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Heizungsausfall Mietminderung

Mietminderung bei Heizungsausfall

Mit der Mietzahlung geht für den Mieter der Anspruch einher, das Wohnobjekt umfänglich und ohne Mängel nutzen zu können. Fällt jedoch die Heizung aus, ist damit auch die Nutzung der Mieträume eingeschränkt. Sie haben die Möglichkeit, die Mietzahlung zu mindern. Wie hoch die Minderung ausfallen darf und ab wann diese möglich ist, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Fällt während der Heizperiode im Winter die Heizung aus, können Sie als Mieter die Mietzahlungen mindern.
  • Wie hoch eine Mietminderung bei kaputter Heizung ausfällt, hängt immer vom Einzelfall ab.
  • Der Gesetzgeber hat feste Temperaturwerte vorgeschrieben, die die Heizanlage erreichen muss. Ist das nicht der Fall, können Sie die Miete mindern.
  • Auch bei einer Überheizung des Mietobjekts oder bei Lärm durch eine defekte Heizanlage ist eine Mietminderung möglich.

Ab wann darf die Miete bei Heizungsausfall gemindert werden?

Es gibt mehrere Szenarien, die eine Mietminderung bei Heizungsausfall rechtfertigen. Wann die Minderung möglich ist und wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So unterscheidet der Gesetzgeber zwischen einem kompletten Ausfall der Heizung und einer eingeschränkt funktionalen Heizung, die die rechtlich festgelegte Mindest-Raumtemperatur noch gewährleistet.

Außerdem kann eine defekte Heizung direkte und indirekte Folgen haben, die sich ebenfalls auf die Mietminderung auswirken. Für den Mieter ist meist die unmittelbare Folge des Heizungsausfalls von Relevanz – nämlich die mangelnde Möglichkeit, die Räumlichkeiten zu heizen. Aber auch langfristig kann der Heizungsausfall Probleme verursachen, wenn durch die andauernde Kälte zum Beispiel Schimmel in der Wohnung entsteht.

Beachten Sie, dass eine Mietminderung wegen Heizungsausfalls in der Regel nur innerhalb der festgelegten Heizperiode möglich ist. Gesetzlich handelt es sich dabei laut Mietrecht um den Zeitraum zwischen dem 01. Oktober eines Jahres und dem 30. April des Folgejahres. Im Mietvertrag können aber auch gesonderte Zeiträume als Heizperiode angegeben werden. Gesetzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, während dieser Zeit das Heizen zu ermöglichen, sodass in der Mietwohnung regelmäßig eine Temperatur von 20 Grad erreicht werden kann. Die Werte variieren je nach Räumlichkeit: Für das Bad sieht der Gesetzgeber eine durchschnittliche Heiztemperatur von 23 Grad Celsius vor, die vom Vermieter gewährleistet werden muss, während im Flur eine Heizleistung von nur 15 Grad Celsius vollkommen ausreicht. Kommt es wider Erwarten im Sommer zu deutlich niedrigeren Temperaturen als üblich und liegen die Außentemperaturen länger als drei Tage unter 12 Grad Celsius, kann auch ein Heizungsausfall im Sommer als Grund für eine Mietminderung in Betracht gezogen werden. Das ist jedoch immer vom Einzelfall abhängig.

klugo tipp

Prüfen Sie im Vorfeld, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Handelt es sich um eine ungerechtfertigte oder überhöhte Mietminderung, kann der Vermieter den Mietvertrag im schlimmsten Fall kündigen.

Wie kann man die Miete bei Heizungsausfall mindern?

Bevor die Miete bei einer defekten Heizung gemindert werden darf, muss der Vermieter zunächst über den Schaden informiert werden. Neben einem Anruf, der den Vermieter über den Schaden informiert, ist immer auch eine schriftliche Mängelanzeige sinnvoll. Diese sollte im besten Fall so versendet werden, dass ein entsprechender Nachweis darüber besteht – zum Beispiel in Form eines Einschreibens. Zudem sollten Sie ab dem Zeitpunkt, an dem Sie den Vermieter auf die defekte Heizung hingewiesen haben, die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen.

Der Vermieter ist unverzüglich dazu verpflichtet, Reparaturmaßnahmen einzuleiten, damit die Heizung wieder vollumfänglich genutzt werden kann. Dafür steht ihm eine dreitägige Frist zu, innerhalb derer die Leistungsfähigkeit der Heizung wiederhergestellt werden muss. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach und die Mindesttemperatur in der Wohnung kann mehr als drei Tage nicht erreicht werden, ist eine Mietminderung wegen kaputter Heizung möglich. Sobald die Temperaturen im Mietobjekt unter 16 Grad fallen, ist der Vermieter sogar zu einer sofortigen Reparatur der Heizung verpflichtet, da dieser Wert als gesundheitsgefährdend gewertet wird.

Option 1: Reparatur selbst beauftragen

Kommt der Vermieter der Reparatur der Heizung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, hat man als Mieter die Möglichkeit, selbst einen Installateur zu beauftragen und die dafür anfallenden Kosten im Anschluss dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Finanziell betrachtet kann eine solche Reparaturmaßnahme jedoch schnell in den vierstelligen Bereich gehen – und nicht jeder Mieter hat die finanziellen Mittel, um diese Vorleistung zu zahlen.

Option 2: Mietminderung bei Heizungsausfall

Daher ist es für die meisten Mieter sinnvoller, zunächst eine Mietminderung wegen kaputter Heizung anzustreben. Auch die Mietminderung muss dem Vermieter schriftlich (vorzugsweise mit Nachweis) angekündigt werden. Achten Sie darauf, dass Sie exakt angeben, seit wann der Mangel besteht und wie sich die defekte Heizung auswirkt – also zum Beispiel, ob es sich um eine verringerte Heizleistung oder um einen vollständigen Ausfall der Heizanlage handelt. Führen Sie wenn nötig ein Temperaturprotokoll, in dem Sie festhalten, wie kühl es in den Räumlichkeiten ist. Im besten Fall können Sie zusätzlich Zeugen benennen, die die Temperaturen bestätigen. Hat der Vermieter bereits eine Reparatur angekündigt – und dabei einen expliziten Termin genannt – ist eine Mietminderung nicht möglich.

klugo tipp

Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Reparatur der defekten Heizanlage dauerhaft nicht nach, darf man als Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Das gilt auch dann, wenn zuvor eine Mietminderung umgesetzt wurde, weil die Heizung nicht funktioniert.

Wie hoch darf die Mietminderung bei einer defekten Heizung sein?

Nur in bestimmten Fällen darf die Miete vollständig einbehalten werden, wenn die Heizung kaputt ist.

Wie hoch eine Mietminderung wegen ausgefallener Heizung ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Geringer Heizungsausfall: 10 % der Kaltmiete
  • Raumtemperatur liegt zwischen 15 und 18 Grad Celsius: Mietminderung um bis zu 50 % der Kaltmiete
  • Totaler Ausfall der Heizanlage: Mietminderung um bis zu 100 % der Kaltmiete

Achtung: Als Berechnungsgrundlage einer Mietminderung bei Heizungsausfall dient immer die Brutto-Warmmiete. Daher sind auch die Betriebskosten von der Minderung betroffen.

Wie hoch eine Mietminderung bei einer kaputten Heizung sein darf, hängt immer vom Einzelfall ab. Führen Sie ein Temperaturprotokoll und lassen Sie sich die niedrigen Temperaturen von Zeugen bestätigen. Je mehr Informationen Sie zur defekten Heizung haben, desto höher sind Ihre Chancen im Falle eines Gerichtsverfahrens.

Sonderfall defekte Heizung: Störende Klopfgeräusche

Nicht nur eine mangelnde Heizleistung kann vom Mieter als Grundlage einer Mietminderung genannt werden, sondern auch eine kaputte Heizung, die Lärm verursacht. Störende Klopfgeräusche schränken ebenfalls die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung ein und rechtfertigen somit zugleich eine Minderung der Miete. Diese fällt jedoch meist deutlich geringer aus als Mietminderungen wegen unzureichender oder ausbleibender Heizleistungen. So wurden in der Vergangenheit Mietminderungen zwischen 10 und 15 Prozent als akzeptabel erachtet, wenn die Heizanlage Lärm verursacht. Bevor hier eine Mietminderung umgesetzt wird, sollte man zudem prüfen, ob die Heizanlage selbst oder möglicherweise die Heizkörper in der Wohnung den Lärm verursachen. Müssen lediglich die Heizkörper entlüftet werden, so ist keine Mietminderung bei kaputter Heizung möglich. Weitere Informationen dazu, wie sich Lärm auf das Mietverhältnis auswirkt und wann eine Mietminderung bei Kinderlärm möglich ist, erhalten Sie in unserem genannten Beitrag.

Sonderfall: Überheizung des Mietobjekts

Nicht nur der Ausfall einer Heizanlage kann das Bewohnen des Mietobjekts unmöglich machen, auch eine Überheizung stellt einen Mietmangel dar, der vom Vermieter schnellstmöglich behoben werden muss. Lässt sich die Heizung nicht mehr herunterregulieren, ist die Minderung der Miete ebenso möglich. Das gilt auch dann, wenn der Heizkessel überdimensioniert ist. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Gebrauch einer Heizungsanlage wirtschaftlich zu betreiben. Die erhöhten Kosten, die mit einer dauerhaft zu hohen Heizleistung einhergehen, müssen daher auch nicht vom Mieter getragen werden. Das Vorgehen bei einer Überheizung der Räume entspricht dem üblichen Vorgehen, das auch bei einem Heizungsausfall durch den Mieter umgesetzt werden muss: Eine sofortige Mängelanzeige an den Vermieter mit entsprechender Fristsetzung, bis zu welchem Zeitpunkt der Schaden behoben sein muss. Andernfalls kann die Miete gemindert werden. Zusätzlich sollten Sie prüfen, ob möglicherweise Schadensersatzleistungen gefordert werden können, um beispielsweise die erhöhten Heizkosten nicht tragen zu müssen.

Wie kann Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt bei einer Mietminderung wegen Heizungsausfall helfen?

Der Gesetzgeber hat im Mietrecht keine allgemeingültige Regelung dafür geschaffen, wie mit einer Mietminderung bei defekter Heizung umgegangen werden sollte. Daher handelt es sich stets um Einzelfallentscheidungen. Kommt es hierbei zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter, kann es durchaus passieren, dass ein Gericht über die Höhe der Mietminderung entscheiden muss. Daher sollten Sie, bevor Sie eigenständig eine Mietminderung anstreben, zunächst Rücksprache mit einem Fachanwalt für Mietrecht halten und den Sachverhalt prüfen lassen.

Dieser kann Ihnen auch eine erste Einschätzung dazu geben, wie hoch die Mietminderung in Ihrem Fall ausfallen darf. Sie können auch die Mietminderung online berechnen und somit einen ersten Eindruck von der möglichen Mietminderung erhalten. Für alle weiteren Fragen stehen Ihnen die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten zur Seite, die Ihnen im Rahmen der telefonischen Erstberatung eine erste Einschätzung zum Sachverhalt geben. Ob Sie im Anschluss eine weitere Beratung wünschen, entscheiden Sie selbstverständlich selbst

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