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Mietminderung bei Heizungsausfall: Diese Rechte haben Sie

STAND 05.12.2022 | LESEZEIT 9 MIN

Mit der Mietzahlung geht für den Mieter der Anspruch einher, das Wohnobjekt umfänglich und ohne Mängel nutzen zu können. Fällt jedoch die Heizung aus, ist damit auch die Nutzung der Mieträume eingeschränkt. Sie haben die Möglichkeit, die Mietzahlung zu mindern. Wie hoch die Minderung ausfallen darf und ab wann diese möglich ist, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Fällt während der Heizperiode im Winter die Heizung aus, können Sie als Mieter die Mietzahlungen mindern.
  • Wie hoch eine Mietminderung bei kaputter Heizung ausfällt, hängt immer vom Einzelfall ab.
  • Im Rahmen der Rechtsprechung haben sich feste Temperaturwerte entwickelt, die die Heizanlage erreichen muss. Ist das nicht der Fall, können Sie die Miete mindern.
  • Auch bei einer Überheizung des Mietobjekts oder bei Lärm durch eine defekte Heizanlage ist eine Mietminderung möglich.

Ab wann darf die Miete bei Heizungsausfall gemindert werden?

Es gibt mehrere Szenarien, die eine Mietminderung bei Heizungsausfall rechtfertigen. Wann die Minderung möglich ist und wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So unterscheidet die Rechtsprechung zwischen einem kompletten Ausfall der Heizung und einer eingeschränkt funktionalen Heizung, die die rechtlich festgelegte Mindest-Raumtemperatur noch gewährleistet.

Außerdem kann eine defekte Heizung direkte und indirekte Folgen haben, die sich ebenfalls auf die Mietminderung auswirken. Für den Mieter ist meist die unmittelbare Folge des Heizungsausfalls von Relevanz – nämlich die mangelnde Möglichkeit, die Räumlichkeiten zu heizen. Aber auch langfristig kann der Heizungsausfall Probleme verursachen, wenn durch die andauernde Kälte zum Beispiel Schimmel in der Wohnung entsteht.

Beachten Sie, dass eine Mietminderung wegen Heizungsausfalls in der Regel nur innerhalb der festgelegten Heizperiode möglich ist. Gesetzlich handelt es sich dabei laut Mietrecht um den Zeitraum zwischen dem 01. Oktober eines Jahres und dem 30. April des Folgejahres. Im Mietvertrag können aber auch gesonderte Zeiträume als Heizperiode angegeben werden. Gesetzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, während dieser Zeit das Heizen zu ermöglichen, sodass in der Mietwohnung regelmäßig eine Temperatur von 20 Grad erreicht werden kann. Die Werte variieren je nach Räumlichkeit: Für das Bad sieht der Gesetzgeber eine durchschnittliche Heiztemperatur von 23 Grad Celsius vor, die vom Vermieter gewährleistet werden muss, während im Flur eine Heizleistung von nur 15 Grad Celsius vollkommen ausreicht. Kommt es wider Erwarten im Sommer zu deutlich niedrigeren Temperaturen als üblich und liegen die Außentemperaturen länger als drei Tage unter 12 Grad Celsius, kann auch ein Heizungsausfall im Sommer als Grund für eine Mietminderung in Betracht gezogen werden. Das ist jedoch immer vom Einzelfall abhängig.

klugo tipp

Prüfen Sie anhand unserer Checkliste im Vorfeld, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Handelt es sich um eine ungerechtfertigte oder überhöhte Mietminderung, kann der Vermieter den Mietvertrag im schlimmsten Fall kündigen.

Checkliste: In diesen Fällen ist eine Mietminderung wegen Heizung gerechtfertigt

Sind Sie unsicher, ob in Ihrem Fall eine Mietminderung rechtens wäre? Mit der folgenden Checkliste können Sie Ihren individuellen Fall prüfen. Trifft einer oder mehrere Punkte zu, haben Sie das Recht, eine Mietminderung durchzusetzen. Die folgenden Temperaturangaben sind tagsüber von 6:00 Uhr bis 23:00 Uhr zu gewährleisten. Bei einer Nachtabsenkung reichen auch 18 °C aus.

  • Totaler Heizungsausfall in den Wintermonaten bzw. der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April).
  • Totaler Heizungsausfall im Sommer bei einer Außentemperatur unter 12 °C (länger als 3 Tage).
  • Mindesttemperatur in der Wohnung von 20 bis 22 °C wird tagsüber nicht erreicht.
  • Temperatur im Bad laufend unter 23 °C.
  • Temperatur in der Küche laufend unter 21 °C.
  • Temperatur im Wohnzimmer laufend unter 21 °C.
  • Temperatur im Ess- und Kinderzimmer laufend unter 20 °C.
  • Temperatur im Flur laufend unter 15 °C.

Anleitung: Wie Sie die Miete bei Heizungsausfall mindern können

Können Sie einen oder mehrere Punkte der Checkliste abhaken, kommt für Sie eine Mietminderung infrage. Bevor Sie die Miete bei einer defekten Heizung mindern dürfen, sollten Sie zunächst die folgenden Schritte gehen.

1. Vermieter informieren

Informieren Sie Ihren Vermieter über die defekte Heizung. Rufen Sie ihn hierfür an und halten Sie den Mangel schriftlich per E-Mail oder Einschreiben fest – in jedem Falle mit Nachweis. Das Schreiben sollte folgende Punkte beinhalten:

  • Mängelliste mit Datum, wann der Mangel festgestellt wurde
  • Hinweise auf jeweiligen Aspekt im Mietvertrag (falls vorhanden)
  • Klar formulierte Aufforderung an den Vermieter, den Mangel so schnell wie möglich zu beseitigen

2. Zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt

Sie sollten Ihren Vermieter darauf hinweisen, dass Sie die Miete aufgrund der defekten Heizung nur unter Vorbehalt zahlen. („Unter Vorbehalt“ reicht als Hinweis im Verwendungszweck der Überweisung aus.)

3. Temperaturprotokoll täglich für alle Räume führen und von Zeugen bestätigen lassen

Leitet der Vermieter nach Kenntnisnahme Reparaturmaßnahmen ein und wird die Leistungsfähigkeit der Heizung innerhalb von drei bis vier Tagen wieder hergestellt, ist das Problem gelöst und Sie haben keinen Anspruch auf eine Mietminderung. Anders sieht es hingegen aus, wenn die Reparatur in dieser Zeitspanne unterbleibt. In diesem Fall haben Sie ein Recht auf eine Mietminderung und sollten die weiteren Schritte befolgen:

  • Vermieter schriftlich (mit Nachweis) über die bevorstehende Mietminderung und Höhe der Mietminderung informieren. Nutzen Sie dafür unsere Vorlage zur Mietminderung wegen Wohnungsmangel.
  • Miete abzüglich Minderung ab genanntem Termin überweisen.

Sie haben neben einer Mietminderung die Möglichkeit, selbst einen Installateur zu beauftragen und die dafür anfallenden Kosten im Anschluss dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Voraussetzung hierfür ist, dass Ihr Vermieter die Heizung nicht innerhalb der gesetzten Frist repariert hat. Finanziell betrachtet kann eine solche Reparaturmaßnahme jedoch schnell in den vierstelligen Bereich gehen – und nicht jeder Mieter hat die finanziellen Mittel, um diese Vorleistung zu zahlen.

klugo tipp

Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Reparatur der defekten Heizanlage dauerhaft nicht nach, darf man als Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Das gilt auch dann, wenn zuvor eine Mietminderung umgesetzt wurde, weil die Heizung nicht funktioniert.

Wie hoch darf die Mietminderung bei einer defekten Heizung sein?

Nur in bestimmten Fällen darf die Miete vollständig einbehalten werden, wenn die Heizung kaputt ist. Wie hoch eine Mietminderung wegen ausgefallener Heizung ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Geringer Heizungsausfall: 10 % der Kaltmiete
  • Raumtemperatur liegt zwischen 15 und 18 Grad Celsius: Mietminderung um bis zu 50 % der Kaltmiete
  • Totaler Ausfall der Heizanlage: Mietminderung um bis zu 100 % der Kaltmiete

Achtung: Als Berechnungsgrundlage einer Mietminderung bei Heizungsausfall dient immer die Brutto-Warmmiete. Daher sind auch die Betriebskosten von der Minderung betroffen.

Wie hoch eine Mietminderung bei einer kaputten Heizung sein darf, hängt immer vom Einzelfall ab. Führen Sie ein Temperaturprotokoll und lassen Sie sich die niedrigen Temperaturen von Zeugen bestätigen. Je mehr Informationen Sie zur defekten Heizung haben, desto höher sind Ihre Chancen im Falle eines Gerichtsverfahrens.
Die Mietminderungshöhe bei einem Heizungsausfall orientiert sich an der Zimmertemperatur. Fällt Ihre Heizung aus und liegt die Zimmertemperatur bei unter 10 Grad, können Sie die Miete um 100 % mindern. Mindern Sie die Miete jedoch nicht unter Zuhilfenahme von Mietminderungstabellen, da diese keine Rechtssicherheit bieten. Lassen Sie sich individuell von einem Rechtsanwalt für Mietrecht beraten. "
Jochen Dotterweich
Rechtsanwalt

Heizungsausfall: Wann ist eine Rechtsberatung sinnvoll?

In folgenden Fällen ist eine Beratung durch einen KLUGO Partneranwalt oder Rechtsexperten sinnvoll:

  • Sie möchten sich beraten lassen bzgl. der Höhe einer Mietminderung
  • Ihr Vermieter widerspricht der Mietminderung
  • Ihr Vermieter unternimmt auch nach einer Mietminderung nichts
  • Die Mietminderung wird vor Gericht verhandelt
  • Sie ziehen eine Wohnungskündigung in Betracht

Sonderfall defekte Heizung: Störende Klopfgeräusche

Nicht nur eine mangelnde Heizleistung kann vom Mieter als Grundlage einer Mietminderung genannt werden, sondern auch eine kaputte Heizung, die Lärm verursacht. Störende Klopfgeräusche schränken ebenfalls die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung ein und rechtfertigen somit zugleich eine Minderung der Miete. Diese fällt jedoch meist deutlich geringer aus als Mietminderungen wegen unzureichender oder ausbleibender Heizleistungen. So wurden in der Vergangenheit Mietminderungen zwischen 10 und 15 Prozent als akzeptabel erachtet, wenn die Heizanlage Lärm verursacht. Bevor hier eine Mietminderung umgesetzt wird, sollte man zudem prüfen, ob die Heizanlage selbst oder möglicherweise die Heizkörper in der Wohnung den Lärm verursachen. Müssen lediglich die Heizkörper entlüftet werden, so ist keine Mietminderung bei kaputter Heizung möglich. Weitere Informationen dazu, wie sich Lärm auf das Mietverhältnis auswirkt oder wann zum Beispiel eine Mietminderung bei Kinderlärm möglich ist, erhalten Sie in unserem genannten Beitrag.

Sonderfall: Überheizen des Mietobjekts

Nicht nur der Ausfall einer Heizanlage kann das Bewohnen des Mietobjekts unmöglich machen, auch ein Überheizen stellt einen Mietmangel dar, der vom Vermieter schnellstmöglich behoben werden muss. Lässt sich die Heizung nicht mehr herunterregulieren, ist die Minderung der Miete ebenso möglich. Das gilt auch dann, wenn der Heizkessel überdimensioniert ist. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Gebrauch einer Heizungsanlage wirtschaftlich zu betreiben. Die erhöhten Kosten, die mit einer dauerhaft zu hohen Heizleistung einhergehen, müssen daher auch nicht vom Mieter getragen werden. Das Vorgehen bei einer Überheizung der Räume entspricht dem üblichen Vorgehen, das auch bei einem Heizungsausfall durch den Mieter umgesetzt werden muss: Eine sofortige Mängelanzeige an den Vermieter mit entsprechender Fristsetzung, bis zu welchem Zeitpunkt der Schaden behoben sein muss. Andernfalls kann die Miete gemindert werden. Zusätzlich sollten Sie prüfen, ob möglicherweise Schadensersatzleistungen gefordert werden können, um beispielsweise die erhöhten Heizkosten nicht tragen zu müssen.

Wie kann Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt bei einer Mietminderung wegen Heizungsausfall helfen?

Der Gesetzgeber hat im Mietrecht keine allgemeingültige Regelung dafür geschaffen, wie mit einer Mietminderung bei defekter Heizung umgegangen werden sollte. Daher handelt es sich stets um Einzelfallentscheidungen. Kommt es hierbei zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter, kann es durchaus passieren, dass ein Gericht über die Höhe und Zulässigkeit der Mietminderung entscheiden muss. Daher sollten Sie, bevor Sie eigenständig eine Mietminderung anstreben, zunächst Rücksprache mit einem Fachanwalt für Mietrecht halten und den Sachverhalt prüfen lassen.

Dieser kann Ihnen auch eine erste Einschätzung dazu geben, wie hoch die Mietminderung in Ihrem Fall ausfallen darf. Sie können auch die Mietminderung online berechnen und somit einen ersten Eindruck von der möglichen Mietminderung erhalten. Für alle weiteren Fragen stehen Ihnen die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten zur Seite, die Ihnen im Rahmen der telefonischen Erstberatung eine erste Einschätzung zum Sachverhalt geben. Ob Sie im Anschluss eine weitere Beratung wünschen, entscheiden Sie selbstverständlich selbst.

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.