Was ist Untervermietung?

Bei einer Untervermietung kommt es zu einem Untermietvertrag zwischen dem Hauptmieter und seinem Untermieter. Der Hauptmieter stellt dem Untermieter dabei einen Teil oder die ganze von ihm angemietete Wohnung gegen Zahlung eines Mietzinses zur Verfügung.

Die Gründe für eine Untervermietung können vielfältiger Art sein. Bei nahen Verwandten, einem Kurzbesuch von sechs bis acht Wochen sowie bei der Unterbringung von Hausangestellten und Pflegepersonal liegt keine Untervermietung vor.

Mit welchen Gründen ist eine Untervermietung erlaubt?

Es gibt einige Gründe, in denen eine Untervermietung erlaubt ist. Grundsätzlich hat der Mieter ein Recht auf Untervermietung, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dabei darf sich die Untervermietung nur auf Teile der Wohnung beziehen und nicht auf die Wohnung gesamt. Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Mieter für längere Zeit nicht selbst in der Wohnung lebt, was beispielsweise bei einem Auslandssemester oder einer längeren Reise der Fall wäre. Weitere berechtigte Interessen sind:

  • die finanzielle Abhängigkeit von der Untermiete
  • wenn die Wohnung aus beruflichen Gründen teilweise ungenutzt bleibt
  • eine Person im Alter nicht alleine leben will oder kann
  • eine Person nach einer Scheidung einen Untermieter aufnimmt
  • eine Wohngemeinschaft gegründet wird oder
  • eine Kinderbetreuung nötig ist
Ein genereller Ausschluss der Untervermietung im Mietvertrag ist unzulässig. Der Mieter kann sein Recht auf Untervermietung einklagen und hat ein Sonderkündigungsrecht.

Untervermietung – Infografik
Untervermietung – Infografik

Voraussetzungen für die Untervermietung

Grundsätzlich bedarf es der Untervermietungserlaubnis durch den Vermieter. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis wäre durch den Vermieter anfechtbar. Die Untervermietungserlaubnis muss der Mieter schriftlich beim Vermieter einholen. Die Anfrage hierfür muss die Angabe des Namens des Untervermieters sowie eine Darlegung der Gründe für die Untervermietung beinhalten. Den Antrag auf Untervermietungserlaubnis kann der Vermieter in bestimmten Fällen ablehnen. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis bedeutet für den Mieter, dass er im Zweifelsfall die Nachweispflicht trägt. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann rechtliche Konsequenzen für den Mieter nach sich ziehen.

Was muss der Hauptmieter beachten?

Liegt die Untervermietungserlaubnis des Vermieters vor, so sollte er unbedingt einen Vertrag mit seinem neuen Untermieter aufsetzen. Der Untervermietungsvertrag sollte zumindest die Höhe der Miete, die Kündigungsfrist, der Mietzeitraum, die Höhe der Nebenkosten und der Kaution, die Nutzung der Räumlichkeiten und Gegenstände sowie eine Beteiligung an Reparaturkosten beinhalten. Mit dem Vertrag sichert sich der Mieter ab. Ein Übergabeprotokoll der Wohnung ist ebenfalls empfehlenswert. Ferner muss der Mieter wissen, dass er weiterhin für die Zahlung der Hauptmiete alleinverantwortlich ist.

Welche Rechte hat der Vermieter?

In bestimmten Fällen kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen. Dies ist zum Beispiel dann möglich, wenn der Mieter Touristen aufnimmt, um sich ein paar Euro dazu zu verdienen. Oder wenn eine Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung mit sich bringen würde. Auch wenn der Untermieter eine Unzumutbarkeit darstellt oder den Hausfrieden stört, kann der Vermieter die Untervermietung versagen.

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