Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist nach geltendem Recht möglich. Hierfür müssen jedoch bestimmte Gründe vorliegen, etwa eine Anpassung an den Mietspiegel oder eine Modernisierung. Eine Erhöhung darf hierbei nur im Jahresrhythmus erfolgen.

Gründe für eine Mieterhöhung

Es gibt unterschiedliche Erwägungen für den Vermieter, die Miete zu erhöhen. Zu den wichtigsten Gründen zählen:

  • Anpassung an den „Mietspiegel“
  • Umlegen von Modernisierungskosten
Wenn die Mieterhöhung droht – Infografik
Wenn die Mieterhöhung droht – Infografik

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter eine bevorstehende bzw. beabsichtigte Mieterhöhung vorab ankündigen. Dieses kann postalisch, aber auch in Form einer E-Mail oder eines Faxes geschehen. Dabei muss der Vermieter die Gründe für die Mieterhöhung nennen, z. B. „Anpassung an den Mietspiegel“.

Der Mieter hat gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang der genannten Ankündigung Zeit, der beabsichtigten Mieterhöhung zuzustimmen. Diese Überlegungsfrist gibt dem Mieter die Gelegenheit, sich mit seinen Rechten vertraut zu machen und die Ansprüche zu prüfen. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kann formfrei erklärt werden. Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, hat er nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter wiederum kann im Falle der Verweigerung der Zustimmung des Mieters innerhalb der genannten Frist auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Eine Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden und die Gründe für die Erhöhung beinhalten. Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen und ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen. Der Vermieter kann bei Nichtzustimmung des Mieters auf die Erteilung der Zustimmung klagen.

Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten haben und davon ausgehen, dass diese nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, lassen Sie sich von unseren KLUGO Fachanwälten für Mietrecht beraten.

Damit eine Mieterhöhung rechtswirksam ist, muss sie dem Mieter schriftlich zugestellt und das Schreiben an alle im Mietvertrag genannten Parteien adressiert werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Sebastian Scholz
Fachanwalt für Miet- und WEG Recht

Mieterhöhung nach Mietspiegel

In Städten und größeren Gemeinden wird regelmäßig ein so genannter Mietspiegel aufgestellt, in welchem die ortsüblichen Mieten je nach Lage verzeichnet sind. Dieser dient als Orientierungspunkt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter, um die Angemessenheit der aktuellen Miethöhe im Vergleich zum regionalen Wohnungsmarkt einschätzen zu können. Die Mieterhöhung als Anpassung an die Marktentwicklung ist seitens des Vermieters grundsätzlich erst möglich, wenn sich die Miete über eine Mindestdauer von 15 Monate nicht verändert hat, vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Dabei darf die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 3 BGB die sogenannte Kappungsgrenze nicht übersteigen. Das bedeutet: Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um maximal 20 Prozent, mancherorts sogar nur um 15 Prozent erhöhen. Wichtig: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen fallen nicht unter die Kappungsgrenze.

§ 558 BGB: Erhöhung der Miete


Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Hierzu muss die Miete die vergangenen 15 Monate unverändert geblieben sein.

§ 558 Abs. 2 BGB schreibt vor, dass die ortsübliche Miete sich an vergleichbaren Objekten der Wohngegend orientiert.

Die Mieterhöhung ist bis zur Obergrenze des ortüblichen Mietspiegels möglich. Liegt kein regionaler Mietspiegel vor, kann zur Begründung der Mieterhöhung zum Beispiel der durchschnittliche Mietpreis von drei Vergleichswohnungen in derselben Wohngegend herangezogen werden.

klugo tipp

Oftmals ist eine Mietanpassung an die ortsübliche Miete ein Streitpunkt. Viele Wohnungen sind hinsichtlich Ausstattung und Lage nicht miteinander vergleichbar. Hier kann eine Beratung durch einen Anwalt oder den Mieterschutzbund eine Mieterhöhung entkräften.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine Mieterhöhung nach einer vorangegangenen Modernisierung ist grundsätzlich zulässig. Hierbei muss jedoch erkennbar sein, dass der Mieter eine entscheidende Verbesserung aus der Modernisierung zieht. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn durch eine zusätzliche Wärmedämmung oder Isolierungsmaßnahme eine energetische Sanierung durchgeführt wurde, die den Energieverbrauch senkt und Kosten einspart. Liegt ein solcher gesteigerter Wohnwert vor, kann der Vermieter die Miete erhöhen, indem er eine höhere Vergleichsmiete ansetzt oder die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Mieterhöhung – Infografik
Mieterhöhung – Infografik

Wie oft darf eine Mieterhöhung erfolgen?

Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erklärt werden, sofern diese auf dem gleichen Grund basiert. Zu beachten ist, dass eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung eine zusätzliche Anpassung an den Mietspiegel nicht ausschließt. Zulässig ist eine Mieterhöhung um einen maximalen Aufschlag von 20 % innerhalb von drei Jahren – in manchen Regionen sogar nur um 15 %.

Bei Fragen zum Thema Mieterhöhung helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Fachanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

Wichtige Informationen rund um das Thema Mieterhöhung haben wir hier noch einmal übersichtlich zusammengefasst:

  • Eine Mieterhöhung an die ortsübliche Miete ist möglich, sofern die Miete in den letzten 15 Monate nicht erhöht wurde.
  • Bei Modernisierungen ist eine Erhöhung der Miete um jährlich 11 % der Modernisierungskosten möglich.
  • Der Mieter muss jeder Mieterhöhung zustimmen und hat bei Ablehnung ein Sonderkündigungsrecht.
  • Mieterhöhungen können jährlich stattfinden, wobei sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen darf.
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