KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht

Das Mietrecht gehört zu einem der umfassendsten Rechtsgebiete in Deutschland. Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten und regelt im Streitfall die Rechte sowohl von Mietern als auch Vermietern. Das Mietrecht enthält unter anderem Gesetze zu Kündigungen, Mieten und Nebenkosten.

Mietrecht gehört zum Zivilrecht und gilt dort als eigenes Rechtsgebiet. Es umfasst alle Regelungen über das Überlassen einer Mietsache an eine andere Person auf Zeit gegen Zahlung eines vereinbarten Betrags, aber auch die damit verbundenen Ansprüche und Forderungen. Unter anderem sind Vorschriften zu Kündigungen, Mieten und Nebenkosten darin erfasst.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die wichtigsten Regelungen zu finden. Die Hauptpflichten aus Mietverträgen sind in § 535 BGB geregelt.

• Hausrecht und Besuchsrecht: Als Mieter darfst du frei darüber bestimmen, wer deine Wohnung, Geschäftsräume oder ein anderes befriedetes Besitztum betreten darf. Der Vermieter darf ohne deine Zustimmung nicht die Mieträume betreten.

• Recht auf Mängelbeseitigung: Du hast das Recht, vom Vermieter die Beseitigung von Mängeln zu verlangen. Wenn sich der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung im Verzug befindet, hast du das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen.

• Mietminderung: Du kannst die Miete mindern, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder zu einer eingeschränkten Wohnqualität führt (§ 536  BGB). Voraussetzung ist, dass der Vermieter gravierende Mängel nicht zeitnah behoben hat.

• Rückzahlung der Mietkaution: Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss dir der Vermieter die Mietkaution (§ 551 BGB) inklusive Zinsen zurückzahlen. Eine Frist dafür gibt es laut Gesetz nicht. Üblich ist eine Rückzahlung innerhalb von 3 bis 6 Monaten. Voraussetzungen dafür ist, dass du die Wohnung ordnungsgemäß übergeben hast und deinem Vermieter keine Miet- oder Nebenkostenzahlungen schuldig bist.

• Haustierhaltung: Du darfst ohne Erlaubnis deines Vermieters Kleintiere wie Kaninchen, Fische oder Wellensittiche halten. Bei Hunden und Katzen kommt es auf den Einzelfall an. Der Vermieter muss um Erlaubnis gefragt werden.

• Pünktliche Mietzahlung: Laut Gesetz muss die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto deines Vermieters eingehen (§ 556b BGB). Sonst bist du im Verzug und kannst nach einem zweimonatigen Mietrückstand fristlos gekündigt werden. Oft ist die Frist für die Mietzahlung aber auch individuell im Mietvertrag geregelt.

• Hausordnung einhalten: Du musst dich an die Hausordnung halten, sonst kann dir sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses drohen. In der Hausordnung sind unter anderem Ruhezeiten, Regelungen zu Gemeinschaftsräumen, Innenhöfen und Gärten sowie Reinigungsaufgaben geregelt.

• Untervermietung: Du musst deinem Vermieter eine Untervermietung melden, selbst, wenn du einen Anspruch auf die Untervermietung besitzt, weil du ein „berechtigtes Interesse“ hast.

• Reparaturen und Renovierungen: Als Mieter musst du nach deinem Auszug nur renovieren und Reparaturen durchführen, wenn du die Wohnung auch bei deinem Einzug schon in eine renovierte Wohnung gezogen bist und im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart war.

• Heizpflicht: Du musst deine Mieträume auf eine bestimmte Temperatur heizen (je nach Raum und Tageszeit ungefähr 20° C) damit keine Schäden an der Mietsache entstehen. Dies gilt auch für das regelmäßige Lüften der Mieträume.

Die Rechte stehen u.a. in  § 535 Abs. 2 BGB. Dies sind einige davon:

• Anspruch auf vereinbarte Miete: Du kannst erwarten, dass dein Mieter pünktlich und vollständig seine Mietzahlungen leistet. Sonst kannst du ihn nach zwei versäumten Mietzahlungen fristlos kündigen.

• Generelle Eigentumsrechte an deinem Besitz: Der Vermieter bleibt Eigentümer der Mietsache und hat dementsprechend Rechte daran.

• Kündigung des Mieters bzw. des Mietvertrags: Du kannst deinem Mieter bei Verstößen gegen die Klauseln des Mietvertrags oder bei nicht rechtzeitig gezahlter Miete kündigen. Dabei macht es einen Unterschied, ob du deinem Mieter kündigst oder nur den Mietvertrag. Falls die Kündigung nur den Mietvertrag betrifft, kannst du mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag aufsetzen. Meist ist das der Fall, wenn umfassende Sanierungen der Wohnräume geschehen.

• Kautionszahlung: Du darfst von deinem Mieter eine Kaution als Sicherheit für etwaige Schäden an der Mietsache oder wenn die Miete nicht gezahlt wird, verlangen. Die Mietkaution darf höchstens 3 Monatsmieten betragen (Kaltmiete). Laut § 551 Abs. 3 BGB musst du die Kaution zu Gunsten deines Mieters anlegen, und zwar getrennt von sonstigem Vermögen. Die Zinszahlungen daraus musst du deinem Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses auszahlen.

• Mieterhöhung: Du kannst nach dem ortsüblichen Satz die Miete erhöhen (§ 558  BGB). Dazu kannst du als Begründung den ortsüblichen Mietspiegel nennen. Die Mieterhöhung kannst du frühestens ab 15 Monaten nach Einzug durchführen und musst sie deinem Mieter schriftlich mitteilen. Für die Berechnung wird die Nettomiete verwendet.

Wichtig: Prüfe auch, ob in der Region eine Mietpreisbremse vorliegt, die dich daran hindern könnte.

• Betriebskosten auf Mieter legen: Du kannst Betriebskosten auf deinen Mieter umlegen. Aber nur, wenn diese im Detail im Mietvertrag aufgeschlüsselt sind, sonst musst du sie selbst tragen.

• Wohnungsschlüssel der vermieteten Wohnsache: Du musst deinem Mieter alle Schlüssel (inkl. Keller) aushändigen, es sei denn, dein Mieter erlaubt dir, eine Kopie des Schlüssels zu behalten. Möchte dein Mieter Schlüssel kopieren, so muss er es von dir genehmigen lassen. Die Kosten für die Vervielfältigung trägt dein Mieter, auch wenn er den Schlüssel verloren hat.

• Miete im Voraus verlangen: Die Miete wird im Voraus und üblicherweise spätestens am 3. Werktag des Monats von deinem Mieter entrichtet.

• Halten von Haustieren: Du hast ein Recht, bestimmte Haustiere zu verbieten. Allerdings zählen Kleintiere, Katzen und bestimmte Hunderassen nicht dazu. Kampfhunde kannst du von vornherein ablehnen. Aber auch, wenn ein Tier für andere Bewohner eine Gefahr darstellt, kannst du verlangen, dass es entfernt wird.

• Schäden müssen umgehend gemeldet werden: Du hast das Recht, von Schäden umgehend zu erfahren und damit Reparaturkosten so gering wie möglich zu halten.

• Reparatur selbst verschuldeter Schäden: Du kannst von deinem Mieter fordern, selbst und schuldhaft von ihm zugefügte Schäden an der Mietsache zu 100 % zu übernehmen und ihm eine Rechnung dafür stellen. Schuldhaft bedeutet, dass er mit Absicht eine unsachgemäße Nutzung vollzogen hat. Beispielsweise mit Absicht in etwas bohren und es damit für die Nutzung unbrauchbar zu machen. Z. B. Löcher in Fenstern.

• Schönheitsreparaturen in Rechnung stellen: Du darfst Schönheitsreparaturen deinem Mieter in Rechnung stellen, wenn dies im Mietvertrag vermerkt ist. Die Summe darf maximal 75-100 Euro betragen.

• Kontrolle des Heizens und des Lüftens: Du darfst vom Mieter verlangen, dass er heizt und lüftet, damit keine Schäden wie z. B. Schimmel an der Mietsache entstehen. Wenn beispielsweise nachträglich durch eine Kontrolle festgestellt wird, dass ein Schaden durch Nichtbefolgen dieser Pflicht entstand, so trägt dein Mieter die Kosten für die Beseitigung.

• Pflichten an Vertreter delegieren: Du kannst einige Pflichten an Vertreter wie bspw. Hausverwaltungen, die Alltagsaufgaben betreuen, abgeben.

• Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren: Daraus kann man herleiten, dass du deinem Mieter die Wohnung oder das Haus in einem benutzbaren Zustand zur Verfügung stellen musst.

• Instandhaltungspflicht: Du musst Wasser-, Strom- und Gasleitungen instand halten. Sonst kann der Mieter von der Wohnung keinen Gebrauch machen. Bei Reparaturen an diesen Leitungen darfst du deinem Mieter nicht die Kosten dafür übertragen. Anders ist es bei Instandhaltungsarbeiten, beispielsweise beim Austausch von Lichtschaltern. Allerdings musst du den Anteil, den dein Mieter tragen soll, im Mietvertrag festhalten. Sonst muss dein Mieter nicht zahlen.

• Beseitigung von Baumängeln und Schimmel: Du musst die Mietsache in einem fehlerfreien und ordnungsgemäßen Zustand halten. Gerichte entscheiden aber häufig, dass es einen normalen, gebrauchsbedingten Verschleiß an der Wohnsache gibt. Ein normaler Verschleiß kann beispielsweise an Fensterfassungen entstehen oder an der Toilette.

• Durchsetzen der Hausruhe: Jeder Bewohner des Mietshauses hat ein Recht auf Ruhezeiten, die behördlich vorgeschrieben sind. Im Zweifelsfall hast du die Pflicht, dies durchzusetzen. In besonders schweren Fällen sogar durch Kündigung des Ruhestörers oder Zwangsräumung. Gesetzlich ist dieses Recht der Kündigung in § 543 BGB formuliert mit „aus wichtigem Grund“.

• Verkehrssicherungspflicht: Dein Mieter muss die Mietsache sicher betreten und verlassen können. Deshalb müssen die Treppenhäuser beleuchtet sein und über ein Geländer verfügen. Diese Vorschriften gelten auch für gemeinschaftlich genutzte Räume. Eine Pflicht besteht auch für die regelmäßige Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Orte und Geh- und Zuwege. Diese Pflichten enden aber an der Wohnungstür des Mieters. Denn dort geht die Pflicht auf den Mieter über.

• Bereitstellung einer funktionierenden (aus der Ferne ablesbaren) Heizung: Du musst sicherstellen, dass in der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April eine Heizung zur Verfügung steht, mit der dein Mieter eine Raumtemperatur von mind. 20 Grad erreichen kann. Ansonsten darf dein Mieter die Miete mindern, nachdem er dir genügend Zeit gegeben hat, um das Problem zu beseitigen. Die Pflicht, dass Heizkostenzähler aus der Ferne ablesbar sein sollen, gilt erst ab dem 01.01.2027. Aber bis dahin musst du alle Zähler umrüsten lassen. Wenn du das nicht tust, darf dein Mieter wegen des Mangels die Nebenkosten um 3 % kürzen.

• Rechenschaftspflicht: Du musst deinem Mieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Damit legst du Rechenschaft über die Verwendung der Nebenkosten ab. Denn Nebenkosten müssen regelmäßig abgerechnet werden. Du kannst neben dem jährlichen Turnus auch ein kürzeres Abrechnungsintervall wählen. Du kannst dich aber auch mit deinem Mieter auf eine Betriebskostenpauschale einigen, die du im Mietvertrag schriftlich festlegst. Dadurch verzichtest du auf eine offizielle Abrechnung und musst keine Nebenkostenabrechnung erstellen.

• Gartenpflege: Die Pflicht zur Gartenpflege liegt vollständig bei dir, weil der Garten zum gemeinsam genutzten Eigentum zählt. Die Kosten dafür darfst du an deinen Mieter weiterreichen, wenn dieser den Garten auch tatsächlich nutzt.

• Kontrolle des Gemeinschaftseigentums: Das Gemeinschaftseigentum muss sicher und zugänglich sein. Deshalb musst du Bereiche daraufhin kontrollieren und auf Meldungen über Mängel von Mietern zeitnah reagieren.

• Zahlung von Steuern auf Mieteinnahmen: Du musst Mieteinnahmen versteuern und Abgaben darauf zahlen.

• Kostenübernahme von Reparaturen: Du musst die Kosten für Reparaturen übernehmen, die direkt mit der Mietsache zu tun haben. Du kannst sie aber an deinen Mieter weiterleiten. Handwerkerrechnungen müssen immer über dich als Vermieter gehen. Deine Mieter dürfen von Handwerkern keine Rechnungen ausgestellt bekommen oder dieser von ihnen Geld verlangen. Aber auch für die Organisation von Handwerkern bist du als Vermieter zuständig.

• Anbringen von Schildern an Klingel und Briefkasten: Du musst für einheitliche Klingel- und Briefkastenschilder die Kosten tragen. Dein Mieter kann das Anbringen des Namensschilds ablehnen, dann musst du dieses Namensschild entfernen. Darauf hat dein Mieter sogar nachträglich ein Recht.

Wichtig: Pflichten von Vermietern sind nicht nur durch Gesetze oder Gerichte bestimmt, sondern erwachsen auch aus diesen Punkten. So dient beispielsweise die Erstellung einer Hausordnung der Hausruhe. Aber auch, wenn Vermieter Reparaturkosten oder Nebenkosten weiterleiten möchten, müssen sie Rechenschaft in Form einer Rechnung/Abrechnung ablegen. Denn zu den Pflichten gehört es auch, alles zu erledigen, was dafür möglicherweise notwendig ist.