Untervermietung von Mietwohnungen

Bei einer Untervermietung kommt es zu einem Mietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter. Eine Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt, sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse geltend machen kann. Eine Erlaubnis wird trotzdem benötigt.

Was ist eine Untervermietung?

Bei einer Untervermietung kommt es zu einem Untermietvertrag zwischen dem Hauptmieter und seinem Untermieter. Der Hauptmieter stellt dem Untermieter dabei einen Teil oder die ganze von ihm angemietete Wohnung gegen Zahlung eines Mietzinses zur Verfügung.

Die Gründe für eine Untervermietung können vielfältiger Art sein. Bei nahen Verwandten, einem Kurzbesuch von sechs bis acht Wochen sowie bei der Unterbringung von Hausangestellten und Pflegepersonal liegt keine Untervermietung vor.

Recht auf Untervermietung

Es gibt einige Fälle, in denen eine Untervermietung erlaubt ist. Grundsätzlich hat der Mieter ein Recht auf Untervermietung, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dabei darf sich die Untervermietung nur auf Teile der Wohnung beziehen und nicht auf die gesamte Wohnung. Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Mieter für längere Zeit nicht selbst in der Wohnung lebt, was beispielsweise bei einem Auslandssemester oder einer längeren Reise der Fall wäre.

Weitere berechtigte Interessen, aufgrund derer eine Untervermietung erlaubt sein kann, sind:

  • Die finanzielle Abhängigkeit von der Untermiete
  • Wenn die Wohnung aus beruflichen Gründen teilweise ungenutzt bleibt
  • Wenn eine Person im Alter nicht alleine leben will oder kann
  • Wenn eine Person nach einer Scheidung einen Untermieter aufnimmt
  • Wenn eine Wohngemeinschaft gegründet wird
  • Wenn eine Kinderbetreuung nötig ist

Ein genereller Ausschluss der Untervermietung im Mietvertrag ist unzulässig. Der Mieter kann sein Recht auf Untervermietung einklagen und hat ein Sonderkündigungsrecht.

Untervermietung – Infografik
Untervermietung – Infografik
Jeder Mieter hat das Recht auf eine Untervermietung, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt und sich der Vertrag nicht auf die gesamte Wohnung bezieht. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise bei einem Auslandssemester, bei finanziellen Gründen der Vermietung oder durch nicht genutzten Wohnraum vor.

Voraussetzung für die Untervermietungserlaubnis

Grundsätzlich bedarf es der Untervermietungserlaubnis durch den Vermieter. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis wäre durch den Vermieter anfechtbar. Die Untervermietungserlaubnis muss der Mieter schriftlich beim Vermieter einholen. Die Anfrage hierfür muss die Angabe des Namens des Untervermieters sowie eine Darlegung der Gründe für die Untervermietung beinhalten. Den Antrag auf Untervermietungserlaubnis kann der Vermieter in bestimmten Fällen ablehnen. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis bedeutet für den Mieter, dass er im Zweifelsfall die Nachweispflicht trägt. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann rechtliche Konsequenzen für den Mieter nach sich ziehen.

§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung


Nach § 540 Abs. 1 BGB ist ein Mieter nicht berechtigt, die Sache ohne Zustimmung des Vermieters Dritten zu überlassen. Stimmt der Vermieter nicht zu und liegen keine Gründe vor, die dagegen sprechen, so kann der Mieter außerordentlich kündigen. Ein Mieter haftet für ein Verschulden des Untermieters laut § 540 Abs. 2 BGB, auch wenn der Vermieter der Untermiete zugestimmt hat.

Untervermietungsvertrag: Was ist zu beachten?

Liegt die Untervermietungserlaubnis des Vermieters vor, so sollte er unbedingt einen Vertrag mit seinem neuen Untermieter aufsetzen. Der Untervermietungsvertrag sollte zumindest die Höhe der Miete, die Kündigungsfrist, den Mietzeitraum, die Höhe der Nebenkosten und der Kaution, die Nutzung der Räumlichkeiten und Gegenstände sowie eine Beteiligung an Reparaturkosten beinhalten. Mit dem Vertrag sichert sich der Mieter ab. Ein Übergabeprotokoll der Wohnung ist ebenfalls empfehlenswert. Ferner muss der Mieter wissen, dass er weiterhin für die Zahlung der Hauptmiete alleinverantwortlich ist.

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Ein Untermietsverhältnis sollte unbedingt durch einen Mietvertrag abgesichert sein. Mietverträge können als Standardmuster bei Mietzentralen heruntergeladen werden oder von einem Anwalt aufgesetzt werden.

Welche Rechte hat der Vermieter?

In bestimmten Fällen kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen. Dies ist zum Beispiel dann möglich, wenn der Mieter Touristen aufnimmt, um sich ein paar Euro dazuzuverdienen. Oder wenn eine Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung mit sich bringen würde. Auch wenn der Untermieter eine Unzumutbarkeit darstellt oder den Hausfrieden stört, kann der Vermieter die Untervermietung versagen.

Die wichtigsten Informationen zum Thema Untervermietung finden Sie hier auf einen Blick:

  • Eine Untermiete ist grundsätzlich zulässig, sofern keine gewichtigen Gründe dagegen sprechen.
  • Der Vermieter muss seine Zustimmung zu einer Untermiete geben, wobei der Mieter bei einer Ablehnung ein Sonderkündigungsrecht hat.
  • Eine Untervermietung kann bei Gründen wie der Beherbergung von Touristen oder bei Überbelegung abgelehnt werden. Der Hausfrieden muss stets gewahrt werden.

Bei Fragen zum Thema Untervermietung helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Rechtsanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

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