung zieht. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn durch eine zusätzliche Wärmedämmung oder Isolierungsmaßnahme eine energetische Sanierung durchgeführt wurde, die den Energieverbrauch senkt und Kosten einspart. Liegt ein solcher gesteigerter Wohnwert vor, kann der Vermieter die Miete erhöhen, indem er eine höhere Vergleichsmiete ansetzt oder die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Mieterhöhung – Infografik
Mieterhöhung – Infografik

Wie oft darf eine Mieterhöhung erfolgen?

Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erklärt werden, sofern diese auf dem gleichen Grund basiert. Zu beachten ist, dass eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung eine zusätzliche Anpassung an den Mietspiegel nicht ausschließt. Zulässig ist eine Mieterhöhung um einen maximalen Aufschlag von 20 % innerhalb von drei Jahren – in manchen Regionen sogar nur um 15 %.

Kostenlose Rechtsberatung

Sollten Sie Fragen zum Thema Mieterhöhung haben oder benötigen juristische Hilfe, wenden Sie sich an unsere KLUGO Fachanwälte. Hier können Sie sich im Rahmen der kostenlosen Erstberatung direkt bei unseren KLUGO Fachanwälten informieren lassen.

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