Alle wichtigen Infos für Mieter Mieterhöhung: Was du als Mieter wissen solltest

Eine Mieterhöhung kann für viele Mieter ein Schock sein. Umso wichtiger ist es zu wissen, wann eine Erhöhung rechtlich zulässig ist, welche Grenzen gelten und welche Rechte du als Mieter hast. Hier erfährst du die wichtigsten Grundlagen.

Grundsätzlich kann dein Vermieter die Miete unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Die wichtigsten Gründe sind:

• Vergleichsmiete: Die Miete kann an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, wenn in den letzten 15 Monaten keine Mieterhöhung erfolgt ist. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 %).

• Modernisierung: Führt eine Modernisierung zu einer deutlichen Wertsteigerung der Wohnung, kann der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

• Staffelmietvertrag: Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen zu festen Zeitpunkten und in festgelegter Höhe bereits vertraglich vereinbart.

• Indexmiete: Bei einer Indexmiete muss die Anpassung der Miete an den Verbraucherpreisindex ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Nur dann kann die Miete entsprechend der Entwicklung der Lebenshaltungskosten regelmäßig angepasst werden.

• Steigende Betriebskosten: Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter diese Kosten umlagefähig auf die Miete umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Mieterhöhungen sind in bestimmten Fällen unzulässig. Typische Beispiele, bei denen Mieter gegebenenfalls Widerspruch einlegen sollten, sind:

• Änderungskündigung: Nach § 573 Abs. 1 BGB ist es unzulässig, ein Mietverhältnis zu kündigen und gleichzeitig einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete anzubieten.

• Verkauf der Wohnung: Ein Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Ein Eigentümerwechsel allein ist kein Grund für eine Mieterhöhung.

• Tod des Mieters:

  • Ehegatte oder Angehörige: Leben Ehepartner oder andere Angehörige im Haushalt, treten sie in das Mietverhältnis ein.

  • Erben: Wenn weder Ehepartner noch Kinder das Mietverhältnis fortsetzen, geht es auf die Erben über. Diese haben jedoch ein einmonatiges Kündigungsrecht.

Dein Vermieter muss dir die Mieterhöhung schriftlich übermitteln und begründen. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

Als Mieter ist es wichtig, die verschiedenen Fristen im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung zu kennen:

• Erstmalige Erhöhung: Die Miete darf frühestens ein Jahr nach deinem Einzug erhöht werden. Mit einer Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats wird die Mieterhöhung so erst nach 15 Monaten wirksam.

• Weitere Erhöhungen: Jede weitere Mieterhöhung kann frühestens ein Jahr nach der letzten angekündigt werden und wird ebenfalls zum Ende des übernächsten Monats wirksam.

• Zustimmungsfrist: Du hast ab Erhalt der schriftlichen Mitteilung zwei Monate Zeit, der Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen. Nutze diese Frist, um die Erhöhung zu prüfen und ggf. rechtlichen Rat einzuholen.

• Widerspruchsfrist: Hältst du die Mieterhöhung für unzulässig, kannst du innerhalb von zwei Monaten schriftlich Widerspruch einlegen. Dein Widerspruch sollte eine Begründung enthalten, warum die Erhöhung deiner Meinung nach rechtswidrig ist.

Ob und wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf, hängt von der vereinbarten Mietform ab. Grundsätzlich gibt es drei gängige Fälle, bei denen Mieterhöhungen zulässig sind:

1. Staffelmiete: Erhöhung einmal pro Jahr, frühestens nach 12 Monaten Mietdauer.

2. Indexmiete: Einmal pro Jahr, angepasst an den aktuellen Verbraucherpreisindex. Mieter sollten den Verbraucherpreisindex im Blick behalten, da Erhöhungen kurz nach Veröffentlichung des Index eintreffen können. Sinkt der Verbraucherpreisindex, sind auch Mietsenkungen möglich, die jedoch vom Mieter eingefordert werden müssen.

3. Modernisierung: Eine Erhöhung ist nur nach umfassenden Sanierungsmaßnahmen zulässig. Der Vermieter muss diese drei Monate vorher ankündigen und den Mieter über Beginn, Dauer, Art und Umfang der Arbeiten sowie die daraus resultierende Mieterhöhung informieren. Die Erhöhung darf erst nach Abschluss der Arbeiten in Kraft treten.

Die Höhe der Mietsteigerungen hängt von den Regelungen im Mietvertrag ab:

• Staffelmiete: Die Miete steigt jährlich um einen bei Vertragsabschluss festgelegten Wert. Spontane Erhöhungen oder prozentuale Regelungen sind nicht zulässig, was dem Mieter Planungssicherheit gibt.

• Andere Mietmodelle: Hier gilt die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB, die maximal 20 % Mietsteigerung innerhalb von drei Jahren erlaubt. In manchen Großstädten, wie beispielsweise Hamburg oder Berlin, liegt die Grenze bei 15 %. Diese Regelung gilt auch für Regionen mit Mietpreisbremse.

Wenn du der Meinung bist, dass die Mieterhöhung unzulässig ist, kannst du:

• Ablehnen: Innerhalb der Frist schriftlich widersprechen.

• Beratung einholen: Bei Unsicherheit eine rechtliche Beratung erhalten, zum Beispiel von einem Anwalt oder einem Mieterverein.

Mehr Informationen dazu findest du in unserem Beitrag: 🔗Mieterhöhung widersprechen.

⚠️ Achtung: Sobald du als Mieter der Mieterhöhung zugestimmt oder die höhere Miete gezahlt hast, kannst du das nicht mehr widerrufen.

Hier sind einige Tipps, wie du bei einer Mieterhöhung verhandeln kannst:

• Dialog suchen: Ein offenes Gespräch mit dem Vermieter suchen, um nach einer einvernehmlichen Lösung zu suchen.

• Vergleichswohnungen prüfen: Prüfe Vergleichswohnungen, um sicherzustellen, dass die Erhöhung gerechtfertigt ist.

• Kompromisse anbieten: Wenn Finanzierungsprobleme bestehen, Kompromisse wie eine schrittweise Erhöhung vorschlagen.

Ein Anwalt für Mietrecht kann dir dabei helfen, die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.